## Quỹ bất động sản ngày càng phát triển vào năm 2026: KNCR11 vượt mốc 515 nghìn nhà đầu tư với khoản đầu tư 461 triệu R$

Quản lý tài sản trong thị trường quỹ bất động sản Brazil tiếp tục thể hiện sự vững chắc. KNCR11, dưới sự quản lý của Kinea, đã kết thúc năm 2025 với các số liệu củng cố vị thế của mình trong số các quỹ lớn nhất trên B3. Số lượng nhà đầu tư đã vượt qua mốc tượng trưng 515 nghìn nhà đầu tư, phản ánh niềm tin vào mô hình kinh doanh dựa trên tín dụng bất động sản chất lượng.

Trong tháng cuối cùng của năm, quỹ đã hướng khoảng R$ 461,7 triệu vào các Chứng chỉ Nhận tiền bất động sản mới. Các khoản phân bổ ưu tiên vào các lĩnh vực phòng thủ: bất động sản logistics, trung tâm mua sắm và tòa nhà văn phòng loại A+. Mỗi giao dịch đều bao gồm các cấu trúc bảo vệ vững chắc như thế chấp tín dụng và cơ chế dự trữ, đảm bảo sự ổn định của dòng tiền ngay cả trong các kịch bản gây rối ngành.

## Chiến lược CDI của KNCR11 và vị thế cho các đợt cắt giảm lãi suất

Vào ngày 31 tháng 12, khoảng 85,8% tổng tài sản ròng tập trung vào các tài sản theo chỉ số CDI, được trả lãi theo CDI cộng thêm 2,09% mỗi năm. Thời hạn trung bình của các giấy tờ này là 3,8 năm, một cấu trúc đã chứng tỏ lợi thế trong chu kỳ tăng lãi suất đã đặc trưng cho năm 2025.

Với lạm phát chính thức của Brazil kết thúc năm ở mức 4,26% (trong phạm vi mục tiêu), các nhà phân tích của Bank of America đã điều chỉnh lại các khuyến nghị cho Brazil, dự đoán giảm mạnh lãi suất Selic ngay trong quý đầu tiên của năm 2026. Kịch bản bình thường hóa lãi suất này sẽ làm tăng giá trị tín dụng chất lượng cao—chính xác là lĩnh vực mà KNCR11 đặt cược. Rủi ro chính vẫn là quỹ đạo tài chính quốc gia: Kho bạc Nhà nước đã điều chỉnh dự báo về nợ công tổng thể, dự kiến nợ công sẽ chiếm 88,6% GDP đến năm 2032.

## Phần thưởng thị trường và dòng tiền của KNCR11

Giá trị tài sản ròng kết thúc năm 2025 là R$ 102,26, trong khi giá giao dịch trên B3 đạt R$ 107,51—mức thưởng khoảng 5% so với giá trị sổ sách. Tuy nhiên, quỹ vẫn thu hút nhu cầu mua vào nhờ vào sự khan hiếm các tài sản có spread ổn định trên thị trường. Quản lý quỹ xác nhận phân phối lợi nhuận cho tháng 12, dự kiến thanh toán vào tháng 1 năm 2026, duy trì khả năng dự đoán dòng tiền cho các nhà đầu tư.

## NUIF11 dao động giữa lãi suất cấu trúc và bảo vệ dòng tiền

Trong khi đó, lĩnh vực hạ tầng cũng thể hiện sự bền bỉ. NUIF11, do Nu Asset quản lý, đã kết thúc năm 2025 với lợi nhuận tổng cộng 15,9%—tương đương IMA-B cộng thêm 4,9% hoặc 131% CDI, đã trừ thuế Thu nhập cá nhân.

Động lực chính của lợi nhuận này chủ yếu là lãi suất: 12,9 điểm phần trăm đến từ việc giữ các trái phiếu đến hạn trong bối cảnh lãi suất thực cao. Thêm vào đó, còn có 3,3 điểm phần trăm đến từ các biến động spread và hoạt động giao dịch, kết quả của việc khai thác các cơ hội chọn lọc trong các tài sản vẫn duy trì giá trị ngay cả sau các điều chỉnh.

## Tháng 12 mang lại sự thận trọng: spread trong lĩnh vực hạ tầng mở rộng và trở lại bình thường

Hành vi của thị trường hạ tầng trong tháng 12 phản ánh sự lo ngại gia tăng. Sau khi mở rộng 50 điểm cơ bản vào tháng 10, các đường cong lãi suất đã bước vào giai đoạn ổn định, với sự mở rộng của các trái phiếu NTN-B ảnh hưởng đến giá trị danh nghĩa của các trái phiếu. Hiệu suất hàng tháng của quỹ gần như trung lập, bù đắp các khoản lãi hoạt động.

Trước sự biến động này, Nu Asset đã chọn chiến lược bảo vệ dòng tiền: 11% danh mục vẫn giữ trong thanh khoản, không có khoản phân bổ mới nào trong tháng. Quản lý quỹ tìm kiếm sự linh hoạt để nắm bắt các cơ hội trong các cửa sổ ổn định hơn, tránh mua vào phòng thủ trong các môi trường không thuận lợi.

## Lợi suất 14,8% và sức hấp dẫn của NUIF11 để xây dựng tài sản

Phân phối lợi nhuận dự kiến vào ngày 15 tháng 1 năm 2026 sẽ là R$ 1,10 mỗi cổ phần. Giá trị này tương ứng với lợi suất cổ tức hàng năm là 14,8% dựa trên giá thị trường ngày 31 tháng 12, bằng 112% CDI với lợi ích miễn thuế cho cá nhân.

Trong 12 tháng qua, quỹ đã tích lũy R$ 13,80 lợi nhuận cổ tức trên mỗi cổ phần—tương đương 134% CDI—tăng sức hấp dẫn của các tài sản khuyến khích để xây dựng vốn chủ sở hữu một cách đều đặn theo thời gian.