6 Phương pháp Hành động để Đạt được việc Thanh toán Thế chấp của Bạn trong 10 Năm hoặc ít hơn

Giấc mơ sở hữu một ngôi nhà không nợ nần ngày càng trở nên hấp dẫn hơn khi các chủ nhà phải đối mặt với lãi suất tăng cao và các nghĩa vụ dài hạn ngày càng lớn. Chuyên gia tài chính Dave Ramsey đã đề xuất một lộ trình thực tế cho những ai muốn thúc đẩy quá trình trở thành người không còn nợ thế chấp. Dù bạn đang ở giai đoạn đầu của việc sở hữu nhà hay muốn giảm đáng kể thời gian vay—chẳng hạn như trả hết khoản vay trong 10 năm thay vì 30—những phương pháp đã được chứng minh này có thể định hình lại quỹ đạo tài chính của bạn.

Chiến lược 1: Xây dựng dư thừa vào các khoản thanh toán hàng tháng của bạn

Một trong những con đường trực tiếp nhất để loại bỏ khoản vay thế chấp trước thời hạn là chuyển hướng các khoản tiền dư thừa vào việc giảm gốc vay. Khi bạn tăng số tiền thanh toán, phần lớn hơn sẽ trực tiếp giảm số dư gốc của bạn thay vì chỉ trả lãi.

Hãy xem xét ví dụ thực tế này: Một khoản vay thế chấp 220.000 đô la được tài trợ với lãi suất 4% trong 30 năm có thể thay đổi đáng kể nhờ các khoản đóng góp thêm. Bằng cách thực hiện một khoản thanh toán thêm hàng quý, người vay có thể rút ngắn khoảng 11 năm và tiết kiệm gần 65.000 đô la tiền lãi.

Đối với những ai muốn linh hoạt hơn, cấu trúc thanh toán hai tuần cũng hoạt động hiệu quả như vậy. Thay vì 12 khoản thanh toán hàng tháng tiêu chuẩn mỗi năm, trả một nửa khoản vay mỗi hai tuần tạo ra tương đương với một khoản thanh toán đầy đủ thêm mỗi năm. Cách tiếp cận này đã giảm thời gian vay của bạn đi 4 năm và tiết kiệm 24.000 đô la tiền lãi tích lũy.

Nếu một khoản thanh toán thêm toàn phần cảm thấy quá sức, thậm chí làm tròn số thanh toán hàng tháng của bạn lên một mức nhỏ cũng tích tụ đáng kể theo thời gian. Khi có thưởng hoặc tăng lương, hãy chuyển trực tiếp số tiền đó vào số dư gốc của bạn để đẩy nhanh tiến trình hơn nữa.

Chiến lược 2: Chuyển hướng chi tiêu hàng ngày vào khoản vay của bạn

Các quyết định tài chính nhỏ cộng lại sẽ tạo ra khoản tiết kiệm khổng lồ. Một nhân viên văn phòng trung bình mang theo bữa trưa đi làm hàng ngày thay vì mua thức ăn có thể tiết kiệm khoảng 1.200 đô la mỗi năm. Áp dụng vào các khoản thanh toán thế chấp, sự điều chỉnh nhỏ này có thể giúp bạn hoàn thành việc trả hết khoản vay 220.000 đô la trước 3 năm và tiết kiệm hơn 28.000 đô la tiền lãi.

Nguyên tắc tương tự cũng áp dụng cho các lần mua cà phê hàng ngày. Loại bỏ thói quen tiêu 90 đô la mỗi tháng cho cà phê và chuyển số tiền đó vào khoản thanh toán thế chấp của bạn sẽ giúp tiết kiệm 25.000 đô la tiền lãi và giảm 4 năm nợ nần. Hiệu quả tích lũy của những lựa chọn chi tiêu có ý thức này cho thấy cách điều chỉnh lối sống trực tiếp chuyển thành việc loại bỏ nợ nhanh hơn.

Chiến lược 3: Tái vay thành kỳ hạn ngắn hơn—Hoặc mô phỏng một kỳ hạn ngắn

Thông thường, người ta nghĩ đến việc kéo dài kỳ hạn vay để giảm các khoản thanh toán hàng tháng, nhưng phương pháp của Dave Ramsey lại đề xuất hướng ngược lại. Chuyển đổi khoản vay thế chấp 30 năm tiêu chuẩn thành một khoản vay cố định 15 năm sẽ giảm đáng kể cả thời gian và tổng số tiền lãi phải trả. Thỏa thuận là các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, nhưng lợi ích tích lũy về tích lũy tài sản là rất lớn.

Khi đã có trong khung vay 15 năm, việc thúc đẩy quá trình trả nợ nhanh hơn trở nên khả thi. Một số người vay tiếp tục tăng các khoản thanh toán để hoàn tất trong vòng 10 năm, từ đó tái cấu trúc căn bản các ưu tiên tài chính của họ.

Đối với những ai không thể hoặc không muốn tái vay, còn có một chiến lược thay thế: giữ nguyên khoản vay hiện tại nhưng lập ngân sách và thanh toán như thể bạn đã tái vay thành kỳ hạn ngắn hơn. Bằng cách tự nguyện thanh toán theo mức lãi suất 15 năm trong khi vẫn giữ khoản vay 30 năm, bạn duy trì sự linh hoạt trong khi vẫn đẩy nhanh đáng kể thời gian trả nợ.

Chiến lược 4: Tận dụng vốn chủ sở hữu nhà thông qua việc thu nhỏ quy mô

Nếu ngôi nhà hiện tại của bạn đã tăng giá trị đáng kể, việc bán trước khi khoản vay thế chấp hoàn toàn thanh toán có thể mang lại cơ hội. Những người có nhiều vốn chủ sở hữu có thể chuyển lợi nhuận đó vào việc mua một căn nhà nhỏ hơn, ít tốn kém hơn. Trong các tình huống tối ưu, số tiền thu được có thể đủ để mua hoàn toàn bằng tiền mặt, loại bỏ nghĩa vụ vay thế chấp hoàn toàn.

Ngay cả việc thu nhỏ quy mô cũng giúp giảm số dư vay thế chấp, điều này trở nên dễ dàng hơn nhiều để loại bỏ theo lịch trình tăng tốc. Việc giảm thuế tài sản và chi phí bảo trì liên quan đến một ngôi nhà nhỏ hơn cũng giải phóng thêm quỹ để trả nợ.

Chiến lược 5: Hợp tác với chuyên gia bất động sản

Việc tự mình điều hướng quá trình mua nhà tiêu tốn nhiều thời gian và năng lượng cảm xúc. Tham gia các chuyên gia bất động sản đủ năng lực sẽ giúp bạn chuyển gánh nặng đó cho những người có khả năng xác định các bất động sản phù hợp với các tham số tài chính của bạn và đàm phán có lợi cho bạn.

Lợi ích không chỉ dừng lại ở sự tiện lợi—hướng dẫn chuyên nghiệp giúp tránh việc trả quá nhiều cho bất động sản, đảm bảo việc mua bán của bạn bền vững trong chiến lược tài chính tổng thể của bạn. Quyết định nền tảng này ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ bạn có thể trả hết khoản vay của mình sau này.

Chiến lược 6: Tối đa hóa khoản tiền mặt ban đầu của bạn

Kích thước khoản đặt cọc về cơ bản định hình nghĩa vụ vay của bạn. Trong khi mua bằng tiền mặt hoàn toàn là lý tưởng, hầu hết người mua đều cần vay vốn. Nguyên tắc chính là đặt cọc số tiền tối đa có thể trước—lý tưởng nhất là đạt đến mức 20%.

Mốc này rất quan trọng vì các khoản vay thông thường với khoản đặt cọc 20% hoặc hơn sẽ loại bỏ PMI (PMI), một khoản chi phí hàng năm thường dao động từ 0,5% đến 1% của số tiền vay. Một khoản vay 220.000 đô la trả 0,75% PMI sẽ tốn khoảng 1.650 đô la mỗi năm—số tiền này có thể dùng để đẩy nhanh việc giảm gốc vay thay vì đó.

Đạt đến tỷ lệ vay trên giá trị 80% (LTV) thông qua các khoản thanh toán bổ sung cũng cho phép loại bỏ PMI khỏi các khoản vay hiện có, tạo ra một con đường khác để chuyển hướng các khoản tiền đã phân bổ trước đó vào việc trả nợ nhanh hơn.

Các tiêu chí cần chuẩn bị trước khi cam kết

Trước khi theo đuổi bất kỳ chiến lược tăng tốc vay nào, việc tự đánh giá trung thực là rất quan trọng. Ramsey đề xuất trả lời khẳng định cho tất cả sáu câu hỏi nền tảng sau:

1. Tôi đã hoàn toàn không còn nợ nần và đã dự trữ đủ 3-6 tháng chi phí sinh hoạt chưa?

2. Tôi có thể đủ khả năng trả trước 10-20% từ các nguồn lực hiện có không?

3. Các chi phí đóng cửa và chi phí di chuyển có thể được trang trải hoàn toàn bằng tiền mặt không?

4. Khoản thanh toán nhà của tôi có duy trì dưới 25% thu nhập ròng hàng tháng không?

5. Tôi đã sẵn sàng tài chính để cam kết vay cố định 15 năm chưa?

6. Tôi có thể quản lý bền vững các khoản thuế nhà, bảo hiểm, tiện ích và chi phí bảo trì không?

Việc vội vàng mua nhà mà không giải quyết các điều kiện tiên quyết này sẽ tạo ra rủi ro. Kiên nhẫn chiến lược—chờ đến khi bạn có thể trả lời “có” một cách chắc chắn cho tất cả các câu hỏi—là nền tảng thực sự để thành công trong việc tận dụng các chiến lược tăng tốc này và đạt được mục tiêu trả hết nợ thế chấp trong 10 năm hoặc ít hơn.