Hiểu về các tùy chọn tái cấp vốn HELOC của bạn

Ngôi nhà của bạn đại diện cho một tài sản tài chính đáng kể ngoài chức năng cơ bản là nơi trú ẩn. Thông qua (HELOC) (tín dụng hạn mức dựa trên giá trị nhà), chủ nhà có thể khai thác vốn tích lũy để tiếp cận quỹ khi cần thiết. Công cụ vay linh hoạt này đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể, với người vay đã vay hơn 807.000 khoản vay HELOC tổng cộng $131 tỷ đô la trong nửa đầu năm 2022—mức cao nhất kể từ năm 2007, theo dữ liệu của CoreLogic. Tuy nhiên, khi các sản phẩm này ngày càng phổ biến, nhiều người vay phát hiện ra thách thức: lãi suất HELOC thường vượt quá lãi suất vay thế chấp tiêu chuẩn, và khi thời gian rút tiền kết thúc và bắt đầu trả nợ, gánh nặng tài chính có thể trở nên quá tải.

Tin tốt? Nếu bạn đang gặp khó khăn với các khoản thanh toán ngày càng tăng, việc tái cấp vốn HELOC là một giải pháp khả thi. Hiểu rõ các lựa chọn của bạn là bước đầu tiên để đưa ra quyết định tài chính đúng đắn.

Cách hoạt động của HELOC

Trước khi khám phá các phương án tái cấp vốn, hãy hiểu rõ về những gì bạn đang có. Một HELOC hoạt động như một hạn mức tín dụng được bảo đảm bằng giá trị vốn chủ sở hữu của ngôi nhà của bạn—tưởng tượng như một thẻ tín dụng hạn mức cao với khả năng vay vốn xoay vòng. Trong giai đoạn ban đầu (thường là 10 năm), gọi là giai đoạn rút tiền, bạn có thể rút tiền khi cần và chỉ trả lãi. Khi giai đoạn này kết thúc, giai đoạn rút tiền kết thúc và bạn bước vào giai đoạn trả nợ, thường kéo dài 20 năm, trong đó bạn phải hoàn trả số tiền gốc đã vay.

Sự phức tạp nằm ở chỗ lãi suất HELOC thường là lãi suất biến đổi thay vì cố định. Kết hợp với việc lãi suất thường cao hơn lãi suất vay thế chấp tiêu chuẩn, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn trong giai đoạn trả nợ có thể sánh bằng khoản thanh toán vay thế chấp truyền thống—đôi khi đạt mức không ngờ tới.

Yêu cầu đủ điều kiện để tái cấp vốn

Không phải ai cũng đủ điều kiện để tái cấp vốn HELOC. Các nhà cho vay đánh giá một số yếu tố chính:

Vị trí vốn chủ sở hữu của nhà: Hầu hết các nhà cho vay giới hạn cho vay ở mức tối đa 80% giá trị ước tính của ngôi nhà. Nếu khoản vay thế chấp hiện tại của bạn đã vượt quá ngưỡng này, việc phê duyệt sẽ gặp khó khăn hoặc không thể.

Lịch sử tín dụng: Điểm tín dụng cao giúp tăng khả năng thành công của bạn đáng kể. Điểm FICO ít nhất 670 thường đủ điều kiện, mặc dù điểm thấp hơn không loại trừ hoàn toàn—chúng chỉ dẫn đến lãi suất cao hơn.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): Các nhà cho vay thường thích người vay có tổng các khoản nợ không vượt quá 43% thu nhập hàng tháng trước thuế. Tỷ lệ này cho biết khả năng của bạn để xử lý các khoản thanh toán bổ sung.

Ba phương án để tái cấp vốn HELOC

Tuyến 1: Thay thế bằng HELOC mới

Cách tiếp cận đơn giản tương tự như tái cấp vốn vay thế chấp: nộp đơn xin một HELOC mới qua ngân hàng hiện tại hoặc đối thủ cạnh tranh, rồi sử dụng khoản vay đó để thanh toán khoản vay hiện tại. Chiến lược này giúp bạn thiết lập lại giai đoạn rút tiền và tạm thời trở lại các khoản thanh toán chỉ gồm lãi.

Ưu điểm là có thêm thời gian trống cho các khoản thanh toán hàng tháng. Tuy nhiên, con đường này tiềm ẩn một chi phí ẩn: nếu không có kỷ luật giảm gốc, bạn sẽ tích lũy nhiều lãi hơn trong suốt vòng đời khoản vay. Bạn đang mở rộng nghĩa vụ của mình mà không giảm đáng kể tổng số nợ.

Tuyến 2: Chuyển đổi thành khoản vay vốn chủ sở hữu

Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà thể hiện một cấu trúc sản phẩm hoàn toàn khác. Thay vì có quyền truy cập liên tục vào khoản vay, khoản vay vốn chủ sở hữu cung cấp một khoản tiền lớn duy nhất tại thời điểm ký hợp đồng. Bạn bắt đầu trả lãi ngay trên toàn bộ số tiền vay.

Điều này trở nên hấp dẫn khi: hầu hết các khoản vay vốn chủ sở hữu có lãi suất cố định và các khoản thanh toán hàng tháng cố định. Sự dự đoán này thu hút những người vay ưu tiên loại bỏ nợ hơn là linh hoạt trong thanh toán. Trong khi khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể không giảm nhiều, cấu trúc lãi suất cố định có thể giảm đáng kể tổng lãi phải trả theo thời gian.

Tuyến 3: Hợp nhất vào khoản vay thế chấp chính của bạn

Bạn có thể hợp nhất số dư HELOC vào một khoản vay thế chấp mới thay thế khoản vay hiện tại, tạo ra một khoản thanh toán duy nhất thay vì quản lý nhiều khoản vay. Cách này giúp đơn giản hóa các khoản thanh toán, nhưng có một nhược điểm quan trọng: bạn có thể mất lợi thế về lãi suất vay thế chấp tốt nếu muốn thực hiện.

Hãy xem xét ví dụ: nếu bạn đã vay thế chấp trong giai đoạn lãi suất thấp lịch sử, việc tái cấp vốn có thể buộc bạn vào môi trường lãi suất cao hơn ngày nay. Tuy nhiên, sự đánh đổi này đôi khi có lý về mặt toán học. Theo các chuyên gia cho vay, trong khi lãi suất HELOC đôi khi tăng đến 10%, lãi suất vay thế chấp trung bình trong năm 2023 dưới 7%. Việc pha trộn HELOC lãi suất cao với lãi suất vay thế chấp thấp hơn có thể thực sự giảm tổng gánh nặng lãi của bạn, đặc biệt nếu số dư hạn mức vay của bạn lớn.

Khi nào không thể tái cấp vốn

Vốn chủ sở hữu không đủ hoặc tín dụng bị tổn hại có thể khiến bạn không đủ điều kiện để các phương án tái cấp vốn truyền thống. Các phương án thay thế bao gồm:

Điều chỉnh khoản vay: Nhiều ngân hàng thích điều chỉnh các điều khoản hiện tại—giảm lãi suất hoặc kéo dài thời gian thanh toán—thay vì đối mặt với việc tịch thu nhà. Thông thường, ngân hàng yêu cầu bạn có thời gian tối thiểu trước khi xem xét điều chỉnh.

Chiến lược vay cá nhân: Các ngân hàng, liên minh tín dụng và các nhà cho vay trực tuyến cung cấp các khoản vay cá nhân có thể trả hết HELOC của bạn. Những khoản này có lãi suất cố định và các khoản thanh toán dự đoán được tương tự như khoản vay vốn chủ sở hữu, mặc dù APR có thể cao hơn và có thể không đủ để thanh toán toàn bộ số dư nếu hạn mức vay lớn.

Chuyển nhà chiến lược: Bán nhà của bạn là phương án cuối cùng, mặc dù điều này loại bỏ hoàn toàn nghĩa vụ HELOC. Hãy nhớ rằng các nhà cho vay giữ quyền lợi bảo đảm trên tài sản của bạn và có thể tịch thu nếu các khoản thanh toán không được thực hiện.

Tiến tới phía trước

HELOC cung cấp khả năng tiếp cận vốn mạnh mẽ, nhưng tiền vay phải được trả lại. Dù là qua việc tái cấp vốn thành HELOC mới, chuyển đổi thành khoản vay vốn chủ sở hữu, hay hợp nhất vào khoản vay thế chấp của bạn, vẫn có các lựa chọn cho những người gặp khó khăn trong thanh toán. Tham khảo ý kiến của chuyên gia tài chính có trình độ để xác định phương án tái cấp vốn phù hợp với hoàn cảnh cụ thể và mục tiêu tài chính dài hạn của bạn.