Dẫn đường đến các REIT tốt nhất để mua ngay bây giờ: Phân tích sâu về Realty Income và NNN REIT

Thị trường REIT bán lẻ đã trải qua một sự biến đổi đáng kể. Sau khi vượt qua các lo ngại về thương mại điện tử do đại dịch gây ra và các trở ngại về lãi suất trong năm 2022-2023, các quỹ đầu tư bất động sản tập trung vào các bất động sản bán lẻ đã thể hiện sự phục hồi ấn tượng. Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ đạt lợi nhuận trung bình 6,9%, báo hiệu sự tin tưởng trở lại của các nhà đầu tư vào phân khúc tài sản truyền thống này, vốn giàu cổ tức.

Hiểu rõ lợi thế của REIT

REIT là một phương tiện hấp dẫn cho các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, chủ yếu vì cấu trúc thuế của chúng bắt buộc phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế cho cổ đông. Bằng cách cho thuê bất động sản và thu tiền thuê, REIT tạo ra dòng tiền đều đặn chuyển thành các khoản cổ tức hấp dẫn. Sự phục hồi của ngành đã chứng minh rằng các danh mục bất động sản bán lẻ được quản lý tốt có thể phát triển mạnh ngay cả trong môi trường kinh tế không chắc chắn—một điều quan trọng cho những ai đang tìm kiếm các REIT tốt nhất để mua ngay bây giờ.

Trong số các nhà chơi hàng đầu, Realty Income và NNN REIT nổi bật như hai trong số các REIT tốt nhất để mua ngay bây giờ, mỗi cái đều quản lý hàng nghìn bất động sản và có vị trí chiến lược riêng biệt trong ngành bán lẻ.

Realty Income: Quy mô và ổn định

Realty Income vận hành một danh mục rộng lớn gồm hơn 15.540 bất động sản, trong đó khoảng 80% doanh thu thuê đến từ các khách thuê bán lẻ. Các nguồn thu của họ đa dạng hóa qua các siêu thị (gần 11% danh mục), cửa hàng tiện lợi (10%), và các nhà bán lẻ trong lĩnh vực cải thiện nhà cửa và cửa hàng dollar. 15% còn lại đến từ bất động sản công nghiệp, giải trí và các phân khúc khác.

Các chỉ số hoạt động của công ty cho thấy một câu chuyện thuyết phục. Tỷ lệ lấp đầy đạt 98,7% thể hiện sự ổn định của khách thuê và niềm tin thị trường. Việc gia hạn hợp đồng thuê diễn ra với mức tăng giá thuê 3,5%, phản ánh sức mạnh định giá trong thị trường đang phục hồi. AFFO (Funds from operations đã điều chỉnh)— một chỉ số quan trọng đo lường dòng tiền sẵn sàng phân phối—tăng 2,9% so với cùng kỳ năm ngoái lên $1,09 trên mỗi cổ phần pha loãng.

Lịch sử cổ tức của công ty cũng đủ để xem xét: tăng trưởng hàng quý trong hơn ba thập kỷ kể từ IPO năm 1994. Các khoản thanh toán hàng tháng thường được nâng lên nhiều lần trong năm, với đợt tăng mới nhất vào tháng 10 từ $0,269 lên $0,2695 trên mỗi cổ phần. Dự báo cho thấy AFFO trên mỗi cổ phần năm 2025 sẽ đạt từ $4,25 đến $4,27, đủ để trang trải cổ tức hàng năm là $3,23. Lợi suất cổ tức tương ứng là 5,7%.

Điều cần cân nhắc? Quy mô chính nó trở thành giới hạn. Khi quản lý hơn 15.000 bất động sản, việc mua thêm các khoản đầu tư đủ lớn để thúc đẩy tăng trưởng một cách ý nghĩa ngày càng trở nên khó khăn. Các nhà đầu tư nên dự kiến sự tăng trưởng ổn định, có tính đo lường hơn là tăng đột biến.

NNN REIT: Tiềm năng tăng trưởng trong tầm nhìn

NNN REIT vận hành khoảng 3.700 bất động sản cho thuê cho các nhà bán lẻ trong nhiều lĩnh vực—cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ô tô, nhà hàng, và trung tâm giải trí gia đình. Cách tiếp cận tập trung hơn này tạo ra khả năng vận hành linh hoạt mà các đối thủ lớn hơn không có.

NNN đã thể hiện khả năng quản lý khách thuê thành thạo, duy trì tỷ lệ lấp đầy 97,5% trong quý 3. AFFO trên mỗi cổ phần hàng quý tăng từ $0,84 lên $0,86, phản ánh đà hoạt động tích cực. Câu chuyện cổ tức cũng tương tự như Realty Income: chuỗi tăng trưởng liên tiếp trong 36 năm, mới nhất là tăng 3,4% lên $0,60 trên mỗi cổ phần vào tháng 8. Hướng dẫn AFFO của ban quản lý từ $3,41 đến $3,45 trên mỗi cổ phần đảm bảo khả năng chi trả cổ tức vững chắc trong tương lai. Lợi suất cổ tức đạt 5,9%.

Ưu thế của NNN nằm ở quy mô của nó. Khác với Realty Income, các khoản đầu tư vốn vẫn có thể ảnh hưởng đáng kể đến quỹ đạo tăng trưởng của công ty. Các khoản mua bất động sản chiến lược mang lại tác động lớn đến các chỉ số trên mỗi cổ phần, định vị NNN REIT là một trong những REIT tốt nhất để mua ngay bây giờ dành cho các nhà đầu tư hướng tới tăng trưởng cổ tức.

Quyết định đầu tư

Cả hai đều đã chứng minh khả năng vượt qua môi trường đầy thử thách, đầu tư đặc biệt vào các bất động sản bán lẻ chống suy thoái—như các trung tâm siêu thị, dịch vụ thiết yếu, và các mô hình tiện ích ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ kinh tế. Lịch sử cổ tức kéo dài hơn ba thập kỷ của họ phản ánh sức mạnh tổ chức và cam kết của cổ đông.

Lựa chọn cuối cùng phụ thuộc vào triết lý đầu tư. Realty Income phù hợp với những ai ưu tiên sự ổn định và đa dạng: một nhà lãnh đạo thị trường đã khẳng định vị thế với sự cân bằng trong phân bổ tài sản và địa lý. NNN REIT phục vụ các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận sự tập trung hẹp hơn trong ngành để đổi lấy tiềm năng tăng trưởng vượt trội và lợi suất cổ tức cao hơn một chút.

Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm sự tăng trưởng vốn ý nghĩa đi kèm với tạo thu nhập, NNN REIT có vị thế thuận lợi hơn mặc dù mức độ đa dạng thấp hơn. Sự linh hoạt trong phân bổ vốn và khả năng mở rộng hoạt động của nó khiến đây trở thành cơ hội dài hạn hấp dẫn hơn trong môi trường thị trường hiện tại.