Fed hạ lãi suất, lãi suất vay mua nhà lại tăng? Chuyện này không đơn giản như vậy

【Khu vực luật động】Gần đây lãi suất vay thế chấp lại bắt đầu giảm mạnh, tuy nhiên đợt giảm này diễn ra khá chập chờn, không mượt mà chút nào.

Nhiều người nghĩ rằng Fed cắt giảm lãi suất, lãi suất vay mua nhà sẽ giảm theo. Thực tế không phải vậy. Fed kiểm soát lãi suất quỹ liên bang, đây là lãi suất ngắn hạn. Trong khi đó, loại vay cố định 30 năm phổ biến nhất để mua nhà của mọi người lại dựa vào lợi suất trái phiếu Mỹ kỳ hạn 10 năm. Hai thứ này hoàn toàn không liên quan đến nhau.

Lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm sẽ đi đâu? Cần xem dự đoán của thị trường. Thị trường nghĩ rằng nền kinh tế sẽ phục hồi, lạm phát sẽ tăng, lợi suất trái phiếu sẽ tăng; lo sợ suy thoái, tâm lý trú ẩn an toàn xuất hiện, lợi suất sẽ giảm. Chính vì vậy, bạn sẽ thấy một hiện tượng rất kỳ lạ — vào tháng 9, Fed rõ ràng cắt giảm lãi suất, nhưng lãi suất vay mua nhà lại tăng lên. Tại sao? Bởi vì thị trường lúc đó đang phân vân: lần này cắt giảm có phải là bắt đầu một chu kỳ mới hay chỉ là một bước đi tạm thời? Khi không chắc chắn xuất hiện, lợi suất trái phiếu bắt đầu dao động, lãi suất vay mua nhà tự nhiên cũng nhảy loạn xạ.

Liệu cuộc họp của Fed lần này có lặp lại kịch bản như vậy không? Khó mà nói trước. Nhưng có thể chắc chắn rằng, kết quả cuộc họp sẽ làm xáo trộn thị trường trái phiếu kỳ hạn 10 năm, và sau đó lãi suất vay mua nhà lại phải theo đó mà biến động theo.

Dù bạn là nhà đầu tư theo dõi thị trường, người chuẩn bị mua nhà cần thiết, hay chủ nhà đã có khoản vay thế chấp, đều quan tâm lãi suất sẽ đi về đâu. Tuy nhiên thành thật mà nói, vào thời điểm này, tác động của biến động lãi suất đối với thị trường bất động sản có thể không lớn lắm. Cuối năm rồi, mọi người bận rộn mua quà, tụ tập bạn bè, ai còn tâm trí để đi xem nhà? Thị trường bất động sản có một quy luật: kỳ nghỉ lễ chính là mùa thấp điểm, phải đợi đến mùa xuân năm mới mới bắt đầu sôi động trở lại. Vì vậy, điều thực sự quan trọng có thể là xu hướng lãi suất trong vài tháng tới.