Инсайд индустрии судебного аукциона Можно ли покупать дома из судебного аукциона

У меня есть друг, занимающийся судебными аукционами
Он работает в промежуточном суде на местном уровне судов
Иногда помогает друзьям проверить, можно ли покупать дом, и учит людей решать проблемы
Самый простой метод, чтобы определить, можно ли купить дом из судебного аукциона
Суть сводится к двум пунктам
1 Можно ли оформить переход права собственности
2 Можно ли заселиться

Определение возможности перехода права собственности
Принцип: дома с правоустанавливающим документом или свидетельством о праве собственности на недвижимость можно оформить
Смотрите таблицу инвентаризации в объявлении
Если её нет, смотрите содержание объявления: есть ли вид собственности, назначение помещения, дата завершения строительства, вид земельного участка
Здания на этапе предварительной продажи не имеют этой информации

Определение возможности заселения
Про сырые помещения говорить не нужно
Пустующие дома, в которых жили люди, но сейчас пусто
Лучше посещайте их во время назначенного осмотра, есть небольшой шанс найти там людей
Если в доме живут люди, будь то для собственного проживания или в аренде, обязательно сходите посмотреть
Поговорите с жильцами, и вы узнаете об уровне их сотрудничества и состояние дома
В большинстве случаев люди, живущие в доме, всё же уходят
Но их уже принудительно исполнили, поэтому они могут захотеть немного денег на переезд
Или продать вам мебель и бытовую технику в доме со скидкой
Это нужно обсудить самому, суд поддерживает взаимные договорённости и мирное освобождение помещения
Включите эти деньги в общую стоимость
В любом случае, главный принцип: если общая стоимость выгодна, покупайте, если нет, не делайте ставку
Не продолжайте повышать цену, если цена явно не ниже рыночной

Как читать таблицу инвентаризации
Колонка информации об имуществе
Вид собственности
Если вы покупаете жилой дом, это должна быть приватная собственность или коммерческая недвижимость
Если это экономический договор жилищного субсидирования, то это экономически доступный жилой дом с государственной субсидией
После покупки вам нужно возместить субсидию муниципальному правительству в размере 80 000-100 000 юаней
Затем только можно оформить переход права собственности, так называемую регистрацию
Назначение помещения
Обязательно жилое помещение
Если это коммерческое помещение, даже если это жилищно-коммерческое помещение, то учитывается 40 или 50 лет
Нет учебных мест, электричество, газ, вода стоят дороже, рассчитываются по коммерческим тарифам
Самое главное, что жилая земля на 70 лет по истечении этого срока автоматически продлевается бесплатно
Для коммерческой земли продление требует доплаты

Источник права собственности
Покупатель означает, что это первый владелец, купивший у застройщика
Продажа означает, что это вторичный или третичный дом, купленный у другого владельца
Дарение, развод, наследование обычно требуют дополнительного налогообложения
Но текущая политика Чанша не облагает налогом эту категорию, это благотворительная политика
Итак, при покупке дома в Чанша вам не нужно беспокоиться об этом пункте, для домов в других местах следуйте местной политике
Аукцион означает, что предыдущий владелец также купил на судебном аукционе
Судебное решение — это передача собственности на основе судебного решения и т.д.
Этой колонкой можно примерно ознакомиться, она не влияет на покупку дома и налоги

Самостоятельное строительство
Здесь нужно обратить внимание, есть две ситуации
Одна — это частный сельский дом, определяется по виду земельного участка и адресу дома
Такие дома в Чанша могут покупать только сельские жители из одной деревни или даже из одной группы
Другая ситуация — это застройщики, владеющие домом, правообладателем является точно застройщик
Как юридическое лицо, налоги при переходе собственности выше, чем у частных владельцев
Если налоги распределены поровну, при оформлении вам нужно авансировать больше налогов, сохраняйте наличные деньги
Дата завершения строительства
В регионе Чанша дома, построенные до 2000 года, не могут быть куплены в кредит при аукционе, нужно подготовить полную оплату
Время регистрации
Время регистрации прав собственности в центре регистрации недвижимости
Здесь нужно обратить внимание, политика Чанша требует уплаты налога на прибыль при покупке дома, по отношению к которому право собственности было оформлено в течение 2 лет
Но как его рассчитывать, многие не знают, думают, что это время регистрации
На самом деле расчёт начинается с того момента, какой раньше: момент регистрации или момент подписания договора и уплаты налога
Иногда посредники вас обманывают, говорят, что время регистрации менее двух лет, а фактически время заключения договора и уплаты налога已经 прошло два года
При уплате налога через представителя некоторые люди могут украсть эту сумму налога у вас
Поэтому если кто-то платит налоги вместо вас, обязательно запросите квитанции, подтверждение уплаты налога и проверьте сумму
Комиссия посредника и плата за услугу должны быть оплачены, но также должны быть ясно указаны

Вид земельного участка
Две основные категории: право пользования, земля, которую купил застройщик, проблем нет
Выделено, земля, выделенная правительством бесплатно или не по рыночной цене, при каждой сделке облагается налогом 1%
Если вид земельного участка не указан, не зацикливайтесь на этом, исторические проблемы невозможно объяснить несколькими словами
Подготовьтесь психологически к дополнительному налогу 1%, особенно для старых домов

Информация о правообладателе
Если правообладатель — компания, налогов при сделке больше
Посмотрите объявление, распределяются ли налоги поровну или полностью падают на покупателя
Хотя Чанша сейчас не разрешает компаниям владеть жилыми домами, старые регистрации на имя компании по-прежнему действительны
Если в жилом доме несколько правообладателей, появляются необычные доли, например 33,3%
Не сомневайтесь, это внук пользуется местом в школе дедушки
Потому что в Чанша правило: внук или внучка могут использовать место в школе у дедушки, бабушки, деда, бабушки с материнской стороны
Папа и мама должны иметь 1/3 и больше прав собственности
Если вы покупаете дом ради школьного места и видите такую ситуацию, можно рассмотреть другие варианты
Если вам не важно школьное место, можно продолжить

Информация о третьих лицах
В основном это информация об ипотеке, это не влияет на переход собственности
Перед тем как суд распродает имущество, он уже провел переговоры с кредиторами и согласовал распределение
Если вам нравится сплетни, вы можете примерно оценить размер задолженности исполняемого лица по сумме ипотеки и количеству разы
Если денег после продажи дома не хватит для погашения всех долгов, то возможно исполняемое лицо может сопротивляться аукциону
Это нужно проверить на месте
После аукциона, если есть оставшиеся деньги, они вернут исполняемому лицу
Суд в целом вернёт оставшиеся деньги только после того, как они переедут
По сути эти деньги зарезервированы в суде, что облегчает сотрудничество
Если срок исполнения 10, 20, 30 лет, то это ипотечная ссуда, часть уже выплачена
Если вам нечего делать, вы можете посчитать, сколько осталось выплатить

Информация об ограничениях
В основном информация об аресте имущества, это не влияет на покупку дома на аукционе
Суд может все аресты убрать одновременно по своему определению и уведомлению о содействии в исполнении
Включая аресты других органов
Если вам нравится сплетни, вы можете посчитать, сколько раз было изъятие, нужно смотреть только незавершённое изъятие
Вы можете примерно оценить масштаб задолженности исполняемого лица
Если в информации об ограничении есть текст с «У字» (уголовное дело) от суда, но нет изъятия от органов безопасности или мониторинга
Это аукцион конфискованного имущества в результате уголовного преступления
Если есть изъятие от органов мониторинга, то с большой вероятностью это имущество должностного лица, коррупция, качество такого дома не будет плохим
Если есть изъятие от органов безопасности, особенно от экономической полиции
То с большой вероятностью это незаконный сбор средств, телефонное мошенничество, помощь информационным преступлениям
Это означает, что может быть волна аукционов такого имущества, даже несколько квартир в одном жилом комплексе
Информация о жильцах
Я не видел, чтобы эта колонка была заполнена
Но если однажды жилец будет зарегистрирован, не покупайте такой дом
Аукцион могу не отменить право жилища

Итоговое резюме
Два ключевых момента: переход собственности и заселение
Остальное зависит выбора, считаете ли вы, что это стоит того
Если общая стоимость выгодна, покупайте, если нет, не повышайте цену
Если цена явно не ниже рыночной, не продолжайте участво
Иногда встречаются покупатели, готовые выплатить высокую цену из-за школьного места, географического положения, проживания в одном комплексе с семьёй и друзьями
При покупке дома на аукционе прозрачность информации самая важна
Если вы разберётесь с таблицей инвентаризации, вы уменьшите половину рисков
#法拍房 # судебный аукцион #房产 #инсайд #руководство по избеганию ошибок