От $243 до $1,388: понимание резкого роста средней арендной платы с 1980 года

Кризис доступности жилья, с которым сталкиваются американские арендаторы, имеет глубокие корни. Анализ средних арендных плат 1980 года показывает, насколько кардинально изменилась ситуация на рынке аренды за последние четыре десятилетия. То, что раньше казалось управляемыми ежемесячными платежами, стало все более непосильной нагрузкой для миллионов. Понимание этой траектории — не просто исторический интерес, а важный контекст для осмысления сегодняшнего жилищного кризиса.

Базовая точка 1980 года: когда средняя арендная плата была поразительно доступной

В 1980 году средняя месячная арендная плата по США составляла всего 243 доллара, согласно данным iPropertyManagement. К 1985 году эта цифра выросла до 432 долларов. Быстрый взгляд на август 2022 года показывает, что средняя по стране арендная плата взлетела до 1388 долларов. Эти цифры рассказывают убедительную историю, но для сравнения важно понять, что они означали для арендаторов в каждый конкретный момент времени.

Рынок аренды 1980 года наступил после нескольких лет относительной стабильности. В течение 1960-х и начала 1970-х годов жилье оставалось достаточно доступным для семей среднего класса. Но рецессия середины 1970-х вызвала фундаментальные изменения в доступности жилья, начав тенденцию, которая только усиливалась.

Почти 9% ежегодного роста: неуклонный рост арендной платы

С 1980 года средняя арендная плата увеличивается примерно на 9% в год, согласно аналитике рынка жилья. Эта стабильная тенденция — ключ к пониманию ситуации, потому что она значительно опережает рост заработных плат. Зарплаты работников просто не успевают за ростом стоимости жилья.

Чтобы проиллюстрировать это несоответствие: с учетом инфляции 2022 года средний годовой доход в США в 1980 году составлял 29 300 долларов. К четвертому кварталу 2023 года средняя национальная зарплата выросла до 59 384 долларов. Хотя это примерно вдвое больше в номинальном выражении, рост арендной платы значительно опередил этот показатель. Арендатор, плативший в 1980 году 243 доллара в месяц, тратил на жилье определенный процент своего дохода, который в 2022 году при платеже 1388 долларов стал гораздо более тяжелым бременем.

Контекст: цены на продукты питания рассказывают другую историю

Чтобы понять масштаб инфляции арендной платы, стоит сравнить с изменениями цен на другие товары потребления. Исторические данные показывают, что в 1980-х годах молоко стоило около 1,59 доллара за галлон (Айова, 1987), яблоки — 0,39 доллара за фунт (Вайоминг, 1986), а говяжий фарш — 1,39 доллара за фунт (Нью-Йорк, 1980). Хотя эти цены за четыре десятилетия выросли, они не увеличивались так же быстро, как жилье. Это подчеркивает, почему аренда стала такой доминирующей статьей расходов в бюджете домохозяйств.

Когда арендная плата съедает вашу зарплату

Человеческое воздействие этой тенденции ошеломляющее. Согласно исследованиям TIME, в 2022 году половина всех арендаторов в США считалась испытывающими финансовое давление, тратя более 30% своего валового дохода на жилье. Еще более тревожно, что более 12 миллионов американцев тратят как минимум половину своей зарплаты только на аренду.

В 1980 году такой ситуации не было: уровень общей финансовой нагрузки на арендаторов достигал 35% к тому году — тревожная цифра сама по себе, но управляемая по сравнению с сегодняшним кризисом. Исследовательский центр Гарвардского университета по жилищным вопросам отмечает, что даже когда более трети арендаторов испытывали финансовое напряжение, условия были значительно лучше, чем в последующие поколения.

Что это означает в будущем

Разрыв между средней арендной платой 1980 года и сегодняшним днем — это не просто инфляция. Он отражает структурные изменения в предложении жилья, стагнацию заработных плат для многих работников и накопительный эффект десятилетий недоинвестирования в доступное жилье. Для арендаторов среднего класса математика очевидна: ежемесячные платежи за жилье занимают беспрецедентную долю семейного дохода, что кардинально меняет финансовое планирование и качество жизни миллионов американцев.