Фредди Мак и принимает криптовалюту в качестве первоначального взноса на недвижимость, держатели криптовалюты могут покупать жилье без необходимости распродажи активов.

Американский ипотечный гигант Fannie Mae скоро позволит покупателям жилья использовать криптовалюту в качестве залога для первоначального взноса по ипотеке, не обменивая цифровые активы на наличные. Этот план был совместно инициирован Better Home & Finance и Coinbase Global, при этом допустимые криптоактивы включают биткойн и USDC, а покупатели могут сохранить свои криптовалютные активы.

Двойная структура кредита: как криптоактивы заменяют традиционный наличный первоначальный взнос

Этот план не подразумевает прямого учета криптовалюты как наличного первоначального взноса, а использует инновационную двойную структуру кредита, в рамках которой покупатель жилья одновременно запрашивает два кредита:

Основной кредит: стандартная ипотека на жилье (срок 15 или 30 лет), обеспеченная Fannie Mae, подается через платформу Better.

Крипто-мортгидж: независимый кредит, обеспеченный залогом биткойна или USDC, который принадлежит покупателю, при этом средства, полученные от этого кредита, эквивалентны традиционному наличному первоначальному взносу.

Макс Бранцбург из Coinbase отметил, что многие криптовалютные инвесторы долгое время отказывались от планов по покупке жилья из-за опасений, связанных с необходимостью ликвидировать цифровые активы. Этот продукт предоставляет “группе с обилием криптоактивов, но не желающей их распродажу” новый путь для выхода на рынок недвижимости.

Сама Fannie Mae не выдает кредиты напрямую, а покупает, пакует ипотечные кредиты и гарантирует выплаты инвесторам, обеспечивая всю отрасль ликвидностью и кредитным поручительством.

Структура затрат и ключевые рисковые условия

Двойная структура кредита приводит к соответствующему увеличению затрат. Покупатели жилья должны одновременно выплачивать проценты по основному ипотечному кредиту и крипто-мортгиджу, что делает общую стоимость заимствования выше, чем в традиционной одноразовой кредитной программе. Процентная ставка по крипто-мортгиджу может быть сопоставима со стандартными кредитами Fannie Mae или превышать ее на 1,5 процентных пункта.

Ключевым новшеством этого продукта является различие в риск-механизме: пока заемщик своевременно погашает кредит, падение цен на криптовалюту само по себе не приведет к принудительной ликвидации. Генеральный директор Better Вишал Гарг четко заявил, что те, кто погашает кредит вовремя, не должны беспокоиться о том, что потеряют залоговые активы из-за колебаний цен на криптовалюту, что принципиально отличается от логики ликвидации традиционных маржинальных кредитов.

Следует отметить, что после залога заемщики не могут свободно торговать заложенными криптоактивами в течение срока кредита, что накладывает ограничения на гибкость владения.

Рыночный контекст: 13% молодых покупателей жилья уже продали криптовалюту для первоначального взноса

Согласно отчету The Wall Street Journal, к 2025 году около 14% американцев будут владеть криптовалютой, почти 13% молодых покупателей жилья заявили, что продавали криптовалюту для оплаты первоначального взноса на недвижимость, что демонстрирует, что цифровые активы стали ключевым элементом накопления богатства нового поколения в США. Этот поворот в политике прямо отвечает на долго игнорируемый спрос на рынке.

В настоящее время рынок продуктов, подобных крипто-мортгиджам, по-прежнему относительно ограничен. Финансовая компания Milo из Майами с 2022 года предлагает подобные продукты и обслуживает всего более 100 клиентов, среди которых обычно покупатели с большим объемом активов, но с ограниченной традиционной кредитной историей. Небанковская кредитная организация Newrez также начала принимать некоторые криптовалюты в заявках на ипотеку. Продукты, поддерживаемые Fannie Mae, значительно превосходят существующих конкурентов по масштабу и кредитному поручительству, что может стать ключевым поворотным моментом для ускорения развития этого рынка.

Часто задаваемые вопросы

Как именно работает программа крипто-первоначального взноса от Fannie Mae?

Покупатели жилья подают заявку на стандартный ипотечный кредит, гарантированный Fannie Mae, через платформу Better, одновременно закладывая биткойн или USDC в качестве залога для независимого “крипто-мортгиджа”, средства от которого используются в качестве эквивалента первоначального взноса на недвижимость. Покупатели могут сохранять криптоактивы, но в течение срока кредита не могут свободно торговать заложенными активами.

Являются ли затраты на кредитование крипто-первоначального взноса выше, чем на традиционный первоначальный взнос?

Да. Двойная структура кредита требует одновременной выплаты процентов по основному ипотечному кредиту и крипто-мортгиджу, что делает общую стоимость выше, чем в традиционной одноразовой программе. Процентная ставка по крипто-мортгиджу может быть сопоставима со стандартными кредитами Fannie Mae или превышать ее на 1,5 процентных пункта.

Подвержен ли ипотечный кредит риску ликвидации в случае резкого падения цен на криптовалюту?

Согласно объяснению генерального директора Better Вишала Гарга, пока заемщик своевременно погашает кредит, колебания рыночной цены криптовалюты не приведут к принудительной ликвидации, что принципиально отличается от механизма традиционных маржинальных кредитов. Конкретные методы оценки залога и детали управления рисками в настоящее время частично еще не раскрыты.