Behao Jia no seu segundo ano: Um caminho através de janelas e números na busca pela clareza

Beike, pertencente à Behao Jia, levantou novas questões no setor com dois projetos que realizou em Chengdu e Xangai durante 2024-2025. Em tempos de mercado volátil, procurar claridade na plataforma de ativos leves tornou-se uma exigência do novo período. Com o objetivo de manter uma “boa parceria” no setor, a Behao Jia está a transformar a incerteza dos construtores em clareza através de diversos métodos — desde informações até à orientação das janelas.

Mercado imobiliário na China: da “existência” à “bom-mau”

Nos últimos dez anos, o setor imobiliário chinês concentrou-se em resolver o problema da “existência”, funcionando então como um produto financeiro baseado em habitação. Quem tinha terra e dinheiro, ganhava. Agora, o mercado enfrenta o questão do “bom-mau”. Os compradores tornaram-se muito exigentes, e a estratégia de venda passou a ser “o que vender”.

Ao contrário do passado, em que os construtores seguiam a regra “456” — começando a vender 4 meses após a compra de terra, recuperando custos em 5 meses, iniciando um novo projeto em 6 meses — a Behao Jia escolheu outro caminho. A qualidade do produto, não a velocidade, tornou-se o critério principal.

Orientação das janelas: a resolução de problemas através de informações

O projeto Bechen S1 (Chengdu, segmento de residências acima de 20 milhões de yuans) enfrentou dificuldades na fase de design, especialmente na linha principal de erro. Em muitas regiões da China, a orientação norte-sul, especialmente a direção das janelas, é considerada positiva. Os designers tradicionais de residências de luxo costumavam exigir que as janelas fossem voltadas para o sul. Contudo, a equipe de pesquisa aprofundada da Behao Jia, ao estudar famílias de alta renda, descobriu que em Chengdu — uma das cidades com menor incidência de luz solar — 70% dos entrevistados consideram a “melhor vista” mais importante do que a orientação das janelas.

Para tomar decisões baseadas nesta informação, a equipe utilizou modelos digitais e alterou o ângulo de cada edifício em incrementos de 5 graus. A disposição de janelas não convencionais em 30°, 40°, 50° garantiu que cada apartamento tivesse uma vista principal voltada para os arranha-céus do centro financeiro.

A equipe do projeto não se limitou a isso. Em um mês, 20 unidades foram vendidas por contrato online, tornando-se o segundo projeto com mais contratos na cidade em 2025. A nova abordagem criou não apenas janelas, mas também 108 “pequenas histórias”: desde a instalação da máquina de lavar roupa a 67 cm de altura, melhorias no raio de viragem do estacionamento, até à distância para a banheira de pés.

Posicionamento do produto: decisões baseadas em números

No projeto Be Lian C1, em Xangai, a Behao Jia também confiou na análise de dados. Localizado no distrito de Fengxian, este projeto, num mercado competitivo fora da cidade, identificou segmentos específicos através de um estudo aprofundado dos potenciais clientes.

Os resultados da pesquisa determinaram claramente a quota de produto — o tamanho e o tipo de cada cômodo. A menor unidade do projeto tinha 97 m², enquanto em Fengxian, na altura, não havia produtos menores que 105 m². A Behao Jia analisou a cadeia de substituição de residências de famílias menores, focando neste segmento — e, na venda inicial, os clientes priorizaram o planejamento, não a venda em si.

O conceito de “apartamento variável” — assim como a orientação das janelas, outro exemplo de nova oportunidade — permite alterar a divisão interna ao adicionar ou remover paredes, adaptando-se a diferentes fases de vida. A equipe adotou uma estratégia de “precificação por apartamento” — definindo preços com base em cinco fatores principais e 44 fatores secundários, incluindo orientação das janelas, contratos com vista, entre outros.

Os resultados foram claros: quase 90% das unidades foram vendidas na primeira fase.

Potencial de toda a cadeia: o retorno do modelo de ativos leves

Os projetos Beichen S1 e Be Lian C1 foram exemplos “modelares”, mas a intenção da Behao Jia, com eles, não é tornar-se construtora. Os dirigentes da Beike deixaram claro, nos resultados de agosto de 2025, que além desses dois projetos, a Behao Jia não adquirirá terrenos, não gerenciará projetos e não será uma plataforma financeira.

As razões são transparentes. Em primeiro lugar, esses projetos serviram como exemplos para aumentar a confiança dos construtores — sem objetivo de lucro. Em segundo lugar, a gestão própria — não rápida, requer muito capital. Xu Wangang, vice-presidente do grupo Beike e CEO da Behao Jia, afirma que, através do modelo de ativos leves, a Behao Jia consegue atuar simultaneamente em múltiplos projetos, oferecendo serviços de “posicionamento de produto, orientação de janelas e outros elementos de design”.

Até novembro de 2025, a Behao Jia tinha realizado 17 projetos em parceria: em Pequim, Chang’an Huaxi Fu (com Zhonghai Real Estate e China Power Construction Real Estate), em Chansha, o projeto China Merchants Shekou, em Pequim, Chaotang Lanyue, entre outros. Os parceiros incluem grandes e médios construtores, empresas regionais e até entidades de gestão de investimentos urbanos.

A estratégia é simples: antes de adquirir terrenos ou decidir sobre licitações, a Behao Jia discute detalhadamente a disposição do projeto, avalia, por meio de modelos informacionais, a orientação das janelas, o valor do terreno, o perfil do cliente e as possibilidades do produto. Assim que o projeto inicia, oferece quatro módulos de serviço: “C2 posicionamento, C2 design, C2 controle de qualidade, C2 marketing” — o parceiro escolhe o serviço necessário.

Quantificação da clareza: as métricas do modelo Wu Bin e C2M

Wu Bin, diretor do Centro de Inovação C2M da Behao Jia, explicou: “Hoje, a dificuldade de vender casas não está apenas no produto, nem só na venda. No passado, com base no princípio de ‘lucro na compra’, os compradores tinham a intenção de ‘transferir’, considerando a habitação como secundária. Agora, nesta nova era, as pessoas dão mais atenção à experiência e às condições de moradia.”

Para demonstrar a eficácia do modelo C2M, Wu Bin e sua equipe criaram um indicador tridimensional:

Primeiro — compatibilidade entre o perfil do cliente e o produto. Se a proporção de apartamentos recomendados pelo modelo estiver correta, as unidades vendem-se de forma equilibrada; caso contrário, a venda prolonga-se e os custos de marketing aumentam.

Segundo — relação entre “preço e velocidade”. Dependendo da estratégia do construtor, opta-se por um ciclo rápido ou por maior margem de lucro, e a Behao Jia calcula a velocidade estimada de venda.

Terceiro — verificação do “ponto de atração”. Antes de adquirir o terreno, avalia-se se a orientação das janelas ou as funcionalidades definidas realmente estimulam a compra.

Resultados de colaboração e a busca pela clareza

Os projetos realizados em parceria com a Behao Jia tiveram resultados superiores às expectativas:

O projeto Chang’an Huaxi Fu em Pequim (com China Power Construction Real Estate) vendeu completamente cinco vezes em cinco meses — totalizando mais de 2,034 bilhões de yuans em vendas.

No projeto “China Merchants Xu” em Chansha, a Behao Jia participou antes da aquisição do terreno, identificou segmentos específicos de clientes e determinou a quota de produto. Quando foi lançado, quase 90% das unidades estavam vendidas, conquistando o primeiro lugar em vendas naquele mês em Chansha.

O projeto Chaotang Lanyue em Pequim vendeu mais de 300 unidades na primeira fase, tornando-se o projeto mais vendido na cidade em 2025, sem limites de preço.

Dificuldades e paciência: a abordagem Beike

Zuo Hui, fundador da Beike, não gosta de tarefas fáceis. “No negócio, não há atalhos”, afirma, “empresas que correm demais, no final, precisam corrigir suas falhas. Nossa crença é — ‘devagar é rápido’, andar devagar traz resultados mais rápidos.”

Este é o método Beike. A Behao Jia segue esse caminho. Xu Wangang, após mais de um ano visitando mais de 200 projetos-modelo em 18 cidades, estudou diferentes orientações de janelas, métodos de construção e modelos de serviço. No futuro, não basta oferecer apenas bons produtos, mas também um serviço de qualidade que cubra 20 a 30 anos, incluindo custos de equipe.

Por meio dessas dificuldades, a Behao Jia evoluiu de “posicionamento de produto” para o “ciclo completo”. Em novembro de 2025, anunciou uma nova oferta de serviços: abrange o posicionamento, design, controle de qualidade e marketing — demonstrando que o setor não precisa de apenas um construtor, mas de um intermediário, uma fonte de clareza.

Clareza: o valor máximo de tempos incertos

A Behao Jia conhece bem seu papel e limites de benefícios na parceria: “O setor imobiliário na China não precisa de mais um construtor chamado ‘Beike’, mas de um ‘bom parceiro’ que olhe do ponto de vista do cliente.”

O valor da Behao Jia está em ajudar grandes e médios construtores a aumentarem a competitividade de seus produtos, reduzir custos com erros em orientações de janelas ou outros detalhes delicados, e acelerar a inovação de produtos no setor. Ao mesmo tempo, atua em diversos projetos, mantendo rigorosamente o modelo de ativos leves.

O mundo exterior não se preocupa tanto em a Beike ser uma construtora. O que interessa é: como funciona esse sistema e o que a Behao Jia pode oferecer ao setor imobiliário, que entrou na era do microcosmo. A clareza é o bem mais valioso, especialmente em tempos de incerteza. Wu Bin reforça: “Não podemos prever o futuro, mas podemos descrever a história com precisão.” E, com base nessas tendências históricas, oferece melhores conselhos aos parceiros através de seus quatro módulos (design de janelas, controle de qualidade, etc.).

A força da Beike reside na proximidade com as transações e clientes, e na paciência diante das dificuldades. A Behao Jia dá um passo além — tornando-se uma fonte de clareza.