Lợi nhuận của Trường Thành Trung Quốc giảm mạnh phía sau: Đối tác kêu la "bị lừa thảm hại"

Hỏi AI · Bí ẩn đằng sau sự giảm lợi nhuận lớn của Lục Thành và các dự án hợp tác?

Hình ảnh này nghi là do AI tạo ra

Bài viết / Nhìn nhận Tài chính Bất động sản

Ngày 31 tháng 3, Lục Thành Trung Quốc công bố kết quả hoạt động cả năm 2025, thể hiện doanh thu và lợi nhuận đều giảm:

Năm 2025, Lục Thành Trung Quốc đạt doanh thu khoảng 1549,66 tỷ nhân dân tệ, giảm 2,26% so với cùng kỳ; lợi nhuận thuộc về cổ đông khoảng 709,89 triệu nhân dân tệ, giảm 95,55% so với cùng kỳ.

Chỉ trước đó một ngày, Lục Thành Trung Quốc đột ngột công bố thay đổi lãnh đạo: “Lão tướng” Guo Jiapeng vì nghỉ hưu từ chức thành viên Hội đồng Quản trị, Ủy ban Quản trị Môi trường, Xã hội và Quản trị, Tổng Giám đốc điều hành và các chức vụ khác trong tập đoàn, người kế nhiệm là Geng Zhongqiang, có hơn 30 năm kinh nghiệm trong “Tập đoàn Trung Giao”, tạm thời đảm nhiệm chức vụ Tổng Giám đốc điều hành.

Trong cuộc họp báo cáo kết quả, có người đặt câu hỏi trực tiếp: Năm 2025, công ty có lợi nhuận ròng 2,3 tỷ nhân dân tệ, nhưng lợi nhuận thuần thuộc về công ty mẹ chỉ 0,7 tỷ, tại sao lại có sự chênh lệch lớn như vậy?

Geng Zhongqiang mới nhận chức cho biết: Công ty không có chuyện chuyển phần lớn lợi nhuận cho thiểu số cổ đông hoặc các bên hợp tác khác.

Ông nói rõ, nguyên nhân cụ thể gồm ba điểm: Thứ nhất, các dự án có lợi nhuận cao đã bàn giao và chuyển đổi trong năm 2025 là các dự án hợp tác, tỷ lệ sở hữu của công ty không cao, dẫn đến tỷ lệ lợi nhuận ròng trên quy mô thấp; Thứ hai, về phía các công ty liên doanh, phía Lục Thành đã gánh chịu lỗ 1,1 tỷ nhân dân tệ trong năm 2025, theo chuẩn mực kế toán, khoản lỗ của các công ty liên doanh chỉ phản ánh phần Lục Thành chịu theo tỷ lệ sở hữu, không thể hiện phần lỗ của các bên liên quan, ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng và lợi nhuận ròng quy mô như nhau; Thứ ba, chi phí quản lý các nền tảng cấp tập đoàn, khu vực và các nền tảng khác đều do Lục Thành chịu toàn bộ, ảnh hưởng về mặt số tiền là như nhau.

Câu trả lời này dường như đang cố gắng phản hồi gián tiếp một số ý kiến hoài nghi từ các đối tác hợp tác.

1

Ngày xưa hợp tác đổ vỡ, thương hiệu Lục Thành trở thành điểm yếu

Trụ sở chính tại Thượng Hải, Công ty Phát triển Bất động sản Thiên Hồng (gọi tắt là Thiên Hồng Bất Động Sản) là một trong số đó.

Vào ngày 31 tháng 3, cùng ngày Lục Thành Trung Quốc công bố báo cáo tài chính, Chủ tịch Wei Guoqiu của Thiên Hồng đã công khai chỉ trích Lục Thành trước truyền thông, cho rằng họ cố tình né tránh chủ thể công ty niêm yết, sắp xếp để Thiên Hồng ký hợp đồng với Công ty Xây dựng Toàn vận Shenyang (gọi tắt là Shenyang Quán Vận), không liên quan cổ phần, mục đích chính là lừa gạt phía Thiên Hồng nhượng quyền quyết định dự án, rồi thông qua các bên liên quan chiếm đoạt lợi nhuận dự án.

Quan hệ hợp tác giữa Thiên Hồng và Lục Thành bắt nguồn từ năm 2019.

Năm 12 tháng 2019, Lục Thành Trung Quốc đã đạt được thỏa thuận hợp tác với dự án Khu đô thị Lục Thành Quỳ Hoa Giang Nam tại Thượng Hải (hiện gọi là “Thiên Hồng · Giáp Đất Quán Lạn”, còn gọi là Giai đoạn 2 Phượng Hoàng mới / Phượng Hồ Tịnh Thôn 3) theo mô hình “Tài chính + Đầu tư thay thế xây dựng”, cùng phát triển khu đất mà Thiên Hồng sở hữu tại Thượng Hải, Công ty Phát triển Bất động sản Hồng Cổ Thượng Hải (gọi tắt là “Hồng Cổ”) là chủ thể dự án.

Thời điểm đó, quyết định nội bộ của Lục Thành đề ra, cung cấp tối đa 600 triệu nhân dân tệ vốn vay, lợi nhuận tổng hợp không thấp hơn 16%. Yêu cầu hợp tác là: Quản lý tập đoàn Lục Thành điều hành dự án thay thế xây dựng, cử giám đốc và tài chính, thực hiện quản lý chung tài khoản chứng từ.

Sau đó, hai bên ký 28 văn bản thỏa thuận, chính thức xác lập quan hệ hợp tác.

Vốn vay và dự án thay thế xây dựng được ký kết riêng biệt, vốn vay giữa Shenyang Quán Vận và Hồng Cổ; dự án thay thế xây dựng do Lục Thành quản lý, ký hợp đồng với Thiên Hồng, Hồng Cổ, Công ty Phát triển Bất động sản Đức Dung tại Hà Bắc để thực hiện dự án xây dựng thay thế tại Thượng Hải.

Phía Thiên Hồng hoàn toàn chấp nhận các điều kiện hợp tác, giao toàn quyền kiểm soát dự án.

Dự án bắt đầu xây dựng từ năm 2020, cuối năm cùng năm mở bán và niêm yết, dự kiến bàn giao cuối năm 2023.

Theo kế hoạch kinh doanh, Lục Thành cam kết chu kỳ bán hàng là 2 năm, đến cuối năm 2021, tỷ lệ tiêu thụ nhà ở phải đạt 90%.

Tuy nhiên, dưới sự kiểm soát và điều hành toàn diện của Lục Thành, Wei Guoqiu cho biết, doanh số bán hàng của dự án bị trì hoãn nghiêm trọng, rõ ràng thấp hơn các dự án cùng khu vực cùng thời điểm — tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2021, dự án mới bán được 0,94 tỷ nhân dân tệ, đạt chưa tới 5% mục tiêu 21,8 tỷ, phía Lục Thành bị cáo buộc có sai phạm lớn trong quản lý vận hành.

Ngược lại, trong thời gian hợp tác, phía Thiên Hồng hoàn toàn tuân thủ thỏa thuận, giao quyền kiểm soát, đã trả trước cho phía Lục Thành (và các công ty liên quan) khoản vay 400 triệu nhân dân tệ. Tình hình thực hiện hợp đồng của hai bên thể hiện rõ sự khác biệt.

Sau đó, phía Thiên Hồng gửi thư yêu cầu quản lý của Lục Thành rút lui, từ tháng 1 năm 2022, toàn bộ dự án do Hồng Cổ tiếp quản. Mâu thuẫn bùng phát:

Tháng 2 năm 2022, phía Thiên Hồng đâm đơn kiện phía Lục Thành tại Thượng Hải, cho rằng mối quan hệ hợp tác không chỉ đơn thuần là dự án thay thế xây dựng hoặc vay mượn, mà là “Tài chính + Đầu tư thay thế xây dựng + Kiểm soát công ty”.

Tháng 4 năm 2022, chủ thể vay vốn lúc đó — Shenyang Quán Vận đã kiện Thiên Hồng và Hồng Cổ tại Liêu Ninh, yêu cầu hai bên cùng chịu trách nhiệm khoản nợ còn lại 390 triệu nhân dân tệ cộng lãi, đồng thời đề nghị phong tỏa tài sản.

Shenyang Quán Vận cũng trở thành trung tâm của mâu thuẫn này, sẽ phân tích kỹ hơn sau.

Từ đó, toàn bộ tài sản đất đai và nhà đã có giấy phép bán hàng trị giá 2 tỷ nhân dân tệ của dự án bị phong tỏa, Hồng Cổ không thể bán nhà, hiện trường thi công dự án hoàn toàn đình trệ.

Dù dự án đã được đưa vào danh sách các dự án bàn giao nhà ở toàn quốc, dự kiến bàn giao cho hơn 100 khách hàng từ cuối năm 2023, nhưng vẫn còn rất xa mới thể vào ở. Giá trung bình của dự án, khoảng 20.000 nhân dân tệ/m2 khi mở bán năm 2020, đã giảm gần một nửa.

Dự án cao cấp từng được quảng bá bằng thương hiệu “Lục Thành”, nay trở thành nỗi đau không thể nói của các khách hàng mua nhà.

Cùng lúc, Wei Guoqiu còn đề cập, chưa thống kê đầy đủ, các khoản nợ của nhà cung cấp trong thời gian quản lý của Lục Thành đã lên tới hơn 1 tỷ nhân dân tệ.

Với phía Thiên Hồng, theo thỏa thuận ban đầu, giá trị bất động sản chưa bán gần 2,1 tỷ nhân dân tệ, theo giá thị trường hiện tại, còn khoảng 1 tỷ nhân dân tệ, nghĩa là thiệt hại trực tiếp vượt quá 1 tỷ nhân dân tệ.

Do bỏ lỡ thời điểm bán hàng tốt nhất của dự án, thiệt hại không thể cứu vãn đối với cả người mua, chủ sở hữu, lẫn nhà cung cấp, đều mang lại tổn thất nặng nề không thể bù đắp.

2

Nhiều tranh cãi về hoạt động ngoài bảng

Theo Wei Guoqiu, phía Lục Thành có trách nhiệm không nhỏ trong vấn đề này.

Một điểm then chốt là, thời điểm đó, Lục Thành đã đưa ra “Shenyang Quán Vận”. Wei Guoqiu cho rằng đây là một công ty vỏ bọc, nhằm ký hợp đồng với phía Thiên Hồng, thực chất là nợ có chứng cứ.

Wei Guoqiu trình ra một biên bản họp tháng 12 năm 2019, cho thấy, Hội nghị Thường vụ Hội đồng Đầu tư Ngành Công nghiệp của Lục Thành Trung Quốc đã họp lần thứ 5 trong năm, xem xét phương án tài chính của dự án Phượng Hồ Tịnh Thôn 3 tại Thượng Hải.

Trong đó đề cập, Lục Thành dự định thông qua việc góp vốn thành lập công ty dự án mới, và cung cấp vốn vay cho công ty dự án dưới dạng vay cổ phần, tối đa không quá 600 triệu nhân dân tệ (không quá 65% vốn tối đa), chủ yếu để thanh toán tiền đất đai, thời hạn không quá 2 năm, có thể trả trước sau 6 tháng (trong đó, trước cuối tháng 2 năm 2020, trả 50 triệu nhân dân tệ), lợi nhuận tổng hợp không thấp hơn 16%/năm.

Tham gia cuộc họp này có ông Zhou Lianying, Tổng Giám đốc điều hành kiêm Chủ nhiệm Ủy ban Đầu tư Ngành của Lục Thành Trung Quốc, cùng ông Geng Zhongqiang, Phó Chủ nhiệm thường trực.

Một tài liệu nội bộ khác của Lục Thành cho thấy, công ty này đã dùng 50.000 nhân dân tệ để mua lại 10% cổ phần của Hồng Cổ, đồng thời cấp khoản vay không quá 599,5 triệu nhân dân tệ cho công ty dự án, tổng cộng không quá 6 tỷ nhân dân tệ.

Biên bản còn ghi rõ, “Dự án này dự kiến do Shenyang Quán Vận làm chủ thể đầu tư; đồng thời, để tránh ảnh hưởng đến báo cáo tài chính, phần vốn góp của Bộ phận Tài chính (5 tỷ nhân dân tệ) dự kiến sẽ do tập đoàn cho vay không lãi suất cho Shenyang Quán Vận qua Công ty Vật liệu, rồi từ đó cho Shenyang Quán Vận vay không lãi suất.”

Hồng Cổ chính là chủ thể phát triển dự án này. Hiện tại, theo dữ liệu của Tianyancha, Hồng Cổ do Thiên Hồng và Shenyang Quán Vận cùng sở hữu, tỷ lệ lần lượt là 90% và 10%.

Tuy nhiên, xét về cổ phần, công ty Shenyang Quán Vận, trên bề mặt hoàn toàn không liên quan gì đến Lục Thành.

“Sau này chúng tôi mới biết đó là ‘giả Lục Thành’. Trong danh sách cổ đông của công ty còn có các cán bộ cao cấp của Lục Thành, vì Lục Thành là doanh nghiệp bất động sản nổi tiếng toàn quốc, lại là công ty niêm yết, nên lúc đó chúng tôi không nghi ngờ nhiều, rất tin tưởng đối tác, nhượng quyền điều hành dự án, đồng thời gánh chịu chi phí dự án và chi phí vay vốn” Wei Guoqiu nói.

Không chỉ vậy, ông còn nhớ, toàn bộ quy trình phê duyệt công việc đều thực hiện trong hệ thống OA của Lục Thành Trung Quốc, do nhân viên của Lục Thành Trung Quốc phê duyệt cuối cùng, tạo ra ảo giác về sự hợp tác chính thức của Lục Thành.

Tianyancha cho biết, Shenyang Quán Vận do Công ty Cổ phần Quảng Vĩ (Guangwei Group) sở hữu 100%. Một danh sách cổ đông xuyên suốt do Wei Guoqiu cung cấp cho thấy, Geng Zhongqiang từng là thành viên Hội đồng Quản trị của Guangwei Group.

Cùng lúc, sáng lập viên của Lục Thành, ông Song Weiping, cũng từng là cổ đông của Shenyang Quán Vận trong giai đoạn 2021-2025.

Điều khiến Wei Guoqiu bối rối là, trong các lần trao đổi sau đó với phía Lục Thành, về mối quan hệ giữa Shenyang Quán Vận và Lục Thành, phía này nhiều lần đổi lời, giờ đây lại rất mơ hồ.

Ông chỉ rõ, trong vụ kiện tại Liêu Ninh tháng 4 năm 2022, Shenyang Quán Vận đã thừa nhận rõ ràng trong tòa rằng, “do nội bộ Lục Thành quyết định, họ là người cho vay”; còn trong vụ kiện tại Tòa án Tối cao Hà Bắc, Lục Thành Trung Quốc vẫn cố gắng phủ nhận mối quan hệ với Shenyang Quán Vận.

Nhiều lần, Thiên Hồng đã gửi thư hỏi phía Lục Thành về mối liên hệ của Shenyang Quán Vận, nhưng phía này đều né tránh.

“Để che giấu thực tế là công ty Shenyang Quán Vận không có đội ngũ vận hành thực sự, Lục Thành cử người không có kinh nghiệm phát triển bất động sản, giả danh quản lý chuyên nghiệp để làm Giám đốc điều hành dự án, kiểm soát quyết định vận hành dự án.” Wei Guoqiu cho rằng, điều này trực tiếp khiến dự án lệch khỏi quỹ đạo phát triển ban đầu.

Một lý do nữa khiến Wei Guoqiu hoài nghi là, các hoạt động tài chính giữa Lục Thành và Shenyang Quán Vận, đều phải được công bố trong báo cáo thường niên hàng năm: “Các hoạt động sinh lợi 16%/năm, tại sao lại phải hoạt động ngoài bảng?”

Theo ông, điều này đã vi phạm quy định công bố thông tin của công ty niêm yết. Ông tiết lộ, phía Thiên Hồng đã gửi cảnh báo rủi ro và bằng chứng tới Ernst & Young, đồng thời đã gửi đơn tố cáo toàn diện tới Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông, Ủy ban Chứng khoán Hồng Kông, Cục Thuế Hồng Kông, hiện đã bị cơ quan quản lý ghi nhận.

3

Sau 16 năm, Lục Thành trở lại vị trí thứ hai ngành bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong hoạt động dự án thay thế xây dựng

Các nhà phát triển nhỏ như Thiên Hồng chỉ là một trong số các đối tác hợp tác của Lục Thành trong những năm gần đây.

Chuyển cơ hội kinh doanh của công ty niêm yết sang các công ty liên quan bên ngoài, bằng hình thức vay không lãi, để rút ruột công ty, đồng thời xuất ra thương hiệu Lục Thành vận hành nhẹ nhàng, rõ ràng là một thương vụ khá sinh lợi.

Dù hiện tại ngành bất động sản đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu, về quy mô doanh số, lợi nhuận của Lục Thành đã không còn nhỏ nữa.

Báo cáo tài chính cho thấy, năm 2025, doanh số hợp đồng của Lục Thành Trung Quốc khoảng 2519 tỷ nhân dân tệ, giảm so với năm 2024, nhưng xếp hạng ngành bất động sản, Lục Thành Trung Quốc đã vươn lên vị trí thứ hai toàn quốc, chỉ sau Poly.

Điều đáng chú ý là, trong doanh số 2519 tỷ này, chỉ có 1534 tỷ đến từ các dự án tự đầu tư, còn lại khoảng 40% — tức 985 tỷ doanh thu bán hàng đều đến từ hoạt động dự án thay thế xây dựng.

Mô hình dự án thay thế xây dựng, chính là ý tưởng lần đầu tiên của sáng lập viên Song Weiping vào năm 2008.

Ngay cả những người không trong ngành bất động sản, khi nhắc đến Song Weiping cũng không còn xa lạ. Là người từng chèo lái doanh nghiệp bất động sản nổi tiếng của Hàng Châu, ông từng được gọi là “Cha đẻ của biệt thự cao cấp Trung Quốc”.

Thời kỳ của Song Weiping, Lục Thành nổi tiếng với chủ nghĩa “chất lượng cao cấp”, chủ yếu phát triển các dự án “Hương Quỳ” “Vườn Hồng” “Thảo Nguyên Đào”…

Tư duy lý tưởng của ông cũng để lại dấu ấn “chất lượng” trong lòng nhiều người.

Năm 2009, Lục Thành phát triển đạt đỉnh cao, năm đó mua đất trị giá tới 323 tỷ nhân dân tệ, trở thành doanh nghiệp mua đất nhiều nhất toàn quốc. Doanh số bán hàng cả năm đạt 530 tỷ, xếp thứ hai toàn quốc, chỉ sau Vạn An.

Sau đó, Lục Thành dần rơi vào khủng hoảng thanh khoản. Năm 2015, Tập đoàn Trung Giao tiếp quản; năm 2019, Song Weiping hoàn toàn rút lui khỏi Lục Thành, lúc này, thứ hạng doanh số của Lục Thành đã rơi vào nhóm TOP 20.

Lục Thành bắt đầu điều chỉnh chiến lược. Khác với phong cách tỉ mỉ, chậm rãi của “Chủ nghĩa Song”, sau thời của Song Weiping, Lục Thành chuyển sang hướng đẩy nhanh vòng quay, phát triển nhanh, tạo ra tốc độ chưa từng có:

Chỉ trong 6 năm, doanh số bán hàng của Lục Thành từ 719 tỷ năm 2015 đã tăng lên đỉnh cao 3.509 tỷ năm 2021, xếp thứ 7 toàn ngành. Từ nghìn tỷ lên hai nghìn tỷ, mất 3 năm; từ hai nghìn tỷ lên ba nghìn tỷ, mất 2 năm.

Hiện nay, Lục Thành đã lọt vào top 3, sau 16 năm, trở lại vị trí thứ hai toàn ngành.

Trong đó, hoạt động dự án thay thế xây dựng đóng vai trò không nhỏ.

Báo cáo tài chính mới nhất của Lục Thành cho thấy, năm 2025, hoạt động quản lý của Lục Thành đạt dòng tiền ròng hoạt động là 415,2 triệu nhân dân tệ, tăng 42%.

Thị phần của công ty liên tục vượt 20% trong 10 năm, giữ vững vị trí số 1 toàn ngành. Đồng thời, theo dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Trung Quốc, tỷ lệ dự án có phí dịch vụ dự án thay thế xây dựng trên 3% chỉ chiếm 16%, còn tỷ lệ phí dịch vụ của Lục Thành quản lý trên 3% vượt quá 50%.

Lục Thành đã xứng đáng trở thành “ông vua dự án thay thế xây dựng”.

Tuy nhiên, việc mở rộng quy mô mô hình dự án thay thế xây dựng, dù phần nào giúp doanh nghiệp chuyển đổi nhẹ nhàng, tăng trưởng thứ hai, nhưng ẩn chứa nhiều rủi ro và mặt trái không thể bỏ qua.

Ví dụ, đối với thương hiệu, các bên hợp tác thường dễ xảy ra bất đồng về ý tưởng phát triển, và nếu xảy ra vấn đề về chất lượng, khách hàng sẽ trực tiếp quy trách nhiệm cho thương hiệu dự án thay thế, uy tín thương hiệu nhiều năm tích lũy sẽ bị tổn hại nặng nề; nếu còn dùng các thủ đoạn tài chính như “một cổ phần thực, một cổ phần ảo”, “quản lý nhỏ lẻ”, hoặc các thủ thuật tài chính mờ ám, dễ gây tổn hại lợi ích của chính công ty.

Đối với người mua nhà, chủ yếu dựa vào thương hiệu để mua, cuối cùng có thể mua phải “nhà đóng gói” không đúng như quảng cáo, thậm chí không thể nhận nhà đúng hạn.

Đối với các đối tác là các doanh nghiệp nhỏ, có thể gặp phải tình cảnh giống Thiên Hồng, nhiều yếu tố cộng lại khiến dự án bị trì trệ, không thể thu hồi vốn theo kế hoạch, còn phải gánh lãi suất cao.

Wei Guoqiu tiết lộ, hợp tác giữa Lục Thành và Thiên Hồng chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Dưới hình thức cho vay, chuyển các hoạt động sinh lợi cao sang các công ty trong hệ thống không niêm yết, Lục Thành còn nhiều “chiêu thức” tương tự trên toàn quốc.

Chẳng hạn như dự án Lưu Hương Viên tại Yên Đài Sơn Đông, dự án Hải Hồng Hỷ Dực tại Lan Châu Gansu, dự án Kim Ngọc Viên tại Tây Ninh Thanh Hải, các công ty dự án này đều từng hoặc có bóng dáng của Shenyang Quán Vận.

4

Lục Thành còn là “Lục Thành” như xưa không?

Thực tế, các khoản nợ ngoài bảng luôn được xem là phương thức quan trọng để doanh nghiệp thực hiện “kỹ năng tài chính”. Trước đó, các cơ quan quản lý tài chính đã yêu cầu thực hiện kiểm soát xuyên thấu đối với các khoản vay bất động sản, kiểm tra chặt chẽ các hình thức “một cổ phần thực, một cổ phần ảo”.

“Vay mượn ‘một cổ phần thực, một cổ phần ảo’ thường là đầu tư dưới dạng cổ phần, đồng thời nhận lợi nhuận cố định và thoái vốn gốc dài hạn.”

Là khoản nợ tiềm ẩn, “một cổ phần thực, một cổ phần ảo” dễ gây hiểu lầm cho nhà đầu tư và các tổ chức tài chính về khả năng thanh toán của doanh nghiệp, đẩy cao rủi ro tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt trong giai đoạn ngành suy thoái, các khoản nợ ngoài bảng tập trung thanh toán sẽ cộng hưởng với nợ trong bảng, dễ gây ra khủng hoảng thanh khoản.

Năm đó, dự án Ngọc Bích Lam Sơn tại Thượng Hải cũng từng bị phát hiện do phản ánh của cổ đông nhỏ, một hoạt động cho vay mờ ám trong lĩnh vực này mới bị phanh phui.

Cuối cùng, Phó Tổng Giám đốc Vạn Hòa thời đó là Liu Xiao đã bị kỷ luật, bị xếp vào diện “giảm cấp 2 cấp”.

Ngoài ra, trong mô hình dự án thay thế xây dựng, nhiều dự án hợp tác của Lục Thành từng gặp vấn đề:

Chẳng hạn, dự án Trường Giang Minh Nguyệt tại Côn Minh, Vân Nam, theo báo cáo của Báo cáo Bất động sản Trung Quốc tháng 11 năm 2019, dù tên dự án và nhân viên bán hàng đều giới thiệu là dự án của Lục Thành, nhưng sau khi dự án tạm dừng thi công, chủ sở hữu mới phát hiện ra chỉ là “nhà đóng gói”.

Tương tự, dự án Ngọc Lan tại Qidong, Giang Tô, dự kiến bàn giao cuối năm 2019, bị đình trệ, đến khi chủ nhà đi đòi quyền lợi mới biết là “nhà đóng gói”.

Tháng 3 năm 2025, dự án Thường Châu, Trường Giang, tại Thạch Gia Trang, chủ sở hữu nhiều lần phản ánh về việc dự án chậm bàn giao, cam kết trường học không thực hiện, hạ tầng không hoàn thiện, cũng là dự án do Lục Thành tham gia dự án thay thế xây dựng.

Theo báo China Youth, tháng 12 năm 2018, dự án Bách Hoa tại Chân Khẩu, Sơn Đông, có 4 tòa nhà cao tầng đã bán phần lớn, do cường độ bê tông không đạt tiêu chuẩn, cuối cùng bị chủ đầu tư tự phá dỡ. Theo thông báo của Ủy ban Xây dựng và Đô thị Chân Khẩu, đây cũng là dự án do nhân viên của Lục Thành thực hiện quản lý dự án thay thế.

Ngoài ra, các dự án như Ngọc Lan tại Lệ Thủy, Sơn Đông; Ngọc Lan tại Li Cương, Sơn Đông; và dự án Hoa Anh Đào tại Tô Châu, Giang Tô, cũng từng xảy ra các vấn đề về rò rỉ nước, nứt tường, bong tróc, rơi vỡ, gây thiệt hại cho cư dân, đều là các dự án do Lục Thành tham gia quản lý dự án thay thế.

Nhiều người trong ngành cảm thán, sau khi Song Weiping rời đi, hình ảnh của Lục Thành ngày xưa dường như đang biến mất.

Vận hành nhẹ nhàng theo mô hình tài sản nhẹ rõ ràng là một “kỹ năng sinh tồn” khá sinh lợi, nhưng khi dự án gặp khó, quyền lợi của các đối tác, người mua nhà sẽ ra sao? Và lợi nhuận bị mất đi đó, làm sao giải trình với cổ đông công ty niêm yết? Những câu hỏi này còn chờ câu trả lời từ phía Lục Thành.