Chuyển đổi giữa các chế độ cũ và mới, bất động sản chuyển hướng thành “nền tảng ổn định đời sống dân sinh”, bước vào giai đoạn chiến đấu chuyển đổi | Diễn đàn quan điểm năm 2026

Hỏi AI · Chính sách bất động sản tại sao chuyển hướng phát triển chất lượng cao trong “Năm mười lăm”?

Báo (chinatimes.net.cn) phóng viên Lý Bối Bối Thượng Hải đưa tin

Trong năm qua, chính sách thị trường bất động sản và đáy thị trường dần rõ ràng, công tác đảm bảo giao nhà đạt được thành quả bước đầu, xây dựng nhà ở chất lượng cao đã trở thành nhận thức chung của ngành. Năm 2026, là năm mở đầu của “Năm mười lăm”, tốc độ chuyển đổi và nâng cấp cấu trúc kinh tế trong nước ngày càng nhanh, ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu sắc và chuyển đổi chiến lược quan trọng.

Ngày 2 tháng 4, tại Diễn đàn Quan điểm Năm 2026, các chuyên gia trong ngành đều nhất trí và thực tiễn cho thấy, con đường chuyển đổi chiến lược dù có thử thách, nhưng cũng có cơ hội. Từ việc “tối ưu hóa cung cấp” ở cấp chính sách đến “đổi mới chất lượng” ở cấp doanh nghiệp, từ việc xây dựng “nhà tốt” đến đổi mới đô thị, chuyển đổi số, vận hành tài sản nhẹ, ngành bất động sản đang dần thoát khỏi phụ thuộc quy mô truyền thống, hướng về tính dân sinh, cạnh tranh về chất lượng.

Giao thoa giữa mô hình cũ và mới tại các mốc lịch sử

Về chủ đề cốt lõi của chuyển đổi ngành, các chuyên gia, học giả, đại diện doanh nghiệp đều phát biểu ý kiến, phân tích hướng chính sách và phát triển của ngành.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Quảng Đông Vương Thiều nhấn mạnh, so với “Mười bốn Năm”, chính sách cốt lõi về bất động sản của “Mười lăm Năm” đã từ “tăng cung, phát triển ổn định” chuyển sang “tối ưu hóa cung cấp, phát triển chất lượng cao, mô hình phát triển mới”, đánh dấu sự chuyển đổi từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng, từ “công cụ kích thích kinh tế” sang “nền tảng ổn định đời sống dân sinh”.

Đối mặt với giai đoạn phát triển mới, bất động sản cũng đặt ra yêu cầu về nội hàm phát triển chất lượng cao, cốt lõi là thực hiện “sự ổn định của tăng trưởng, sự cân đối của phát triển, tính bền vững của môi trường và công bằng xã hội” trong một thể thống nhất đa chiều, đồng thời cân bằng giữa ổn định ngắn hạn và phát triển bền vững dài hạn.

Vương Thiều nhấn mạnh, mục tiêu cuối cùng của nhà tốt là trở về tính dân sinh, để mọi người đều có nhà phù hợp: “Làm cho không gian thành phố phục vụ tốt hơn sự phát triển của các ngành nghề của quốc dân, điều này phù hợp cao với mục tiêu cuối cùng của xây dựng thành phố dân chủ hiện đại.” Các doanh nghiệp bất động sản cần chuyển đổi giá trị của “nhà tốt” và “dịch vụ tốt” thành động lực tăng trưởng kinh tế, kích thích tiêu dùng, thúc đẩy đầu tư hiệu quả; xây dựng không gian và cảnh quan sống, làm việc chất lượng cao, liên tục phát huy giá trị lâu dài của “nhà tốt”, thúc đẩy xây dựng “nhà tốt, khu nhà tốt, cộng đồng tốt, khu vực tốt”, giúp bất động sản trở về tính dân sinh, trở thành công cụ quan trọng hỗ trợ phát triển chất lượng cao.

Thư ký Đảng ủy, Chủ tịch Công ty TNHH Phát triển và Quản lý Đô thị CITIC Yang Jinzhí nói thẳng, hiện nay ngành bất động sản đang ở giai đoạn chuyển đổi lịch sử giữa mô hình cũ và mới, giữ dòng tiền hay giữ lợi nhuận, trở thành lựa chọn khó khăn mà các doanh nghiệp phải đối mặt.

Yang Jinzhí cho rằng, thách thức hiện tại của ngành thực chất là kết quả tất yếu của quá trình chuyển đổi kinh tế vĩ mô và giai đoạn phát triển đô thị. Mô hình tăng trưởng quy mô của ngành bất động sản trong quá khứ đã mất hiệu lực, trọng tâm ngành chuyển sang tối ưu hóa gia tăng và kích hoạt tài sản tồn kho. Hiện nay, các chính sách quốc gia mạnh mẽ hỗ trợ các lĩnh vực như đổi mới đô thị, cải tạo làng trong thành phố, xây dựng nhà ở đảm bảo, xây dựng nhà tốt, vừa là các lĩnh vực chủ đạo do nhà nước hướng dẫn, vừa sẽ trở thành chiến trường giá trị chính của ngành bất động sản trong tương lai.

Dựa trên nhận định này, CITIC City Development hiện đã xác lập mô hình “phát triển + vận hành” hai trục, dựa vào lợi thế hợp tác sản phẩm tài chính và thực nghiệp của Tập đoàn CITIC, tập trung vào các lĩnh vực trọng điểm như giải quyết rủi ro, đổi mới đô thị. Đồng thời, chủ động xây dựng mô hình chuyển đổi “khám phá mô hình mới, tạo ra sản phẩm mới, ứng dụng công nghệ mới, xây dựng hệ sinh thái mới”, đi theo con đường phát triển chuyển đổi đặc trưng của riêng mình.

Con đường đổi mới phát triển của doanh nghiệp

Tại thời điểm chuyển đổi từ “biến đổi lượng sang biến đổi chất” của ngành, phù hợp với xu hướng phát triển ngành, đổi mới con đường phát triển trở thành nhiệm vụ cốt lõi của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Các doanh nghiệp lớn đều đẩy mạnh nâng cao chất lượng, khám phá mô hình phát triển phù hợp với chu kỳ mới, thúc đẩy ngành tiến vào thời kỳ cạnh tranh về chất lượng.

Giám đốc Viện Nghiên cứu Thành phố của Công ty TNHH Đầu tư Công nghiệp Thương mại Chiết Giang Meng Wei tiết lộ, Chiết Giang Shekou đang thúc đẩy khám phá “Nhà tốt 2.0”, trọng tâm là tích hợp và đổi mới công nghệ, đã xây dựng phòng thí nghiệm nhà tốt tại trụ sở chính ở Thâm Quyến, tiến hành khám phá vấn đề mới, nghiên cứu công nghệ mới và xác nhận cảm nhận của khách hàng.

Công ty Công nghệ Sống Xanh của Trì Thành cũng đang khám phá cách xây dựng “nhà tốt” cụ thể. Phó tổng giám đốc Công ty Trì Thành, Chủ tịch Công ty Công nghệ Xây dựng Trì, Zhu Kuai chỉ rõ, lý do nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn kinh doanh là do họ thường áp dụng mô hình phát triển ghép nối, lắp ghép.

“Trong tương lai, cạnh tranh bất động sản về bản chất là cạnh tranh ‘khoa học + nhân văn’ của cư dân thông minh, chính điều này khiến mô hình phát triển ghép nối truyền thống không thể thích ứng, cũng không thể tạo ra nhà tốt.” Zhu Kuai giới thiệu, hiện tại hệ thống công nghệ nhà tốt của Trì Thành đã được áp dụng trong nhiều dự án, trong tương lai Trì Thành sẽ tiếp tục lấy công nghệ và nhân văn làm trung tâm, để nhiều người có thể sống trong những ngôi nhà đạt tiêu chuẩn “6633” của Trì Thành.

Là một trong những đại diện hàng đầu của ngành xây dựng theo hợp đồng, quản lý Gemdale cũng đã xây dựng một mô hình độc đáo để tạo ra “nhà tốt”. Theo Phó tổng giám đốc Quản lý Gemdale Wang Xin, Gemdale đã xây dựng hệ thống dịch vụ quản lý toàn diện trong lĩnh vực xây dựng thay thế (không thuộc lĩnh vực nhà ở), bao gồm tất cả các khâu từ quyết định đầu tư ban đầu, quy hoạch công nghiệp, giai đoạn phát triển đến vận hành sau này.

Đối mặt với thực trạng ngành, Gemdale đã giới thiệu mô hình "đầu tư xây dựng + " và “đầu tư xây dựng -”. Một mặt, để đối phó với cạnh tranh khốc liệt của tiêu chuẩn hóa truyền thống và nhu cầu đa dạng của khách hàng, Gemdale dựa vào khả năng vận hành công viên công nghiệp, căn hộ thuê dài hạn, tư vấn tài chính, dịch vụ quản lý bất động sản, thể thao dưỡng sinh, để cung cấp dịch vụ gia tăng “đầu tư xây dựng +”; mặt khác, do nhân lực ngành bất động sản đã bão hòa, các nền tảng đô thị, doanh nghiệp công nghệ dễ tuyển dụng nhân sự chuyên nghiệp, nhu cầu của chủ sở hữu chuyển sang các lĩnh vực hoặc dịch vụ riêng lẻ, Gemdale xây dựng khả năng kinh doanh theo mô-đun, tạo ra mô hình “đầu tư xây dựng -”. Ngoài ra, Gemdale còn đang khám phá mô hình tư vấn tài chính nhẹ tại nhiều địa phương, mở rộng phạm vi kinh doanh.

Hướng đi của ngành đến đáy và ổn định

Bê Thạch, dưới sự hỗ trợ của nền tảng Bê Hảo Gia, có khả năng cảm nhận thị trường nhạy bén. Tổng giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Bê Hảo Gia Wu Bin cho biết, hiện tại, cấu trúc thị trường bất động sản biến đổi lớn, tỷ lệ giao dịch nhà thứ hai tại các thành phố lớn vượt quá 70%, xu hướng giá cả phản ánh chính xác tình hình thị trường. Đồng thời, quan hệ cung cầu thị trường đảo chiều, tồn kho nhà thứ hai liên tục tăng, từ năm 2021 ngành bắt đầu bước vào giai đoạn có nhiều nhà hơn khách ít hơn, quyết định mua nhà của người tiêu dùng ngày càng thận trọng.

Wu Bin cho rằng, trong bối cảnh này, bản chất của “cạnh tranh sản phẩm” trong ngành là đáp ứng chính xác nhu cầu của khách hàng cụ thể. Dựa trên đó, Bê Hảo Gia đã giới thiệu mô hình C2M (Customer to Manufacturer, từ khách hàng đến nhà sản xuất), trọng tâm là “mọi thứ xoay quanh C”. Với sự phát triển của công nghệ, dựa trên dữ liệu lớn, sử dụng công nghệ AI và dữ liệu lớn cùng khả năng tiếp cận khách hàng chính xác, có thể xác định chính xác nhu cầu của C, từ đó tiến hành đánh giá đất đai, định vị sản phẩm, thiết kế, tiếp thị, trở thành giải pháp toàn diện. Bê Hảo Gia đã xây dựng năng lực này thành giải pháp, đã được xác thực trong hơn chục dự án hợp tác với các nhà phát triển như招商,越秀,滨江.

Giám đốc Ngành xây dựng và bất động sản của Kingdee Trung Quốc, Yan Qiong, phân tích về khó khăn chuyển đổi số của các doanh nghiệp bất động sản, đề xuất cách phá vỡ từ “tối ưu sản phẩm đơn lẻ” sang “tối ưu kiến trúc”. Bà cho biết, hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong chuyển đổi số và ứng dụng AI, gây ra tình trạng “CEO lo lắng, CIO/CTO đau khổ”. Nguyên nhân của khó khăn này liên quan mật thiết đến tư duy cố hữu của các doanh nghiệp trong việc chọn lựa nền tảng số dựa trên mô hình “tối ưu sản phẩm đơn lẻ” trong quá khứ. Do đó, khi chọn nền tảng số, các doanh nghiệp cần phá bỏ nhận thức truyền thống về “tối ưu sản phẩm đơn lẻ”, chuyển sang tư duy “tối ưu kiến trúc” trong tình hình mới.

Cụ thể, nên ưu tiên chọn nền tảng số tổng hợp tích hợp “nền tảng, dữ liệu, ứng dụng, trí tuệ nhân tạo”, vừa đáp ứng nhu cầu gọi đa dạng của doanh nghiệp, vừa hỗ trợ phát triển tự chủ các trí tuệ nhân tạo nội bộ, còn có thể thực hiện quản trị dữ liệu doanh nghiệp, đồng thời tái sử dụng các ứng dụng SaaS và trí tuệ nhân tạo tích hợp sẵn của nền tảng, từ đó rút ngắn đáng kể tốc độ triển khai công nghệ AI, nâng cao hiệu quả vận hành doanh nghiệp, giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua điểm nghẽn chuyển đổi số, vượt qua chu kỳ.

Ngoài các doanh nghiệp tập trung nâng cấp sản phẩm, Phó chủ tịch Công ty Quản lý vốn hiện đại Dì Nan còn quan tâm đến sự phát triển và thực trạng của lĩnh vực tài sản xấu. Bà cho rằng, trước đây, tài sản xấu và tái cơ cấu nợ chỉ là các bộ phận biên của ngành bất động sản, nhưng theo sự thay đổi của ngành, các nhân sự trong lĩnh vực tài sản xấu đã bước vào trung tâm ngành, nhiều nhà đầu tư và vận hành bất động sản cũng đã gia nhập lĩnh vực này. Theo Dì Nan, năm 2026, nhận thức của các bên về nhà phát triển, chủ nợ, người mua nhà và chính phủ mới lần đầu đồng thuận, mở ra cơ hội tái cơ cấu thực sự.

Trong khi các doanh nghiệp bất động sản đang chạm đáy thì thị trường cũng xuất hiện dấu hiệu “đáy và ổn định”. Theo nhà phân tích chính của Ngân hàng Trung Quốc, Phó chủ tịch phụ trách ngành bất động sản Xia Yifeng, hiện tại, thị trường bất động sản thể hiện sự ổn định dần ở các thành phố trung tâm, các thành phố không trung tâm còn yếu hơn. Giá nhà tại bốn thành phố lớn có đặc điểm riêng nhưng chung xu hướng ổn định, như giá nhà thứ hai ở Bắc Kinh tăng 0,2% so tháng trước; Thượng Hải sau 9 tháng giảm liên tiếp từ tháng 5 năm 2025 đến tháng 1 năm nay, đã cùng Bắc Kinh trở lại tăng; tình hình thị trường các thành phố không trung tâm kém hơn một chút so với trung tâm.

Xia Yifeng nhấn mạnh, do giá nhà thứ hai đã giảm liên tục trong thời gian dài, một số khu vực giá trị của nhà thứ hai bắt đầu nổi bật, gây áp lực cạnh tranh đối với các căn hộ mới xung quanh, vì vậy các nhà phát triển cần dựa vào năng lực sản phẩm và chất lượng để cạnh tranh ngoài vị trí và môi trường.

Khám phá con đường hướng lên của ngành

Trong phần thảo luận chủ đề của diễn đàn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu của DTZ, Zhang Xiaoduan, với vai trò chủ trì, bắt đầu bằng việc đề cập đến chủ đề “Con đường hướng lên”, cho biết, hiện tại, thị trường bất động sản dù đã phát ra tín hiệu tích cực cục bộ, nhưng niềm tin chung của thị trường vẫn đang phục hồi chậm, xu hướng phát triển ngành vẫn là tâm điểm mà các chuyên gia trong ngành quan tâm nhất.

Đối mặt với xu hướng thị trường và điểm ngoặt phát triển, các nhà hoạt động thường chú ý đến những chỉ số nào?

Trả lời câu hỏi này, Trưởng phòng Kinh doanh của Tập đoàn Desiqin, Long Guoxin, cho biết, để dự đoán xu hướng thị trường, cần chú ý đến nhiều loại chỉ số, nhưng hai chỉ số cốt lõi để thực sự ổn định là: thứ nhất, số lượng người sẵn sàng đầu tư và khởi nghiệp hiện nay và số lượng công ty, đây là động lực chính thúc đẩy các chỉ số như tiền thuê, giao dịch tốt lên; thứ hai, số lượng nhân khẩu công nghệ sinh sản tại các thành phố cấp một và cấp hai (20 thành phố hàng đầu Trung Quốc). Long Guoxin further nhấn mạnh, phát triển đô thị cần chú trọng hơn vào việc thu hút nguồn lực sáng tạo công nghệ và dân số công nghệ mới, đó mới là chìa khóa để thị trường ổn định.

Giám đốc Công ty Huifuhuiang Quảng Châu, Guo Rui, dựa trên dữ liệu cụ thể chứng minh những biến đổi tích cực của thị trường. Nhìn riêng thị trường nhà cao cấp tại Quảng Châu, đã bước vào “xu hướng nhỏ xuân” từ năm 2025. Theo dữ liệu, “xu hướng nhỏ xuân” tập trung trong hai tuần cuối tháng 3: “Lượt khách tham quan và giao dịch tăng 80%, giá trị tăng gấp 1,5 lần (so cùng kỳ), các căn nhà đắt tiền rõ ràng đã có giao dịch tốt hơn.”

Guo Rui cho biết, nguyên nhân chính của sự tăng trưởng giao dịch là do nâng cấp sản phẩm. Nhà tốt trong tương lai sẽ còn kích thích nhiều giao dịch hơn nữa, nhưng nhà tốt không chỉ là nâng cấp sản phẩm, mà còn là chiến lược, thông qua nâng cao nguồn cung, kích thích nhu cầu và niềm tin thị trường tổng thể phục hồi.

Chủ tịch Viện Nghiên cứu Thành phố của Chiết Giang, Meng Wei, giới thiệu rằng, năm 2024, 2025, nhà tốt chủ yếu nằm trong giai đoạn hướng dẫn chính sách và xây dựng hệ thống của các nhà phát triển; đến đầu năm 2026, các nhà phát triển đã triển khai toàn diện, đạt được bước đột phá từ marketing sang phía cung ứng. Lấy招商蛇口 làm ví dụ, năm 2025 chỉ xây dựng 6 dự án mẫu nhà tốt, nhưng từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026 đã có hơn 30 dự án thực hiện, từ thử nghiệm mẫu chuyển sang triển khai toàn diện, thúc đẩy xây dựng “nhà tốt” để đáp ứng tốt hơn nhu cầu cuộc sống tốt đẹp của nhân dân.

Ngoài việc xây dựng “nhà tốt”, Tổng giám đốc IWG Trung Quốc, Hu Mao, mở rộng tầm nhìn đến cộng đồng và tiện ích. Ông cho rằng, “nhà tốt” cần có cộng đồng tốt, tiện ích tốt, mới tạo ra môi trường sống hấp dẫn.

Hu Mao chỉ rõ, tối ưu hóa môi trường cư trú, nâng cao sức sống và sức hút của cộng đồng, ngoài việc hoàn thiện cảnh quan và tiện ích thương mại, còn cần có không gian văn phòng, thu hút các ngành nghề đa dạng vào cộng đồng: “Chính vì nhận thấy trong cộng đồng cũng có nhu cầu làm việc linh hoạt, nên chúng tôi đã mở rộng sang các khu vực văn phòng phi chính thống, cộng đồng, xây dựng trung tâm làm việc linh hoạt. Điều này vừa phù hợp với việc xây dựng cộng đồng tốt, môi trường cư trú tốt, vừa bổ sung các lĩnh vực như nhập khẩu ngành nghề, phát triển bền vững.”

Ý tưởng đột phá này phù hợp cả với thị trường tăng trưởng mới lẫn đổi mới đô thị. Trưởng phòng Định giá và Tư vấn Chuyên nghiệp của Cushman & Wakefield Quảng Châu, Zhou Zhipeng, cho rằng, mô hình phát triển đô thị không thể sao chép vô hạn đã đi đến điểm cuối, các dự án đột phá trong tương lai sẽ tập trung vào khai thác chênh lệch địa tô. Các dự án này chủ yếu có hai hướng: một là dựa vào nền văn hóa địa phương để xây dựng đặc trưng không thể sao chép, hai là các dự án không có vị trí đặc biệt có thể xây dựng năng lực cạnh tranh qua việc liên tục nội dung hóa.

Zhou Zhipeng nhấn mạnh, khác biệt, cá nhân hóa và nội dung hóa là sức mạnh cạnh tranh cốt lõi của dự án đổi mới đô thị: “Đổi mới đô thị đang trong giai đoạn chuyển giao giữa cũ và mới, mô hình phát triển dựa trên đất đai truyền thống đã đi đến hồi kết, ngành sẽ chuyển từ phát triển rộng rãi sang phát triển tinh tế.”