Более 3% доходности от аренды — действительно ли надежно инвестировать в старые и ветхие объекты?

Вопрос к AI · Какие скрытые издержки и риски следует учитывать при инвестировании в старые и разрушенные малые объекты?

Во всех крупных городах страны ходят новости о наплыве инвесторов в старые и разрушенные малые объекты. В Шанхае доля сделок по вторичному рынку жилья стоимостью ниже 3 миллионов юаней достигла 72%, а в Пекине доля таких предложений за тот же ценовой диапазон выросла с 23% два года назад до более чем 46%. Основная причина — цена упала до уровня, когда соотношение аренды и стоимости начинает опережать доходность по депозитам. Например, в Цзиньане, Шанхай, одна старая и разрушенная квартира площадью 99 м² за 900 тысяч юаней с месячной арендой 3000 юаней дает соотношение аренды к стоимости 3,6%, что действительно гораздо привлекательнее 1,9% по банковским вкладам. Еще важнее, что государство начало выкупать такие объекты, обеспечивая им поддержку. Поэтому многие инвесторы начали вкладываться: в Тяньцзине кто-то купил 7 квартир за 3,5 миллиона юаней, в Чэнду — 8 за 3,3 миллиона, все ради дохода от аренды.

Ханчжоу тоже не исключение: каждую весну, в марте, старые и разрушенные объекты начинают «маленькое весеннее оживление». В этом году особенно выделился район Дэшэнь Синьцунь — за первые 20 дней было продано больше квартир, чем за самый активный месяц прошлого года. Причина проста — цены снизились: в прошлом году средняя цена составляла 22 400 юаней за м², а в этом — всего 19 600 юаней за м². Говорят, что 70% покупателей — инвесторы из других городов, покупающие для сдачи в аренду.

Но действительно ли это так выгодно, как кажется? Посчитаем: недавно была продана квартира в жилом комплексе Хангуо, 49 м² за 1 миллион юаней. Предположим, что арендная плата составит 3000 юаней в месяц, тогда доходность по бумаге превышает 3%. Но при этом нужно учитывать простои, затраты на ремонт, проценты по кредиту — реальная доходность будет значительно ниже. Более того, цены продолжают падать, а арендные ставки снижаются — кто даст гарантию, что доходность в 3% удастся удержать?

Есть и еще одна опасность — ожидание сноса. В прошлом году у моего друга была квартира в районе Сиху, он думал, что цена уже достигла дна, решил оставить ее для сдачи в аренду и подождать сноса. Но в этом году он нашел девушку, срочно понадобились деньги на свадьбу, и, продав квартиру, обнаружил, что цена упала еще ниже — он потерял более 20 тысяч юаней. Снос так и не случился, а убытки уже есть.

Итак, хотя старые и разрушенные объекты привлекают трафик, это не всегда выгодный бизнес. Не стоит только считать доход от аренды и надеяться на редкий снос — рынок все еще нестабилен. Важно тщательно просчитать издержки, оставить запас безопасности и только после этого принимать решение о входе.

Журналист Цао Вэньжун, Ву Цзаяй, видео Лань Юньцзы

Редактор: Хэ Фанкун