Công ty Bất động sản China Overseas vượt qua chu kỳ: Tấn công và phòng thủ toàn diện, Động lực nội sinh

Ngày 31 tháng 3, China Overseas Land and Investment (0688.HK) công bố kết quả hoạt động năm 2025, tổng hợp đồng bán hàng trong năm đạt 251,23 tỷ nhân dân tệ, đứng thứ hai trong ngành, doanh số bán hàng quyền lợi liên tục đứng đầu ngành, lợi nhuận ròng cốt lõi thuộc về chủ sở hữu công ty là 13,01 tỷ nhân dân tệ, xếp thứ hai toàn ngành về lợi nhuận, dòng tiền ròng từ hoạt động kinh doanh là 16,73 tỷ nhân dân tệ, cuối kỳ giữ tiền mặt 103,63 tỷ nhân dân tệ.

Tấn công và phòng thủ toàn diện: nhà ở và thương mại song hành

Nhờ dự trữ tiền mặt dồi dào, China Overseas Land and Investment đầu tư mạnh mẽ. Năm 2025, đầu tư đất đai của China Overseas liên tục đứng đầu ngành trong ba năm liên tiếp, tổng số đất mới đầu tư trong năm là 118,69 tỷ nhân dân tệ, mua đất quyền lợi là 92,42 tỷ nhân dân tệ. Trong đó, tỷ lệ mua đất quyền lợi tại Hong Kong, Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến chiếm 73,9%. Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích đất dự trữ của China Overseas (không bao gồm China Overseas Hongyang) là 25,278 triệu mét vuông sàn xây dựng, diện tích quyền lợi là 22,856 triệu mét vuông. Trong giá trị đất dự trữ, các thành phố cấp một và cấp hai mạnh chiếm tổng cộng 86,5%, cấu trúc chất lượng cao, đảm bảo phát triển bền vững trong tương lai.

Trong bối cảnh toàn ngành vẫn đang điều chỉnh, thanh lý, China Overseas đã dựa vào “đầu tư theo chu kỳ” để vượt qua xu hướng, trong khi hiệu quả tài chính vẫn ổn định, so sánh với tiêu chuẩn “ba đường đỏ”, China Overseas tiếp tục duy trì “màu xanh lá cây” và các chỉ số đều xuất sắc. Tỷ lệ nợ trên tài sản là 54,1%, thuộc mức thấp nhất trong ngành, tỷ lệ vay ròng là 34,2%; chi phí vay trung bình có trọng số là 2,8%, tiếp tục duy trì mức thấp nhất trong ngành. China Overseas là công ty niêm yết bất động sản duy nhất được hai tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế Fitch Ratings và S&P Global Ratings đều xếp hạng “A-”.

Theo thống kê nghiên cứu của China Merchants Securities, kể từ năm 2016, chi phí vay trung bình của công ty liên tục giảm, từ 4,76% năm 2016 xuống còn 3,10% năm 2024, năm 2025 tiếp tục giảm xuống còn 2,90%. So sánh theo chiều ngang, chi phí vay của công ty nằm ở mức thấp so với các doanh nghiệp bất động sản lớn. Trong báo cáo nghiên cứu, China Merchants Securities cho biết, vốn là “năng lực sản xuất” của ngành bất động sản, chi phí vay thấp hơn là lợi thế của công ty trong việc mua đất và bán hàng.

Vì sao China Overseas tự tin như vậy? Chiến lược “tấn công” thị trường nhà ở và “bảo vệ” bất động sản thương mại, hỗ trợ lẫn nhau, hình thành tổng thể. Xem xét bất động sản thương mại:

Năm 2025, doanh thu hoạt động thương mại đạt 7,2 tỷ nhân dân tệ, đã hoàn toàn bao phủ chi phí lãi vay tổng của China Overseas. Doanh thu từ trung tâm mua sắm và tòa nhà văn phòng chiếm 81%, cấu trúc tài sản tiếp tục tối ưu hóa. Các dự án tại các thành phố cấp một và cấp hai mới chiếm tỷ lệ tăng lên đến 78%, hiệu ứng “vật chất cốt lõi” của tài sản càng rõ nét hơn. Trong năm, Quỹ đầu tư chứng khoán hạ tầng thương mại “China Overseas Commercial REIT” (180607.SZ) đã thành công niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thâm Quyến, là REIT tiêu dùng đầu tiên trong nội địa theo mô hình “mua lại - cải tạo - nâng cấp - kích hoạt”, đánh dấu khả năng quản lý toàn chu kỳ của China Overseas về đầu tư, tài chính, xây dựng, quản lý, thoái vốn, hình thành vòng tuần hoàn tự duy trì.

Động lực nội sinh: vận hành tinh tế, đổi mới hệ thống số hóa

Bí quyết của China Overseas trong tấn công và phòng thủ là gì? Phân tích các yếu tố về chi phí, xây dựng chuỗi cung ứng, kiểm soát số hóa, có thể thấy, phía sau thành tích dẫn đầu của China Overseas là một “nền tảng” mạnh mẽ, âm thầm hỗ trợ hoạt động và đầu tư.

Kiểm soát chi phí là then chốt, trong vận hành tinh tế. Trong báo cáo năm 2025, tỷ lệ chi phí phân phối cộng với chi phí hành chính của China Overseas chỉ chiếm 3,8% doanh thu, trong khi trung bình của 50 doanh nghiệp mẫu trong ngành bất động sản là 4,89%. Con số 3,8% của China Overseas thấp hơn trung bình ngành khoảng 1,1 điểm phần trăm, rõ ràng có lợi thế về chi phí.

Tích hợp chuỗi cung ứng, mua nguyên vật liệu chất lượng cao với chi phí thấp, toàn bộ chuỗi. China Overseas xây dựng mối quan hệ hợp tác lâu dài với nhà cung cấp, giảm chi phí mua nguyên vật liệu; đồng thời, qua chuẩn hóa quy trình thi công, giảm lãng phí trong quá trình xây dựng. Công ty con Shenzhen Lingchao Supply Chain của China Overseas tích hợp hàng trăm đối tác, xây dựng nền tảng dịch vụ giao dịch B2B minh bạch, chất lượng cao và hiệu quả. Nền tảng này không chỉ phục vụ China Overseas mà còn mở rộng ra toàn ngành, tối ưu quản lý chuỗi cung ứng vật liệu xây dựng qua các phương pháp số hóa, giảm chi phí phối hợp, nâng cao hiệu quả toàn bộ chuỗi ngành.

China Overseas tự phát triển nền tảng kiểm soát số hóa toàn diện cho các lĩnh vực nhà ở, tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, thực hiện quản lý số hóa “từ ngang đến biên giới, từ dọc đến tận cùng”. Nền tảng này đã ứng dụng trong các dự án toàn quốc, quản lý chính xác, định lượng tất cả các khâu trong phát triển và vận hành, nâng cao hiệu quả quản lý và kịp thời điều chỉnh sai lệch.

Năm 2025, China Overseas đã nhận giải thưởng “Lãnh đạo AI và AI tạo sinh” của IDC nhờ “Nền tảng hợp tác kinh doanh thông minh dựa trên mô hình lớn” (Large Model-based Smart Business Collaboration Platform). Nền tảng này tích hợp lượng lớn dữ liệu bất động sản để huấn luyện mô hình lớn riêng, tích hợp sâu với các hệ thống kinh doanh cốt lõi, nhân viên kinh doanh không cần nền tảng kỹ thuật có thể nhanh chóng xây dựng ứng dụng AI, bao phủ toàn bộ quy trình đầu tư, thiết kế, xây dựng, vận hành. Hiệu quả các quy trình kinh doanh chính tăng hơn 40%, chia sẻ dữ liệu liên phòng ban tăng 60%.

Trong xây dựng công trình, China Overseas sử dụng hệ thống quản lý dự án “HaiZhu” để toàn bộ quản lý dự án trực tuyến, tiêu chuẩn, tích hợp gần 3.000 loại vấn đề kiểm tra hiện trường, hơn 80 tiêu chuẩn kiểm tra thực tế, hơn 100 tiêu chuẩn nghiệm thu các công đoạn then chốt.

Trong nâng cao tổ chức, hợp tác với Feishu để xây dựng nền tảng “China Overseas Tong”. Qua các công cụ như bảng tính đa chiều của Feishu, tự động hóa và tiêu chuẩn hóa các quy trình quản lý thay đổi dự án, đấu thầu, mua sắm. Ví dụ, sử dụng Feishu để quản lý thay đổi dự án, mỗi dự án có thể tiết kiệm gần 300 giờ nhân công, nâng cao hiệu quả hợp tác tổ chức.

Sự biến đổi nội sinh của China Overseas, từ kiểm soát chi phí, xây dựng chuỗi cung ứng đến đổi mới số hóa, không phải là đột phá đơn điểm trong một chiều, mà là sự biến đổi hệ thống toàn diện gồm chiến lược, nền tảng, công nghệ, kinh doanh, tổ chức, kết hợp chặt chẽ. Thông qua nghiên cứu sâu, thực tiễn xây dựng, phát triển và tiếp thị, China Overseas không ngừng lặp lại và đổi mới, xây dựng hệ sinh thái mới cho ngành bất động sản.

“Nhà tốt” của China Overseas: Từ “bề ngoài” đến “bên trong” giải quyết điểm đau

Năm 2025, China Overseas tại Hong Kong, Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến tổng hợp đồng bán hàng đạt 125,44 tỷ nhân dân tệ, chỉ riêng doanh số tại các thành phố cấp một đã đủ để xếp thứ bảy trong bảng xếp hạng doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản năm 2025, xứng đáng với danh hiệu “Vua thành phố cấp một”. Và “nhà tốt” của China Overseas chắc chắn là nhân tố chính.

Đội ngũ R&D của China Overseas thông qua khảo sát tại nhà, phỏng vấn chủ nhà, phân tích dữ liệu lớn, hiểu rõ hơn về “nhu cầu tiềm ẩn” của khách hàng. Thông qua khảo sát tại 33.000 hộ gia đình, tổng hợp các điểm đau thường gặp, chuyển đổi thành khung nhu cầu “Sáu không, Sáu phòng tránh, Ba tỉnh, Ba yếu”. Dựa trên “khung nhu cầu” này, China Overseas xây dựng hệ thống “Sáu tốt” gồm tiêu chuẩn tốt, thiết kế tốt, vật liệu tốt, xây dựng tốt, dịch vụ tốt, nhằm giải quyết hệ thống các vấn đề.

China Overseas ra mắt hệ thống “Living OS” cho nhà tốt, dựa trên hạ tầng số, liên kết tích hợp và khả năng tùy biến số trí tuệ, xây dựng nền tảng hệ sinh thái không gian thông minh. Hệ thống gồm 16 sản phẩm chính, đáp ứng toàn diện nhu cầu khách hàng, không chỉ giải quyết các điểm đau truyền thống như cách âm, rò rỉ nước, mà còn qua kiểm tra toàn bộ nhà, năng lượng thông minh, sống khỏe, biến ngôi nhà thành thiết bị thông minh có thể nâng cấp bền vững.

Thông qua hệ thống Living OS, China Overseas thực hiện “phản hồi theo thời gian thực” với nhu cầu khách hàng, các dự án như Wanjijiuxu Bắc Kinh, Yun Di Jiu Zhang Thượng Hải đã ra mắt và bán chạy ngược xu hướng.

“Gen kỹ thuật” của China Overseas, sau khi số hóa, hệ thống giải quyết điểm đau của khách hàng, từ “bề ngoài” đến “bên trong”, đều dựa trên nền tảng vững chắc và trí tuệ nhân tạo, làm cho “nhà tốt” thực sự xứng đáng, cuộc sống tốt đẹp trở nên ấm áp hơn. Trong quý I năm 2026, China Overseas đạt doanh số hợp đồng 51,51 tỷ nhân dân tệ, tăng 11% so với cùng kỳ, doanh số bán hàng quyền lợi tiếp tục đứng đầu ngành.

Vận hành thương mại: Chiến lược tập trung “Hai động cơ”

Năm 2025, China Overseas Commercial đạt doanh thu vận hành 7,2 tỷ nhân dân tệ, hoàn toàn bao phủ chi phí lãi vay tổng của tập đoàn. Trong bối cảnh ngành đang thiếu đà tăng trưởng thứ hai, China Overseas vẫn vững vàng tiến bước.

Chiến lược của China Overseas trong phân khúc thương mại là tập trung. Năm 2025, các dự án thương mại mới đều nằm tại trung tâm các thành phố cấp một và cấp hai mạnh (như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Phật Sơn). Ví dụ, dự án Bắc Kinh Zhonghai Daji Xiang (khu Tây Thành), dự án Quảng Châu Ying Yue Hu Huan Yu Cheng đều nằm trong trung tâm thương mại hoặc khu dân cư đông đúc, dựa vào sức mua khu vực và giao thông thuận tiện, đạt tỷ lệ cho thuê cao (Bắc Kinh Daji Xiang 96%) và lượng khách lớn (hơn 200.000 người trong ngày khai trương).

Thứ hai, “hai động cơ” trong bố trí, trung tâm mua sắm và tòa nhà văn phòng trở thành hai cánh chính. Tòa nhà văn phòng với 59 tòa nhà hạng A (nhà phát triển tòa nhà lớn nhất trong nước) giữ vị trí hàng đầu về thu nhập cho thuê; trung tâm mua sắm qua dòng sản phẩm chuẩn hóa “Huan Yu” (Huan Yu Cheng, Huan Yu Fang, Huan Yu Hui) có thể nhân rộng nhanh chóng, trong 6 dự án thương mại mới vận hành năm 2025, trung tâm mua sắm chiếm hơn 60%, trở thành động lực chính cho tăng trưởng doanh thu.

Thứ ba, vận hành tinh tế nâng cao năng lực. Thông qua “mỗi cửa hàng một chiến lược” và nâng cấp không gian, nâng cao sức cạnh tranh của dự án. Ví dụ, sau khi cải tạo, trung tâm Huan Yu Hui Bắc Kinh tăng giá thuê 32%; dự án Quảng Châu Ying Yue Hu Huan Yu, qua tối ưu hóa luồng đi, giới thiệu các thương hiệu hot, trở thành điểm đến tiêu dùng mới của khu vực.

Ngoài ra, năm 2025, China Overseas Commercial qua việc xây dựng vòng khép kín “đầu tư - tài chính - quản lý - thoái vốn”, đã đạt hiệu quả luân chuyển tài sản và giải phóng giá trị. Năm 2025, China Overseas Commercial REIT (180607.SZ) đã thành công niêm yết, là REIT tiêu dùng đầu tiên trong nội địa theo mô hình “mua lại - cải tạo - nâng cấp - kích hoạt”, dựa trên dự án nền tảng là Trung tâm Ying Yue Hu của Quảng Châu, từ mua lại đến niêm yết chỉ mất 4 năm, đạt tỷ lệ tăng giá trị tài sản 117,81%, lập kỷ lục về tỷ lệ chào mua của thị trường REIT hạ tầng tiêu dùng (gấp 361,9 lần số lượng chào mua công khai). REIT này đã thiết lập tiêu chuẩn cho hoạt động chứng khoán hóa tài sản, cung cấp mô hình khả thi cho phát triển bền vững của bất động sản thương mại.

Hiệu quả xuất sắc của China Overseas Commercial đã giúp China Overseas phát triển và vận hành thương mại hình thành hiệu ứng thương hiệu song hành, hỗ trợ lẫn nhau, tạo thành tổng thể toàn diện.

Kết luận

Năm 2026 là năm kết thúc “Kế hoạch 14” và bắt đầu “Kế hoạch 15”. Ngành bất động sản đã trải qua điều chỉnh, thanh lý, bước vào giai đoạn thứ hai. China Overseas tin rằng, trong tương lai, mỗi năm vẫn sẽ là thị trường hàng nghìn tỷ, sẽ bước vào giai đoạn phát triển chất lượng cao mới của “Kế hoạch 15”. Với chiến lược “một chuyên môn, hai động lực, ưu việt hệ sinh thái”, công ty tập trung vào phát triển và vận hành bất động sản chính, duy trì mô hình kết hợp cho thuê và bán, xây dựng hệ sinh thái toàn ngành, dẫn dắt đổi mới, vững bước tiến xa trong phát triển bất động sản chất lượng cao.