Mẫu hình của Shekou Investment and Development tại thời đại tồn kho: hơn 86,1 tỷ dư bạo dạn, ba ngành chính phối hợp phát triển bền vững

Hỏi AI · Chính sách chuyển hướng sang nhà ở tốt, làm thế nào để招商蛇口 dẫn đầu trong chuyển đổi ngành?

Ngành bất động sản Trung Quốc trong mùa xuân này đã cảm nhận được những khí thế khác biệt so với trước đây. Khi báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đặt ra chủ đề chính là “tập trung ổn định thị trường bất động sản” cho toàn bộ năm, thì trọng tâm chính sách ngành đang từ giai đoạn xử lý rủi ro tồn đọng, tập trung vào “bảo đảm bàn giao nhà, phòng ngừa rủi ro”, dần bước vào chu kỳ mới thúc đẩy giá trị gia tăng dựa trên “nhà ở tốt, mô hình mới” và tối ưu cấu trúc.

Trong bối cảnh đó,招商蛇口 (001979.SZ) với chiến lược kinh doanh vững chắc và bố trí chiến lược tiên phong, đã trình ra một bản báo cáo thể hiện rõ sự kiên cường và quyết tâm chuyển đổi của mình. Báo cáo thường niên công bố ngày 16 tháng 3 cho thấy, trong kỳ, công ty đạt doanh thu 1547,28 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ là 10,24 tỷ nhân dân tệ; cả năm ký hợp đồng bán hàng đạt 1960,09 tỷ nhân dân tệ, xếp hạng ngành tăng lên vị trí thứ tư. Đối mặt với môi trường bên ngoài phức tạp, công ty không chỉ giữ vững nền tảng phát triển dự án mà còn đạt được những bước đột phá rõ rệt trong vận hành tài sản, dịch vụ bất động sản và ổn định tài chính, liên tục dẫn đầu trong lĩnh vực chuyển đổi chất lượng cao của bất động sản.

Chữ “ổn định” làm chủ đạo, thể hiện sức bền qua chu kỳ

Trong bối cảnh điều chỉnh sâu rộng của ngành, quản lý vững vàng đã trở thành năng lực cạnh tranh cốt lõi giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua chu kỳ. Năm 2025,招商蛇口 luôn tuân thủ nguyên tắc tài chính thận trọng, xây dựng hệ thống phòng ngừa rủi ro toàn diện, với “ba đường đỏ” duy trì ở mức xanh lâu dài, loại bỏ các khoản phải thu trước, tỷ lệ nợ trên tổng tài sản là 64,17%, tỷ lệ nợ ròng là 72,46%, tỷ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn là 1,19; các chỉ số tài chính cốt lõi liên tục nằm trong nhóm tốt nhất ngành, trở thành “mỏ neo” của niềm tin thị trường.

Về vận hành vốn, công ty dựa vào ưu thế tín dụng của doanh nghiệp nhà nước trung ương, xây dựng hệ thống huy động vốn đa dạng, chi phí vốn tổng hợp cuối năm giảm xuống còn 2,74%, giảm 25 điểm cơ bản so với đầu năm, thuộc mức thấp nhất ngành; hoàn thành việc thanh lý toàn bộ 120 tỷ nhân dân tệ trái phiếu vĩnh viễn tồn đọng trong năm, phát hành khoản vay tài sản vận hành trị giá 14,1 tỷ nhân dân tệ, cấu trúc nợ tiếp tục tối ưu. Tính đến cuối năm 2025, dư nợ tiền mặt của công ty đạt 861,27 tỷ nhân dân tệ, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là 96,93 tỷ nhân dân tệ, dòng tiền dồi dào này đã cung cấp nền tảng vững chắc cho quá trình chuyển đổi và phát triển ổn định của doanh nghiệp.

Cùng thời điểm công bố báo cáo tài chính,招商蛇口 cũng phát hành thông báo, dự kiến sử dụng tổng số tiền không quá 100 tỷ nhân dân tệ từ nguồn vốn tự có tạm thời nhàn rỗi của công ty và các công ty con để thực hiện các hoạt động quản lý tài chính ủy thác tại các tổ chức tài chính ngoài Ngân hàng China Merchants. Các sản phẩm đầu tư này tập trung vào các loại hình có độ an toàn cao, tính thanh khoản tốt, lợi nhuận đầu tư tương đối hấp dẫn, đều lấy từ nguồn vốn tự có tạm thời nhàn rỗi của công ty và các công ty con, nhằm cân bằng giữa an toàn vốn và lợi nhuận.

Về hiệu quả kinh doanh, đối mặt với thách thức ngành như giảm quy mô chuyển giao dự án, biến động lợi nhuận đầu tư,招商蛇口 cả năm đạt doanh thu 1547,28 tỷ nhân dân tệ, giữ vững nền tảng quy mô; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ là 10,24 tỷ nhân dân tệ, trong bối cảnh ngành chịu áp lực chung, vẫn hoàn thành mục tiêu lợi nhuận một cách suôn sẻ. Về phân bổ khu vực, công ty kiên trì tập trung vào các thành phố trọng điểm, trong đó doanh thu khu vực phía Bắc tăng 10,44% so với cùng kỳ, khả năng chống chịu rủi ro của các nhóm thành phố trung tâm tiếp tục nổi bật, thể hiện lợi thế độc đáo của doanh nghiệp nhà nước trung ương trong việc vượt qua chu kỳ ngành.

Chính sách tích cực năm 2025 liên tục được phát huy,招商蛇口 chính xác nắm bắt định hướng “ổn định bất động sản”, thực hiện nghiêm chiến lược “bán để đầu tư, bán để sản xuất”, trong năm đã thành công thu về 43 khu đất tốt, tỷ lệ đầu tư vào 10 thành phố trọng điểm gần 90%, trong đó đầu tư vào các thành phố cấp một đạt 63%, tập trung vào các đô thị cao cấp như Thượng Hải, Thâm Quyến, Bắc Kinh, nhằm dự trữ nguồn lực phát triển bền vững cho tương lai.

Gần đây, “Văn bản số 38” đang gây chú ý, đối với招商蛇口 – doanh nghiệp sở hữu lượng lớn nguồn lực tồn kho tại các khu vực trọng điểm – thì nội dung này phù hợp rất cao với hướng phát triển của công ty, có khả năng củng cố thêm hàng phòng thủ phát triển. Văn bản này rõ ràng đề xuất: “Việc bổ sung đất xây dựng mới ưu tiên đảm bảo xây dựng các dự án trọng điểm và phát triển các lĩnh vực dân sinh, nguyên tắc không dùng cho phát triển bất động sản thương mại.” Hướng đi này gửi đi tín hiệu quan trọng – nguồn cung đất sẽ chuyển từ mở rộng quy mô sang kích hoạt tồn kho và tối ưu cấu trúc, ngành chính thức bước vào giai đoạn nâng cao chất lượng tồn kho mới.

Tăng cường hợp tác, ba lĩnh vực chính cùng phát huy

Dựa trên ba lĩnh vực cốt lõi “phát triển dự án, vận hành tài sản, dịch vụ bất động sản”,招商蛇口 liên tục thúc đẩy thực hiện chiến lược “133341”, chuyển đổi từ “mỗi lĩnh vực tự lực” sang “hợp tác cùng thắng”, xây dựng hệ sinh thái toàn chuỗi ngành gồm phát triển dự án nâng cao chất lượng, vận hành gia tăng giá trị, mở rộng dịch vụ, mở ra một đường cong tăng trưởng mới trong làn sóng chuyển đổi ngành.

Là nền tảng cốt lõi của sự phát triển, hoạt động phát triển dự án của招商蛇口 tuân thủ tiêu chuẩn quốc gia “nhà ở tốt”, xây dựng hệ thống công nghệ hoàn chỉnh phù hợp các yêu cầu “an toàn, thoải mái, xanh, thông minh”, hệ thống này gồm 7 chiều, 28 mô-đun, 485 chi tiết kỹ thuật, đã được triển khai quy mô hóa tại hơn 20 dự án mẫu, đồng thời đạt các danh hiệu ngành quan trọng như “Top 3 doanh nghiệp nhà ở tốt Trung Quốc”, “Top 4 về năng lực sản phẩm”.

Với năng lực sản phẩm vững chắc, doanh số bán hàng của công ty trong năm 2025 đạt 1960,09 tỷ nhân dân tệ, diện tích bán đạt 7,1612 triệu mét vuông, xếp hạng ngành tiếp tục nâng cao lên vị trí thứ tư, trong đó doanh số tại 10 thành phố trọng điểm như Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô đã lọt vào top 3 của địa phương. Đồng thời, hoạt động xây dựng thay mặt tiếp tục dẫn đầu ngành, trong năm mới thêm 80 dự án xây dựng thay, diện tích ký hợp đồng đạt 11,39 triệu mét vuông, doanh thu hợp đồng vượt 8 tỷ nhân dân tệ; tính đến nay, tổng số dự án xây dựng thay đã tiếp nhận vượt quá 620, quy mô hơn 35 triệu mét vuông, vững vàng trong top 10 ngành.

Về vận hành tài sản, công ty tiếp tục thúc đẩy nâng cao chất lượng và hiệu quả toàn bộ các hình thái, năm 2025, doanh thu từ các bất động sản quản lý đạt 7,63 tỷ nhân dân tệ, tăng 2,2% so với cùng kỳ. Các lĩnh vực thương mại, căn hộ dịch vụ, công nghiệp, khách sạn, hội chợ, du thuyền phối hợp phát triển, trong năm mới có 29 dự án mới gia nhập thị trường, tổng diện tích xây dựng 1,77 triệu mét vuông, diện tích quản lý nhẹ tăng thêm 828.000 mét vuông; tỷ lệ cho thuê các lĩnh vực chủ chốt luôn duy trì ở mức cao, trong đó tỷ lệ cho thuê các trung tâm thương mại tập trung mở cửa trên 3 năm đạt 93%, căn hộ cao cấp đạt 93%, công nghiệp đạt 88%.

Đáng chú ý,招商蛇口 dựa vào quỹ REITs công khai để mở ra toàn chuỗi “đầu tư – vay vốn – xây dựng – quản lý – thoái vốn”, trong đó, đã khởi động mở rộng quỹ REITs của Bối Thời蛇口产园, liên tục khai thác giá trị các tài sản tồn kho. Đồng thời, công ty tận dụng cơ hội phát triển năng lực sản xuất mới, bố trí lĩnh vực kinh tế thấp, xây dựng khu vực dẫn đầu về kinh tế thấp tại Qianhai – Shekou, tập trung các doanh nghiệp chất lượng cao như công nghiệp máy bay không trọng lực; hoạt động du thuyền, hội chợ tăng trưởng nghịch chiều, trong năm phục vụ hơn 4,198 triệu khách du lịch, tổ chức hơn 7 triệu mét vuông triển lãm, trở thành động lực tăng trưởng mới của hoạt động vận hành tài sản.

Công ty con招商积余 kiên trì theo đuổi con đường “nhẹ, quy mô lớn, công nghệ cao”, trong năm 2025 đạt doanh thu 19,273 tỷ nhân dân tệ, tăng trưởng 12,23%; tính đến nay, quản lý hơn 2.473 dự án, diện tích quản lý 377 triệu mét vuông, đứng trong top 3 tổng thể về năng lực dịch vụ bất động sản Trung Quốc. Hiệu quả mở rộng thị trường rõ rệt, năm 2025, hợp đồng ký mới của bên thứ ba đạt 4,169 tỷ nhân dân tệ, tăng 13%, trong đó các lĩnh vực phi nhà ở như hàng không, trường đại học, IFM đều tăng trưởng trên 15%, lĩnh vực nhà ở ký mới tăng 60% so với cùng kỳ, hoàn toàn thoát khỏi phụ thuộc vào mẹ, đạt đà phát triển độc lập và chất lượng cao.

Tiến về phía mới, bố trí chiến lược dài hạn

Đối mặt với xu hướng phát triển mới của ngành bất động sản năm 2026 – “điều chỉnh dừng giảm, mô hình tái cấu trúc”,招商蛇口 lấy kế hoạch chiến lược “15 năm” làm hướng dẫn, kiên trì thúc đẩy “từ phát triển chủ đạo sang phát triển kết hợp quản lý, từ tài sản nặng sang kết hợp nhẹ và nặng, từ cạnh tranh đồng dạng sang phát triển phân biệt”, đẩy nhanh quá trình chuyển đổi thành “nhà phát triển + nhà vận hành + nhà dịch vụ” ba trong một.

Để bổ sung động lực mới cho phát triển, công ty dựa trên hai trụ cột chính là số hóa và xanh hóa, liên tục nâng cao năng lực cốt lõi. Trong bố trí số hóa, công ty sẽ tích hợp sâu công nghệ AI vào các kịch bản cốt lõi như marketing, quản lý bất động sản, nghiên cứu khách hàng, trong đó trợ lý xử lý công việc AI giúp nâng cao hiệu suất 90%, thẻ công việc thông minh giúp tăng 30%-70% hiệu quả khách hàng tại các điểm bán; đồng thời, hoàn thành phát triển ứng dụng nguyên bản “积余服务” và “积余随行” dựa trên hệ điều hành HarmonyOS, thành công chiếm lĩnh vị trí trong hệ sinh thái hệ điều hành nội địa. Trong lĩnh vực phát triển xanh, công ty tiếp tục dẫn đầu ngành, diện tích xây dựng lắp ghép mới đạt 2,344 triệu mét vuông, chiếm 92,3%; có 35 dự án đạt chứng nhận xây dựng xanh mới, xếp hạng ESG của MSCI duy trì mức A, đứng đầu ngành bất động sản A-share.

Trong lĩnh vực phát triển khu vực và tích hợp đô thị – công nghiệp, công ty liên tục nâng cấp bố trí, thể hiện rõ trách nhiệm của doanh nghiệp nhà nước trung ương. Dựa trên 47 năm phát triển của Shekou, công ty lấy mô hình “khu cảng thành phố” làm trung tâm, dự kiến năm 2026 sẽ chính thức bắt đầu nâng cấp khu vực Shekou, toàn lực xây dựng hình ảnh mới của thời kỳ đổi mới và mở cửa. Đồng thời, công ty còn tích cực khai thác các khu vực chiến lược quốc gia như Vịnh Quảng Đông – Hồng Kông – Macau, tự do thương mại Hải Nam, sở hữu nhiều quỹ đất chất lượng cao tại các khu trung tâm như Qianhai, Taiziwan, giá trị đất đai đang liên tục được khai thác và phát huy.

Tuân thủ nguyên tắc “cùng sinh, cùng hưởng lợi về trách nhiệm và giá trị”, công ty liên tục hoàn thiện hệ thống quản lý giá trị vốn hóa và nâng cao định giá, thực hiện vững chắc các hành động “cải thiện chất lượng và lợi nhuận”, dùng cổ tức ổn định để đáp lại cổ đông, dự kiến phân phối lợi nhuận năm 2025 là trả cổ tức 0,511 nhân dân tệ trên 10 cổ phiếu; về trách nhiệm xã hội, chương trình sáng tạo khởi nghiệp thanh niên C Star của招商局 đã được chọn vào hoạt động trọng điểm “Năm giao lưu văn hóa Trung Phi”, thể hiện trách nhiệm của doanh nghiệp nhà nước trung ương qua hành động thực tế, truyền tải trách nhiệm và nghĩa vụ.

Kết hợp với dự báo kết quả kinh doanh đã công bố trước đó của招商蛇口, nhiều công ty chứng khoán đã đưa ra đánh giá tích cực về triển vọng phát triển của công ty. Trong đó, Đổng Ngưu chứng khoán nhấn mạnh rằng, trong bối cảnh chính sách tiếp tục thúc đẩy, cung cầu ngành dần cân bằng, với vị thế là doanh nghiệp nhà nước hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản,招商蛇口 dựa vào nguồn lực nổi bật và ưu thế tín dụng vững chắc, duy trì nhịp độ đầu tư và bán hàng ổn định, có khả năng hưởng lợi sớm trong quá trình ngành ổn định trở lại.