Позитивные сигналы продолжают поступать! Рынок недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня вынашивает "небольшую весну", объем подписанных контрактов в магазинах Шэньчжэня достигает годового максимума.

Источник: Синьцзюнь Шибао, автор: У Цзяминь

В начале весны, в марте, рынок недвижимости обычно переживает волну оживления под названием «золотой март и серебряный апрель». В этом году «маленькая весна» на рынке недвижимости также стала предметом внимания рынка.

В связи с этим, корреспондент посетил рынки Гуанчжоу и Шэньчжэнь и обнаружил, что за стабилизацией и ростом данных по сделкам все больше покупателей начинают восстанавливать свои ожидания относительно рынка недвижимости, и «маленькая весна» набирает силу.

Цены и продукты — ключевые факторы

«Под влиянием высокой стоимости сделки на участке Мачан в Тяньхэ, в последнее время количество просмотров и сделок увеличилось. В прошлые выходные проект принял около 150 групп клиентов, компания прямо снизила цены, чтобы поддержать ‘маленькую весну’», — сообщил менеджер по маркетингу нового жилого комплекса в районе Тяньхэ, Гуанчжоу. По неполной статистике, только в начале марта в Гуанчжоу было более 30 новых проектов, запустивших новые объекты или предпринявших активные действия.

Недавно, участок Мачан в Тяньхэ был продан за 23,6 миллиарда юаней, что стало крупнейшей сделкой, полностью приобретенной дочерней компанией Yuexiu Group — Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., с премией 26,6%. С развитием планировки участка, стоимость земли в ключевых районах продолжает переоцениваться рынком. В последнее время рынок элитной недвижимости в Гуанчжоу также вновь зазвучал. Согласно рыночной информации, продажа одного объекта площадью 670 кв. м в комплексе Poly Yuexi Bay составила 187 миллионов юаней, что примерно 280 000 юаней за квадратный метр. Также я пообщался с представителями маркетинговых отделов нескольких девелоперов, и все крупные жилые комплексы и виллы в Гуанчжоу за последнее время имели сделки.

Отдел исследований и развития Centaline в Гуанчжоу прогнозирует, что после праздника Весны на рынок выйдут новые проекты, и под влиянием нескольких «красных» объектов, рынок, скорее всего, начнет активизироваться. Ожидается, что в марте-апреле откроется серия массовых запусков, большинство из которых расположены в центральных районах, ориентированы на улучшение условий жилья и обладают определенной привлекательностью для рынка, что может стимулировать рост сделок. В то же время, руководители маркетинговых отделов новых проектов в Гуанчжоу заявили, что цены будут более приближенными к реальным уровням сделок. Только при разумных ценах и качественных продуктах покупатели готовы входить на рынок.

Начинается восстановление доверия

В Шэньчжэне рынок вторичного жилья кажется более оживленным, чем новый. На прошлой неделе объем сделок по вторичке в офисе Leye Home вырос на 132% по сравнению с предыдущей неделей, достигнув максимума с конца марта 2025 года; количество просмотров также достигло максимума с середины октября 2024 года.

По последним данным, опубликованным исследовательским институтом Shell в Шэньчжэне, в феврале количество выставленных на продажу вторичных объектов в партнерских офисах снизилось на 3,3% по сравнению с прошлым годом. «Это небольшое изменение в процентах в определенной степени отражает постепенное укрепление доверия на рынке, и феномен иррациональной распродажи уменьшается», — отметил директор Shell в Шэньчжэне, Сяо Сяопин. Он добавил, что это изменение может способствовать переходу рынка недвижимости Шэньчжэня в позитивный цикл «оптимизации предложения — укрепления ожиданий — стабилизации цен». Это означает, что рынок снимает давление из-за избыточных предложений, вызванных спешкой продавцов быстро реализовать активы, и выставленные объекты становятся более рациональными, создавая более здоровую основу для восстановления рынка. Что касается цен, то, помимо стабилизации средней цены сделок за два месяца подряд, цены на выставленные объекты в популярных жилых комплексах также начали немного расти.

«С начала марта наиболее заметным стало оживление продаж в сегменте качественных школных районов, затем — в недорогих и с высокой доходностью вторичных объектах», — заявил менеджер по недвижимости в районе Юаньлинь, Футянь, Шэньчжэнь. «На данный момент цены остаются относительно стабильными, основной тенденцией остается обмен ценом на объем, но за несколько лет падения цен, в этом году доверие покупателей начинает восстанавливаться. Например, после праздника больше клиентов主动 связываются для просмотра жилья, чем в предыдущие годы.»

«После лунного Нового года рынок недвижимости Шэньчжэня быстро восстановил темп сделок, отклик более оперативен, чем в предыдущие годы. По нашим подсчетам, в этом году темпы новых запусков на рынке новых домов ниже, чем в прошлом году: всего 9 новых жилых комплексов получили предварительные разрешения, тогда как в аналогичный период прошлого года было 12. Поэтому в этом году масштабных эффектов на рынке новых домов ожидать трудно. В то же время, рынок вторички остается насыщенным предложением и низкими ценами, что способствует более активной сделочной атмосфере», — отметил директор исследовательского центра China United Property, Хэ Цяньжу. «Кроме того, с точки зрения политики, продолжение ослабления ограничений на покупку в Шэньчжэне — вероятное событие.»

Требуется совместное усилие

По мнению ведущего исследователя Центра исследований жилищной политики Гуандуна, Ли Юцзя, ситуация на рынках Гуанчжоу и Шэньчжэня в последнее время показывает хорошие результаты. «Во-первых, рынок вторичного жилья лучше нового, новые проекты сосредоточены в отдельных районах; во-вторых, рост новых предложений на вторичном рынке замедляется по сравнению с прошлым годом, что свидетельствует о улучшении настроений и ожиданий; в-третьих, стабильная динамика вторичного рынка способствует росту спроса на обмен старого жилья на новое, что улучшает цикл рынка.»

Он прогнозирует, что март — традиционный пик продаж, связанный с возвращением после праздника, браком, поиском работы и учебой, — спрос на жилую недвижимость будет высоким. Девелоперы также будут запускать более выгодные по соотношению цена-качество проекты для достижения хороших результатов. Местные власти, вероятно, предпримут меры, такие как расширение программ субсидирования и поддержки покупки жилья. В целом, в марте ожидается «небольшой пик» на рынке, однако по структуре сделок доминируют более доступные цены.

Агентство China Index Research считает, что согласно индексу цен на жилую недвижимость по 100 городам, с 2026 года наблюдается постепенное сокращение снижения цен на вторичное жилье, что свидетельствует о позитивных тенденциях. В будущем, по мере реализации новых политик в большем числе городов, ожидается «маленькая весна» на рынке.

Ли Юцзя считает, что для стабилизации и укрепления рынка необходимо совместное усилие всех сторон, включая стимулирование оборота сделок с первичным и вторичным жильем, снижение транзакционных издержек, улучшение условий и порядка сделок, а также восстановление доверия граждан в сфере занятости, доходов и ожиданий.

(Редактор: Вэнь Цзинь)