Lợi nhuận ròng giảm 85%, tại sao Yuexiu Real Estate vẫn giữ vững?

Sản phẩm | Trung Phỏng Mạng

Xét duyệt | Lý Hiểu Yến

Ngày 6 tháng 3, tổ chức xếp hạng quốc tế Moody’s đã hạ nhiều xếp hạng của Yuexiu Property (00123.HK) và các công ty con liên quan, đồng thời điều chỉnh triển vọng xếp hạng từ tiêu cực sang ổn định. Việc điều chỉnh xếp hạng lần này vừa phản ánh chu kỳ điều chỉnh sâu của ngành, thị trường đang xem xét lại lợi nhuận và mức đòn bẩy của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn, vừa chứng thực rõ ràng những lợi thế nổi bật của Yuexiu Property với tư cách là doanh nghiệp nhà nước cốt lõi của Quảng Châu trong lĩnh vực bất động sản, về khả năng chống chịu tài chính, hỗ trợ nguồn lực và tính ổn định trong vận hành. Trong ngắn hạn, lợi nhuận chịu áp lực, tốc độ giảm đòn bẩy chậm lại, nhưng không làm thay đổi bản chất phát triển ổn định lâu dài của công ty. Nhờ vào nền tảng doanh nghiệp nhà nước, quỹ đất tốt, đa dạng hóa các lĩnh vực kinh doanh, Yuexiu Property đang đi theo hướng vững chắc, vượt qua chu kỳ biến động của ngành.

Việc Moody’s điều chỉnh xếp hạng lần này chủ yếu liên quan đến xếp hạng gia đình của Yuexiu Property, kế hoạch trái phiếu trung hạn và các trái phiếu liên quan, đều bị hạ từ Ba1 xuống Ba2. Nguyên nhân cốt lõi là mức đòn bẩy của công ty dự kiến vẫn duy trì ở mức cao trong vòng 12-18 tháng tới, quá trình giảm đòn bẩy chậm hơn dự kiến, cộng thêm trong chu kỳ suy thoái ngành, khả năng sinh lời tạm thời giảm sút. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là Moody’s đồng thời điều chỉnh triển vọng xếp hạng sang ổn định, thay đổi quan trọng này phát đi tín hiệu tích cực rõ ràng: các tổ chức đánh giá công nhận nền tảng vận hành, an toàn thanh khoản và sự hỗ trợ từ công ty mẹ của Yuexiu Property, dự đoán các chỉ số tín dụng của công ty sẽ dần ổn định trở lại, không có rủi ro hệ thống.

Trong báo cáo, Moody’s khẳng định rõ ràng rằng Yuexiu Property dựa vào tình hình kinh doanh vững chắc đã đạt được hiệu quả bán hàng vượt mức thị trường, giúp công ty dần ổn định các chỉ số tín dụng; đồng thời, công ty sẽ duy trì khả năng thanh khoản tốt, liên tục nhận được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ công ty mẹ, việc nâng cấp các cấp xếp hạng cũng phản ánh lợi thế cốt lõi này. Là doanh nghiệp nhà nước chủ chốt của thành phố Quảng Châu, Yuexiu Property do Tập đoàn Yuexiu và Đường sắt Quảng Châu cùng sở hữu, đều là các công ty do chính quyền thành phố hoàn toàn kiểm soát. Cấu trúc sở hữu này, vừa có sự hậu thuẫn của chính phủ, vừa là sự hỗ trợ của hai doanh nghiệp nhà nước, là nền tảng vững chắc nhất để công ty chống chịu rủi ro ngành, ổn định nguồn vốn vay.

Về quản lý nợ, Yuexiu Property hiện có 7 trái phiếu đô la Mỹ còn tồn, tổng quy mô 1,729 tỷ USD, chỉ có 2 trái đến hạn trong vòng một năm, cấu trúc kỳ hạn nợ hợp lý. Công ty có nhiều kênh huy động vốn, bao gồm vốn cổ phần, trái phiếu, vay ngân hàng, tính đến cuối tháng 6 năm 2025, chi phí vay trung bình có trọng số chỉ 3,16%, thuộc nhóm thấp nhất ngành, lợi thế vay vốn chi phí thấp giúp giảm bớt áp lực tài chính do biến động lợi nhuận gây ra.

Dù ngành điều chỉnh dẫn đến lợi nhuận tạm thời giảm, các yếu tố tài chính của Yuexiu Property vẫn duy trì vững chắc, ba giới hạn đỏ vẫn liên tục nằm trong nhóm an toàn, là trụ cột chính cho hoạt động ổn định của công ty. Tính đến cuối tháng 6 năm 2025, tổng tài sản của công ty đạt 3836,74 tỷ nhân dân tệ, tổng nợ là 2724,38 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ nợ trên tài sản là 71,01%; trừ đi khoản tạm ứng trước, tỷ lệ nợ trên tài sản là 64,6%, tỷ lệ vay ròng là 53,2%, tỷ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn là 1,7 lần, các chỉ số đều phù hợp với tiêu chuẩn nhóm an toàn, khả năng thanh toán ngắn hạn đủ mạnh.

Về thanh khoản, công ty có 422,53 tỷ nhân dân tệ tiền mặt và các khoản tương đương tiền, vượt xa khoản nợ ngắn hạn đến hạn trong vòng một năm là 253,9 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn vượt 1,6 lần, áp lực thanh toán ngắn hạn rất nhỏ. Về cấu trúc nợ, nợ ngắn hạn chiếm 69% tổng nợ, nợ dài hạn chủ yếu là vay dài hạn, quy mô nợ có lãi dài hạn là 784,72 tỷ nhân dân tệ, tổng nợ cố định có lãi là 1.038,62 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ nợ có lãi là 38%, tỷ lệ nợ dài hạn cao, tốc độ trả nợ chậm, tạo dư địa lớn để công ty tối ưu hóa cấu trúc tài chính.

Về vận hành, Yuexiu Property thể hiện khả năng chống chu kỳ mạnh mẽ. Năm 2025, dự kiến doanh thu hợp đồng đạt 1062 tỷ nhân dân tệ, dù chưa đạt mục tiêu 1205 tỷ, nhưng trong bối cảnh ngành chung đang suy thoái, vẫn duy trì quy mô bán hàng nghìn tỷ, đứng trong nhóm hàng đầu ngành. Trong hai tháng đầu năm 2026, doanh thu hợp đồng đạt 71,06 tỷ nhân dân tệ, có biến động so với cùng kỳ, đây là hiện tượng chung của chu kỳ điều chỉnh thị trường bất động sản toàn quốc, không phản ánh vấn đề vận hành riêng lẻ. Từ đầu năm 2024 đến nay, công ty đã đầu tư đất đai 1269,5 tỷ nhân dân tệ, tập trung vào các khu đất chất lượng cao tại các thành phố trung tâm cấp 1 và 2, trong đó, số tiền mua đất chiếm 56% doanh thu bán hàng, thể hiện tầm nhìn chiến lược của doanh nghiệp nhà nước trong việc chống chu kỳ, tích trữ tài sản chất lượng cao, tạo nền tảng cho phục hồi lợi nhuận trong tương lai.

Thị trường chú ý đến việc lợi nhuận giảm, nhưng đây chỉ là hiện tượng tạm thời trong quá trình điều chỉnh của ngành, không phản ánh suy giảm năng lực cạnh tranh cốt lõi của công ty. Theo dự báo kết quả kinh doanh, lợi nhuận ròng cốt lõi của Yuexiu Property năm 2025 dự kiến từ 250 triệu đến 350 triệu nhân dân tệ, giảm 80-85% so với cùng kỳ, chủ yếu do lợi nhuận gộp ngành giảm, cấu trúc thanh toán dự án thay đổi. Mặc dù con số này giảm mạnh, nhưng thực chất là kết quả tất yếu của việc chuyển đổi mô hình lợi nhuận cao dựa trên vòng quay cao, lợi nhuận cao của ngành sang mô hình chất lượng cao, ổn định hơn. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều đối mặt với áp lực thu hẹp lợi nhuận, Yuexiu Property vẫn duy trì lợi nhuận dương, đã rất khó khăn rồi.

Về dài hạn, nền tảng tăng trưởng của Yuexiu Property chưa từng bị lung lay. Là một trong những doanh nghiệp bất động sản tổng hợp đầu tiên của cả nước, công ty còn là công ty cổ phần đỏ đầu tiên trong lĩnh vực này, sở hữu hai nền tảng niêm yết là Yuexiu REIT (00405.HK) và Yuexiu Services (06626.HK), xây dựng mô hình toàn chuỗi từ phát triển, sở hữu đến quản lý bất động sản, các bất động sản thương mại cho thuê ổn định, dịch vụ quản lý liên tục mang về dòng tiền, giúp làm mượt chu kỳ của hoạt động phát triển nhà ở. Trong đó, Yuexiu REIT là quỹ REIT đầu tiên của Hong Kong đầu tư vào bất động sản nội địa Trung Quốc, Yuexiu Services là doanh nghiệp quản lý tổng hợp TOD hàng đầu, hai nền tảng này cung cấp nguồn thu nhập liên tục, ổn định từ các hoạt động phi phát triển, tăng cường khả năng chống chịu lợi nhuận.

Về quỹ đất, Yuexiu Property kiên trì chiến lược tập trung vào các thành phố trung tâm, 94% quỹ đất nằm tại các thành phố cấp 1 và 2 có tiềm năng cao, năm 2025, tại Quảng Châu, công ty đã mua đất trị giá trên 10 tỷ nhân dân tệ, đứng đầu toàn thành phố về quy mô mua đất, đảm bảo quỹ đất chất lượng cao cho việc tiêu thụ và sinh lợi trong tương lai. Mô hình TOD của công ty đã trưởng thành, dựa trên lợi thế cổ đông chiến lược là Đường sắt Quảng Châu, các dự án mở rộng liên tục, loại hình này có tính khan hiếm cao, dòng tiền ổn định, tiềm năng gia tăng giá trị lớn, sẽ trở thành điểm tăng trưởng lợi nhuận chính trong tương lai của công ty.

Là biểu tượng của doanh nghiệp nhà nước bất động sản tại Quảng Châu, Yuexiu Property luôn mang sứ mệnh ổn định thị trường, góp phần phát triển thành phố. Trách nhiệm này đã chuyển hóa thành lợi thế cạnh tranh độc đáo. Trong giai đoạn thanh khoản ngành hạn chế, nền tảng doanh nghiệp nhà nước giúp công ty nhận được sự hỗ trợ tài chính ổn định hơn, nguồn đất đai tốt hơn, môi trường vay vốn thoáng hơn, điều mà các doanh nghiệp tư nhân không thể sánh bằng. Moody’s cũng rõ ràng công nhận sự hỗ trợ mạnh mẽ từ công ty mẹ, điều này là nền tảng bảo đảm chính cho các chỉ số tín dụng của Yuexiu Property.

Song song đó, công ty tiếp tục thúc đẩy quản lý tinh gọn, giảm chi phí, nâng cao hiệu quả, đẩy nhanh quá trình giảm đòn bẩy, tối ưu hóa cấu trúc tài sản. Mặc dù quy mô các khoản phải thu lớn, dòng tiền huy động tạm thời rút ra, gây áp lực tái cấp vốn nhất định, nhưng nhờ dự trữ tiền mặt dồi dào, đa dạng các kênh huy động vốn và sự hậu thuẫn của doanh nghiệp nhà nước, công ty hoàn toàn có khả năng giải quyết áp lực ngắn hạn. Khi ngành dần ổn định, các dự án chất lượng cao đã chuẩn bị từ trước sẽ bước vào chu kỳ thanh toán, lợi nhuận sẽ dần phục hồi, đòn bẩy sẽ giảm đều đặn.

Việc Moody’s điều chỉnh xếp hạng lần này là một điều chỉnh ngắn hạn trong chu kỳ ngành, không phải là đánh giá lại giá trị dài hạn. Yuexiu Property với các chỉ số tài chính nhóm xanh, doanh thu nghìn tỷ, hậu thuẫn doanh nghiệp nhà nước, đa dạng hóa các lĩnh vực, đã chứng minh khả năng vượt qua chu kỳ. Biến động lợi nhuận ngắn hạn và chậm lại trong giảm đòn bẩy không làm thay đổi xu hướng phát triển ổn định lâu dài của công ty, ngược lại còn là cơ hội để tối ưu hóa cấu trúc, nâng cao chất lượng và hiệu quả.

Ngành bất động sản đang chuyển từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng, Yuexiu Property dựa trên nền tảng vững chắc về đô thị, nền tảng tài chính ổn định, nguồn lực mạnh mẽ và chiến lược rõ ràng, đã chuẩn bị sẵn sàng để ứng phó với chu kỳ và nắm bắt cơ hội. Là doanh nghiệp nhà nước hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản tại Quảng Châu, Yuexiu Property sẽ tiếp tục giữ vững nguyên tắc vận hành ổn định, ứng phó linh hoạt, lấy chất lượng làm trung tâm, củng cố lợi thế cạnh tranh và khai thác giá trị dài hạn, trở thành doanh nghiệp tiêu biểu vượt qua chu kỳ ngành.