Tối ưu hóa cung cấp, ổn định kỳ vọng - Vẽ nên bức tranh phát triển mới của ngành bất động sản

Trong các kỳ họp Quốc hội hàng năm, thị trường bất động sản luôn là tâm điểm chú ý. Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 nhấn mạnh “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, so với mục tiêu của năm 2025 là “liên tục thúc đẩy thị trường bất động sản giảm xuống và ổn định”, thể hiện sự kiên định hơn và tự tin hơn.

Trong kế hoạch và phân bổ công tác bất động sản của báo cáo công tác chính phủ, “ổn định” là chủ đạo, “điều chỉnh theo từng thành phố” là phương pháp. Trong ngắn hạn, dựa trên “phòng ngừa rủi ro” làm nền tảng, sử dụng các biện pháp tài chính để “ổn định thị trường nhà ở”, đáp ứng nhu cầu đa dạng về cư trú; về dài hạn, tối ưu hóa cung ứng và xây dựng “nhà tốt”, xây dựng mô hình phát triển mới, hướng dẫn ngành đi vào con đường phát triển bền vững.

Thực hiện “mô hình phát triển mới” trong ngành bất động sản, cốt lõi là xây dựng cơ chế liên kết “con người, nhà, đất, tiền”, dựa trên luồng di chuyển dân cư và chu kỳ tiêu hủy để điều chỉnh cung đất đai và quy mô khởi công mới, đạt được “đất theo người, nhà theo nhu cầu”.

Để đạt được mục tiêu “cung cấp tốt”, cần nhiều biện pháp phối hợp. Thứ nhất, kích hoạt các căn hộ tồn kho, dự kiến trong tương lai, việc mua lại các căn hộ đã qua sử dụng sẽ do địa phương chủ đạo, ngoài việc mua lại căn hộ mới, mua lại nhà cũ cũng sẽ là biện pháp quan trọng để giảm tồn kho và kích hoạt lượng tồn kho. Vào đầu tháng 2, ba khu vực của Thượng Hải đã thử nghiệm mua lại nhà cũ để làm nhà thuê bảo đảm, tạo ảnh hưởng tích cực đến kỳ vọng thị trường, trong tương lai sẽ có nhiều thành phố theo đuổi thực hiện. Thứ hai, xây dựng “nhà tốt”, “nhà tốt” đã trở thành yếu tố then chốt để các doanh nghiệp bất động sản nâng cao chất lượng và chiếm lĩnh thị trường. Năm 2025, ngoài lợi thế về tỷ lệ diện tích sử dụng, các dự án “khu vực trung tâm” của nhiều thành phố còn có các đặc điểm cốt lõi của “nhà tốt” như an toàn, thoải mái, xanh, thông minh, đồng thời giới thiệu dịch vụ của bên thứ ba như chăm sóc người già, nuôi dưỡng trẻ, dịch vụ gia đình, dần hình thành mô hình cư trú “cơ sở hạ tầng + dịch vụ”, là điểm tựa quan trọng để phát triển mô hình mới. Thứ ba, thúc đẩy nâng cấp đô thị chất lượng cao, quá trình đô thị hóa của Trung Quốc đang từ giai đoạn thử nghiệm bước vào giai đoạn thúc đẩy hệ thống, tốc độ đô thị hóa rõ rệt hơn, phạm vi phát hành REITs cơ sở hạ tầng cũng đã mở rộng sang lĩnh vực cập nhật đô thị. Điều này có nghĩa là, bất kể là các khu phố cũ, khu dân cư cũ, hay các căn hộ tồn kho, đất đai bỏ trống và bất động sản thương mại kém hiệu quả, đều có thể được tái cấu trúc qua cơ chế cập nhật để tái phân bổ chức năng không gian và giá trị kinh tế.

Thông qua thúc đẩy nhu cầu, tăng cường sức sống. Hiện nay, các địa phương đã thực hiện “điều chỉnh theo từng thành phố”, trong việc giảm ngưỡng mua nhà, giảm chi phí mua nhà, nâng cao ý muốn và khả năng mua nhà, đã đạt được kết quả tích cực. Trên cơ sở đó, năm nay, báo cáo công tác chính phủ lần đầu tiên đề xuất tăng cường bảo đảm nhà ở cho các gia đình mới cưới, mới sinh con, hỗ trợ các gia đình nhiều con cải thiện nhu cầu nhà ở. Báo cáo cũng đề cập đến việc sâu sắc cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở. Điều này cho thấy việc khuyến khích giải phóng nhu cầu nhà ở ngày càng chính xác hơn, nhằm mục đích phối hợp sâu sắc giữa chính sách bất động sản và chính sách dân số, kết hợp “hỗ trợ dân sinh” và “ổn định thị trường” một cách hợp lý.

Dự kiến trong thời gian tới, các lĩnh vực hỗ trợ tài chính, trợ cấp mua nhà, quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ có nhiều chính sách chi tiết hơn. Ngoài ra, các chính sách nhà ở trước đây có xu hướng ưu tiên các gia đình nhiều con, trong tương lai có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở của các gia đình mới cưới qua nhiều hình thức như tín dụng nhà ở, trợ cấp tài chính trực tiếp, kích hoạt lượng tồn kho.

Tiếp tục thúc đẩy “bảo đảm bàn giao nhà” để giảm thiểu rủi ro. Sau quá trình liên tục thúc đẩy “bảo đảm bàn giao nhà” và giảm thiểu rủi ro nợ của doanh nghiệp bất động sản, rủi ro ngành đã giảm bớt, nhưng ý thức phòng ngừa rủi ro không thể lơ là.

Năm nay, báo cáo công tác chính phủ đề xuất phát huy hơn nữa vai trò của hệ thống “danh sách trắng” trong “bảo đảm bàn giao nhà”, phòng ngừa rủi ro vỡ nợ. Điều này cho thấy, hệ thống “danh sách trắng” đã đạt được thành quả rõ rệt trong thực tiễn, góp phần thúc đẩy quá trình loại bỏ rủi ro trong ngành nhanh hơn. Dự kiến trong thời gian tới, hệ thống “danh sách trắng” sẽ tiếp tục là công cụ trọng tâm để hỗ trợ có mục tiêu, thúc đẩy tài chính các dự án đủ tiêu chuẩn, đảm bảo bàn giao dự án, giữ vững an sinh dân sinh, thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang huy động vốn hợp pháp và vận hành tinh vi hơn.

Xây dựng mô hình phát triển mới cho ngành bất động sản là công trình hệ thống, không thể hoàn thành trong một sớm một chiều, cần sự phối hợp của các bên, phân bổ tốt các yếu tố “con người, nhà, đất, tiền”, thúc đẩy có trật tự việc xây dựng các hệ thống cơ bản. Thị trường gần đây cho thấy, thị trường khu vực đã ổn định trở lại, giá nhà ở các thành phố cấp một, hai, ba trong tháng 1 giảm trung bình thu hẹp, thị trường có những biến đổi tích cực. Trong tương lai, khi ngành bất động sản dần thoát khỏi giai đoạn điều chỉnh, ngành sẽ hình thành một mô hình phát triển mới dựa trên cung cấp chất lượng và vận hành ổn định hơn.