“Uang panjang” tukar “uang pendek” Di balik penerimaan REIT Guangfa New City Wuyue

Viewpoint Pada tahun 2026, REITs properti komersial akan memasuki masa ledakan.

Setelah pada akhir tahun 2025, China Securities Regulatory Commission merilis pemberitahuan terkait yang mendorong REITs untuk memegang portofolio aset yang berdekatan secara industri, saling melengkapi fungsi, atau beroperasi secara sinergis, serta mendorong integrasi aset lintas bidang, meningkatkan skala ekonomi dan kemampuan diversifikasi risiko, tahun ini dalam rapat kerja sistem kembali menegaskan bahwa harus “mengupayakan pelaksanaan pilot REITs properti komersial secara stabil.”

Di tengah angin kebijakan yang menguntungkan, pada 6 Maret, status proyek Reksa Dana Investasi Properti Komersial Tertutup GF New City Wuyue diperbarui menjadi “Telah Diterima.”

Menurut prospektus (draf), aset dasar proyek adalah Wuyue Plaza Changzhou Tianning dan Wuyue Plaza Nantong Qidong, dengan total valuasi aset mencapai 2,143 miliar yuan, diperkirakan dana yang dikumpulkan sebesar 1,625 miliar yuan, dan selama Oktober hingga Desember 2025, tingkat distribusi arus kas bersih (annualized) diperkirakan sekitar 5,5%, sedangkan untuk tahun 2026 diperkirakan sekitar 5,59%.

Pembaruan status proyek ini tidak hanya menandai langkah lebih lanjut dari China Everbright Holdings dalam bidang sekuritisasi aset properti komersial, tetapi juga merupakan salah satu peristiwa penting dalam mendorong pengembangan REITs publik oleh perusahaan swasta.

Ada “Tujuan” Terselubung

Sejak tiga tahun lalu, saat industri properti mengalami masa penyesuaian mendalam, China Everbright Holdings sudah berniat mengembangkan proyek REITs, untuk menghidupkan kembali aset yang ada sekaligus meredakan tekanan likuiditas dan utang perusahaan.

Pada rapat penjelasan kinerja semester pertama 2023, kepala keuangan China Everbright Holdings, Guan Youdong, menyatakan bahwa REITs infrastruktur konsumsi publik sedang dalam tahap perencanaan dan masih dalam komunikasi intensif dengan otoritas pengawas terkait; dalam rapat penjelasan kinerja tahunan, Chairman dan CEO Wang Xiaosong kembali menegaskan akan mendorong kemajuan REITs secara aktif.

Setelah hampir dua tahun persiapan, pada akhir November 2025, China Everbright berhasil menerbitkan ABS properti tidak bergerak berbasis kepemilikan pertama di seluruh negeri, yang didasarkan pada Wuyue Plaza Qingpu Shanghai, dan juga merupakan ABS properti swasta yang pertama kali terdaftar di pasar A-share, dengan skala 616 juta yuan.

Keberhasilan pelaksanaan REITs swasta ini semakin memperkuat keyakinan manajemen terhadap jalur sekuritisasi aset Wuyue Plaza, dan tahun ini, China Everbright Holdings memiliki rencana pengembangan REITs yang lebih terukur dan besar.

Pada 9-10 Februari 2026, China Everbright Development dan China Everbright Holdings mengadakan roadshow tertutup di Hong Kong, mengungkapkan rencana keseluruhan REITs kepada lembaga domestik dan internasional, dengan rencana menerbitkan berbagai jenis dan tingkat REITs pada 2026, termasuk REITs publik, private placement antar lembaga, dan lainnya, dengan total nilai aset komersial yang akan dievaluasi mencapai hingga 8 miliar yuan.

Penggunaan dana dari hasil pendanaan akan difokuskan untuk mengganti utang dolar AS, pinjaman pengembangan, dan utang berbiaya tinggi serta jangka pendek, dan beralih ke dana jangka 8-15 tahun dengan biaya rendah atau dana ekuitas.

Ini setara dengan menggunakan “dana panjang” dari Wuyue Plaza untuk menggantikan “dana pendek” utang dolar AS, agar perusahaan dapat bertahan dan berkembang dengan baik.

Dari data keuangan perusahaan, hingga akhir kuartal ketiga 2025, total aset China Everbright mencapai 2806,73 miliar yuan, total utang 2020,72 miliar yuan, meskipun kondisi keuangan secara umum tetap stabil, arus kas dari aktivitas pembiayaan masih negatif sebesar 30,34 miliar yuan, menunjukkan kebutuhan mendesak untuk mengoptimalkan struktur utang dan menurunkan biaya pembiayaan.

Selain itu, hingga akhir kuartal ketiga 2025, dari nilai buku sekitar 1.215 miliar yuan untuk properti investasi (terutama Wuyue Plaza), sekitar 1.065 miliar yuan berada dalam status terbatas, dengan rasio jaminan mencapai 88%; dari jumlah tersebut, 134 pusat komersial Wuyue Plaza telah dijaminkan, dengan saldo pinjaman sekitar 44 miliar yuan dan rasio jaminan lebih dari 40%, sehingga likuiditas aset utama terbatas.

Dengan latar belakang keuangan seperti ini, pengembangan REITs properti komersial menjadi pilihan yang tak terelakkan bagi China Everbright.

Pada 2025, perusahaan telah secara tegas mengalihkan fokus dari “penggerak ganda” properti residensial dan komersial ke “utama properti komersial, residensial sebagai pendukung,” dengan rencana hanya memulai pembangunan seluas 252.7 ribu meter persegi dan menyelesaikan 2,6917 juta meter persegi sepanjang tahun, menerapkan model pengurangan inventaris “hanya keluar, tidak masuk.”

Dalam rapat umum pemegang saham akhir Mei tahun ini, Chairman Wang Xiaosong menyatakan bahwa sebelumnya fokus utama adalah pengembangan properti, namun dalam dua tahun terakhir, seiring perubahan kondisi pasar, bisnis properti menjadi fondasi utama dan batu loncatan masa depan perusahaan, dan akan mengalokasikan 80% waktu dan tenaga ke sektor properti komersial.

Kepercayaan Diri dalam Pengembangan REITs

Baik keberhasilan pelaksanaan private REITs sebelumnya, keberhasilan penerimaan REITs Wuyue GF New City saat ini, maupun pergeseran strategi yang tegas, kekuatan utama China Everbright berasal dari cadangan aset pusat perbelanjaan yang besar.

Dari segi skala pengembangan, hingga akhir 2025, China Everbright telah menempatkan 207 pusat Wuyue Plaza di 141 kota di seluruh negeri, dengan 178 pusat yang sudah beroperasi dan dikelola, menempati posisi terdepan di industri.

Sebaliknya, hingga akhir 2025, grup Longfor telah mengoperasikan 102 pusat perbelanjaan; hingga pertengahan 2025, China Resources Vientiane Life telah mengoperasikan 125 pusat; dan Powerlong Commercial telah mengoperasikan 97 pusat.

Saat ini, operasi komersial telah menjadi garis utama pengembangan China Everbright. Dari Januari hingga Desember 2025, total pendapatan operasional komersial mencapai sekitar 14,09 miliar yuan, meningkat 10,00% dari 12,808 miliar yuan tahun sebelumnya. Pada Januari 2026, total pendapatan operasional mencapai sekitar 1,201 miliar yuan, naik 3,36%.

Pusat-pusat utama yang menjadi aset dasar Wuyue GF New City Wuyue Plaza Changzhou dan Nantong Qidong, yang termasuk dalam portofolio REITs GF New City, adalah dua proyek utama dan matang milik China Everbright.

Secara spesifik, Wuyue Plaza Tianning di Changzhou terletak di pusat kawasan pengembangan ekonomi Tianning, mulai beroperasi Oktober 2019, dengan luas bangunan sekitar 173.8 ribu meter persegi, luas sewa komersial 69.6 ribu meter persegi, hingga 30 September 2025 tingkat okupansi mencapai 97,15%, dengan sewa efektif 99,38 yuan/m2/bulan, EBITDA triwulan pertama hingga ketiga 2025 sebesar 52,52 juta yuan, dan valuasi keseluruhan sekitar 1,147 miliar yuan.

Sementara itu, Wuyue Plaza Qidong di Nantong terletak di kawasan pengembangan utama timur daya kota, mulai beroperasi Desember 2018, dengan luas bangunan sekitar 120.3 ribu meter persegi, luas sewa 45.1 ribu meter persegi, tingkat okupansi mencapai 100%, sewa efektif 122,74 yuan/m2/bulan, EBITDA triwulan pertama hingga ketiga 2025 sebesar 51,92 juta yuan, dan valuasi sekitar 996 juta yuan.

Sumber gambar: prospektus penggalangan dana, cuplikan dari bagian properti komersial

Namun, perlu dicatat bahwa setelah pendirian dana ini, proyek Tianning dan Qidong berencana mempertahankan sekitar 520 juta yuan pinjaman bank eksternal, yang menyumbang sekitar 32% dari nilai bersih dana.

Dalam prospektus juga disebutkan bahwa jika arus kas operasional tidak memenuhi harapan, jumlah yang dapat didistribusikan secara aktual pada 2026 akan lebih rendah 16,87% dari perkiraan, dan tekanan dari tingkat okupansi serta penurunan sewa properti komersial akan secara signifikan menekan hasil, bahkan berpotensi mengganggu kestabilan dividen.

Namun, secara keseluruhan pasar REITs properti komersial domestik tetap menunjukkan antusiasme tinggi dari investor.

Hingga akhir 2025, terdapat 79 REITs publik yang terdaftar di pasar domestik, dengan total skala lebih dari 210 miliar yuan, menempati posisi pertama di Asia dan kedua di dunia.

Hingga 9 Maret 2026, dari proyek REITs yang sedang dalam proses review, terdapat 13 REITs infrastruktur yang pertama kali diluncurkan dan 2 yang diperluas; dalam REITs komersial, terdapat 14 yang pertama kali diluncurkan, mencakup pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, hotel, outlet, dan kompleks komersial lainnya.

Penafian: Isi dan data artikel ini disusun berdasarkan informasi terbuka oleh Viewpoint dan tidak merupakan saran investasi. Harap verifikasi sebelum digunakan.