Cousins Properties dan Kutipan Pasar: REIT Kantor Menavigasi Pemulihan Q4 saat Momentum Penyewaan Meningkat

Sektor properti kantor berada di titik infleksi yang krusial saat kondisi fundamental menguat di seluruh pasar utama. Kutipan pasar dan ekspektasi analis kini mencerminkan optimisme hati-hati tentang jalur pemulihan sektor ini di Q4 2025, didorong oleh tren ketenagakerjaan dan inisiatif kembali ke kantor perusahaan yang mendukung ruang berkualitas tinggi. Empat REIT utama—Boston Properties, Cousins Properties, SL Green, dan Highwoods Properties—menawarkan perspektif berbeda tentang bagaimana pasar kantor berkembang, masing-masing dengan paparan yang berbeda terhadap dinamika regional dan preferensi penyewa.

Sinyal Pemulihan Pasar Menguat Meski Tantangan Struktural

Menurut analisis terbaru Cushman & Wakefield, penyerapan kantor nasional berbalik positif di paruh kedua 2025, menandai pergeseran signifikan dari tekanan kelebihan pasokan selama bertahun-tahun. Properti kelas A menunjukkan permintaan yang sangat kuat, sementara tingkat kekosongan secara keseluruhan stabil di sekitar 20,5%—menjadi tingkat kenaikan kuartalan terkecil sejak 2020. Stabilitas ini menandakan bahwa dinamika pasar sedang beralih dari kondisi tertekan menuju normalisasi.

Rantai konstruksi menyusut tajam, menurun sekitar 35% sepanjang 2025, dengan pembongkaran dan konversi aset mengurangi inventaris lama. Kurang dari 20 juta kaki persegi yang masih dalam pembangunan secara nasional, sebuah kendala struktural yang mendukung dinamika penyewaan yang lebih kokoh. Sewa yang diminta naik menjadi sekitar $38,37 per kaki persegi, dan yang penting, inventaris sublease secara material menyusut—mengencangkan ruang yang tersedia secara efektif dan menghilangkan pasokan phantom yang sebelumnya menekan sentimen.

Ke depan, kutipan pasar dari investor institusional semakin menekankan bahwa tingkat kekosongan mungkin telah mencapai puncaknya saat permintaan penyewa meningkat untuk aset premium. Pelelehan pasar utang dan modal dapat meredakan tekanan pembiayaan bagi REIT yang berada di posisi baik, meskipun penyesuaian aset secara selektif dan dinamika biaya konstruksi akan terus membentuk ulang pasokan.

Empat REIT, Posisi Pasar yang Berbeda

Empat perusahaan yang akan melaporkan pendapatan Q4 mewakili strategi yang beragam dalam sektor kantor yang sedang pulih. Boston Properties memimpin pasar sebagai REIT kantor publik terbesar di AS, mengelola portofolio seluas 54,6 juta kaki persegi di 187 properti yang terkonsentrasi di enam pasar utama. Perusahaan baru saja menyelesaikan lebih dari $1 miliar dalam pelepasan aset hingga pertengahan Januari 2026, menandai kemajuan signifikan menuju rencana divestasi multi-tahun sebesar $1,9 miliar.

Cousins Properties mengambil pendekatan yang kontras, menempatkan seluruh portofolionya di pasar Sun Belt yang berkembang pesat. Properti kelas A perusahaan mendapatkan manfaat dari tren demografis regional, permintaan penyewa terhadap fasilitas modern, dan pasokan baru yang terbatas. Mulainya konstruksi baru yang sangat minim dan kegiatan pengembangan yang terbatas memperkuat dinamika “lari ke kualitas” yang menguntungkan aset yang sudah ada.

SL Green beroperasi sebagai pemain kantor paling terkonsentrasi di Manhattan, dengan sekitar 30,7 juta kaki persegi di 53 bangunan. Perusahaan berinvestasi di properti milik sendiri, instrumen utang, dan ekuitas preferen—pendekatan yang beragam yang mencerminkan kompleksitas pasar. Namun, kompetisi sengit di Manhattan telah memaksa pemberian konsesi sewa, menciptakan hambatan terhadap pertumbuhan pendapatan meskipun momentum leasing dasar positif.

Highwoods Properties mempertahankan akar yang kuat di pasar Sun Belt yang berkembang pesat termasuk Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh, dan Tampa. Perusahaan memiliki dan aktif mengembangkan aset kantor di distrik bisnis utama, memposisikan diri untuk menangkap tren ekspansi regional jangka panjang dan migrasi penyewa menuju akomodasi premium.

Cousins Properties: Kutipan Pasar dan Posisi Strategis

Di antara keempat REIT, Cousins Properties menarik perhatian khusus dari peserta pasar yang memantau peluang kantor di Sun Belt. Kutipan pasar saat ini menekankan keunggulan Cousins: komposisi portofolio yang mendukung aset trophy kelas A, paparan geografis ke pasar yang mengalami pertumbuhan ketenagakerjaan yang berkelanjutan, dan diversifikasi basis penyewa yang menjamin stabilitas arus kas.

Inisiatif daur ulang modal perusahaan mendapatkan komentar positif dari analis, dengan neraca keuangan yang sehat memungkinkan fleksibilitas strategis selama masa transisi pasar. Cousins dijadwalkan mengumumkan pendapatan Q4 2025 pada 5 Februari setelah pasar tutup. Konsensus Zacks Equity Research memperkirakan pendapatan kuartalan sebesar $248,65 juta (pertumbuhan 12,91% dari tahun ke tahun) dan FFO per saham sebesar 71 sen (peningkatan 2,9% dari tahun ke tahun).

Metode dan panduan ke depan ini akan memberikan kutipan pasar yang penting—sinyal yang membantu investor menilai apakah posisi Cousins di Sun Belt akan menghasilkan kecepatan leasing yang lebih baik, realisasi sewa, dan daya penghasilan relatif terhadap pesaing yang berfokus di gateway.

Katalisator Musim Pendapatan: Apa yang Dipertaruhkan

Keempat REIT akan melaporkan dalam jendela dua minggu, menawarkan gambaran lengkap tentang kesehatan sektor kantor Q4. Boston Properties melaporkan pada 27 Januari dengan pendapatan kuartalan yang diperkirakan sebesar $814,66 juta (pertumbuhan 2,06% dari tahun ke tahun) dan FFO inti per saham sebesar $1,80 (pertumbuhan 0,6% dari tahun ke tahun). Saat ini diperingkat Zacks Rank #3 (Tahan).

Laporan pendapatan SL Green pada 28 Januari memiliki arti penting yang meningkat mengingat konsentrasi perusahaan di Manhattan dan tekanan kompetitif. Pendapatan kuartalan yang diperkirakan sebesar $147,03 juta menunjukkan kenaikan 5,32% dari tahun ke tahun, tetapi estimasi FFO per saham sebesar $1,10 menunjukkan penurunan yang mengkhawatirkan sebesar 24,14% dari tahun ke tahun. Perusahaan memegang Zacks Rank #5 (Jual Kuat), mencerminkan kekhawatiran pasar tentang fundamental Manhattan.

Highwoods mengikuti pada 10 Februari dengan pendapatan kuartalan yang diperkirakan sebesar $208,23 juta (pertumbuhan 1,31% dari tahun ke tahun) dan FFO per saham yang datar di 85 sen dari tahun ke tahun. Perusahaan memiliki Zacks Rank #4 (Jual), menandakan kekhawatiran moderat tentang jalur pertumbuhan.

Kesimpulan Investor

Sektor REIT kantor memasuki periode pengujian kritis di mana eksekusi masing-masing perusahaan, alokasi modal, dan posisi regional akan menentukan divergensi kinerja. Kutipan pasar semakin memberi penghargaan kepada REIT yang menunjukkan kekuatan harga, momentum leasing, dan kejelasan strategis. Paparan tinggi Sun Belt dari Cousins Properties dan fleksibilitas modalnya memposisikannya untuk mendapatkan manfaat dari transisi struktural sektor ini, sementara pesaing yang berfokus di gateway menghadapi dinamika pendapatan yang lebih kompleks seiring variasi regional menjadi faktor utama dalam analisis investor.