Mengapa REIT Sewa Bersih Ganda Layak Perhatian Anda di Tahun 2026

Lanskap investasi untuk REITs sewa bersih tiga kali lipat telah berubah secara dramatis. Setelah menghadapi hambatan di tahun 2022-2023 ketika kenaikan suku bunga membuat akuisisi properti menjadi lebih mahal dan hasil dividen menjadi kurang kompetitif dibandingkan CD dan T-bill yang menawarkan tingkat pengembalian lebih tinggi, kendaraan penghasil pendapatan ini sedang menunjukkan pemulihan. Dengan Federal Reserve melakukan enam kali pemotongan suku bunga berturut-turut selama 2024-2025, REITs sewa bersih tiga kali lipat semakin menarik kembali—dan mungkin bijaksana untuk membangun posisi sebelum investor yang fokus pada pendapatan kembali masuk dan mendorong valuasi lebih tinggi.

Memahami Keunggulan Sewa Bersih Tiga Kali Lipat

Real estate investment trusts membeli properti dan mendistribusikan pendapatan sewa kepada pemegang saham sambil mempertahankan status yang menguntungkan pajak dengan membayar setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak sebagai dividen. Model sewa bersih tiga kali lipat layak mendapatkan perhatian khusus karena memindahkan biaya pemeliharaan, asuransi, dan beban pajak properti langsung kepada penyewa—bukan ke REIT itu sendiri. Keunggulan struktural ini menciptakan arus kas yang lebih dapat diprediksi dan memungkinkan REIT menghasilkan laba yang stabil dan terukur yang menjadikannya kendaraan pendapatan yang andal, bahkan selama periode ekonomi yang tidak pasti.

Keindahan dari model ini menjadi jelas ketika Anda memeriksa bagaimana REIT ini bertahan menghadapi tantangan makroekonomi. Dengan mengamankan komitmen penyewa jangka panjang dan memanfaatkan perjanjian sewa yang diindeks CPI, REIT sewa bersih tiga kali lipat dapat mengunci pertumbuhan pendapatan yang sejalan dengan inflasi tanpa memerlukan reinvestasi terus-menerus dalam pemeliharaan properti.

Realty Income: Properti Ritel Tahan Resesi

Dengan lebih dari 15.500 properti komersial yang tersebar di AS dan Eropa, Realty Income beroperasi sebagai salah satu REIT terbesar di dunia dengan fokus pada pengecer yang tahan resesi. Daftar penyewanya mencakup perusahaan besar seperti 7-Eleven, Dollar General, dan Walgreens—bisnis yang mempertahankan lalu lintas pelanggan yang stabil terlepas dari siklus ekonomi. Bahkan ketika beberapa penyewa yang lebih lemah menghadapi penutupan toko dalam beberapa tahun terakhir, penyewa yang lebih kuat berkembang secara agresif untuk mengisi kekosongan, mempertahankan tingkat hunian yang tidak pernah turun di bawah 98,7% dalam kuartal terakhir.

Sebagai REIT sewa bersih tiga kali lipat, basis penyewa Realty Income menyerap biaya terkait properti, memungkinkan penciptaan kas yang dapat diprediksi. Perusahaan memproyeksikan dana operasi yang disesuaikan (AFFO) mencapai $4,25-$4,27 per saham pada tahun 2025, dengan nyaman mendukung pembayaran dividen ke depan sebesar $3,22 per saham. Diperdagangkan sekitar 14 kali AFFO trailing, Realty Income menawarkan hasil dan perlindungan modal—hasil 5,3% ke depan telah didukung oleh 132 kenaikan pembayaran berturut-turut sejak go public pada tahun 1994.

Vici Properties: Stabilitas Didukung Hiburan Melalui Pengindeksan CPI

Vici mengoperasikan model REIT pengalaman, memegang 93 kasino dan resor di seluruh AS dan Kanada dengan penyewa utama termasuk Caesar’s Entertainment, MGM Resorts, dan Penn Entertainment. Meskipun tempat hiburan mungkin tampak rentan terhadap penurunan ekonomi, Vici mempertahankan tingkat hunian 100% sejak debutnya pada 2018 melalui strategi yang disengaja: mengikat penyewa dalam perjanjian sewa multi-dekade yang langsung terkait dengan Consumer Price Index (CPI).

Pendekatan yang diindeks CPI ini merupakan keunggulan utama dari struktur sewa bersih tiga kali lipat Vici. Saat inflasi meningkat, kenaikan sewa secara otomatis mengikuti, melindungi kapasitas dividen Vici. Perusahaan telah menaikkan dividen kuartalannya setiap tahun sejak go public, saat ini menghasilkan 6,1% hasil ke depan. Manajemen memperkirakan AFFO tahun 2025 akan tumbuh 4%-5% menjadi $2,36-$2,37 per saham, dengan mudah menutupi dividen ke depan sebesar $1,80. Dengan valuasi saat ini sekitar 16 kali AFFO trailing, Vici tetap dihargai secara menarik bagi investor yang mencari pendapatan.

Digital Realty: Menangkap Tren Pertumbuhan AI dan Cloud

Digital Realty mengoperasikan lebih dari 300 pusat data yang melayani lebih dari 5.000 pelanggan di lebih dari 50 kota metropolitan, menyediakan infrastruktur penting untuk lebih dari setengah Fortune 500, termasuk IBM, Oracle, dan Meta. Meskipun REIT sewa bersih tiga kali lipat ini menghadapi hambatan selama empat tahun terakhir—menjual fasilitas “non-inti” yang lebih tua, mengelola biaya bunga yang lebih tinggi, dan menghadapi dampak dolar yang kuat—trajectori saat ini membaik.

Mesin pertumbuhan perusahaan bergantung pada ekspansi struktural pasar infrastruktur cloud dan kecerdasan buatan. Manajemen memperkirakan core FFO (funds from operations) dalam mata uang konstan akan meningkat 8%-9% menjadi $7,25-$7,30 per saham pada tahun 2025, dengan nyaman menutupi dividen $4,88 dan mendukung hasil ke depan sebesar 3%. Tingkat hunian diproyeksikan akan meningkat 100-200 basis poin sepanjang 2025 saat Digital Realty menyesuaikan ukuran operasinya dan mendapatkan manfaat dari ledakan AI dan komputasi berkinerja tinggi. Investor yang mencari eksposur AI dengan penghasilan dan volatilitas lebih rendah daripada saham teknologi murni akan menemukan profil seimbang Digital Realty sangat menarik.

Alasan Memilih REITs Sewa Bersih Tiga Kali Lipat dalam Lingkungan Suku Bunga Menurun

Perubahan kebijakan moneter Fed menciptakan peluang signifikan bagi REITs sewa bersih tiga kali lipat. Suku bunga yang lebih rendah mengurangi biaya akuisisi properti sekaligus membuat aset yang menghasilkan dividen lebih kompetitif dibandingkan alternatif pendapatan tetap. Tiga REIT yang dijelaskan di atas—masing-masing beroperasi di bawah struktur sewa bersih tiga kali lipat—ditempatkan untuk mendapatkan manfaat dari lingkungan ini sementara valuasi mereka tetap di bawah rata-rata historis.

Realty Income menawarkan stabilitas defensif melalui ritel yang tahan resesi. Vici mengunci perlindungan inflasi melalui sewa yang diindeks CPI. Digital Realty menangkap pertumbuhan struktural dari ekspansi AI dan cloud. Sebelum investor yang sensitif terhadap suku bunga berbalik secara agresif ke sektor ini, membangun posisi di REIT sewa bersih tiga kali lipat yang dipilih dengan cermat ini mungkin merupakan strategi bijaksana untuk membangun portofolio yang tangguh dan menghasilkan pendapatan.