Apa arti jalur penyesuaian setelah gelembung properti di berbagai negara meletus bagi China?

Dari pengalaman sejarah global, begitu gelembung properti pecah, penyesuaian bukanlah peristiwa jangka pendek, melainkan proses yang panjang dan berulang-ulang. Baik itu kejatuhan properti di Jepang pada tahun 1990-an, maupun penurunan harga rumah setelah krisis subprime di Amerika Serikat, “berhentinya penurunan” secara kasat mata sering kali muncul sangat awal, tetapi proses pembersihan yang sebenarnya membutuhkan waktu bertahun-tahun, bahkan lebih dari sepuluh tahun. Sebagai aset dengan leverage tinggi dan likuiditas rendah, penyesuaian properti secara alami berjalan lambat, sangat sulit untuk diselesaikan secara cepat melalui kebijakan tunggal atau stimulus jangka pendek.

Sebagai contoh, di Jepang, setelah harga rumah mencapai puncaknya pada tahun 1991, tidak terjadi penurunan tajam secara drastis, melainkan mengalami penurunan jangka panjang. Harga sesekali mengalami rebound, tetapi setiap rebound selalu ditekan oleh tekanan stok dan utang yang baru, akhirnya membentuk penurunan struktural yang berlangsung lebih dari dua dekade. Di Amerika Serikat, setelah krisis keuangan tahun 2008, juga menunjukkan karakteristik serupa, meskipun harga rumah secara nominal cepat stabil, tetapi pemulihan harga riil setelah dikurangi inflasi juga memakan waktu yang cukup lama.

(Sumber: )

Kembali ke China, gelembung properti telah memasuki tahun keempat sejak pecahnya. Dari data dan umpan balik pasar saat ini, belum terlihat sinyal yang jelas untuk berhentinya penurunan. Pada kuartal keempat tahun lalu hingga kuartal pertama tahun ini, Indeks Terdepan Zhongyuan sempat menunjukkan tanda rebound kecil, suasana pasar secara signifikan membaik, dan ekspektasi “berhenti turun dan stabil” dengan cepat meningkat. Beberapa pandangan menganggap ini sebagai tanda mulai munculnya efek kebijakan, bahkan diartikan sebagai awal dari siklus properti yang baru.

Namun, penilaian optimis ini segera dibantah oleh kenyataan. Setelah memasuki kuartal kedua, pasar properti tidak hanya gagal melanjutkan tren pemulihan, tetapi malah menunjukkan tanda-tanda percepatan penurunan. Perubahan ini menunjukkan bahwa pemulihan sebelumnya lebih merupakan reaksi jangka pendek terhadap stimulus kebijakan, bukan pembalikan fundamental yang substantif. Tekanan stok, leverage warga, dan perubahan struktur demografis, serta masalah inti lainnya, belum mendapatkan solusi mendasar.

Dari pengalaman internasional, titik balik properti yang sebenarnya tidak pernah dipicu oleh emosi atau slogan, melainkan bergantung pada tiga faktor kunci: apakah stok telah selesai keluar, apakah utang dan leverage telah secara sistematis diserap, dan apakah ada pertumbuhan struktural baru dari sisi permintaan. Setidaknya dalam tahap ini, ketiga poin tersebut masih belum terpenuhi secara bersamaan di pasar properti China.

Oleh karena itu, penilaian yang lebih sesuai dengan pola sejarah adalah bahwa properti di China sedang berada dalam fase penyesuaian jangka panjang. Daripada terus-menerus berharap cepat “berhenti turun”, lebih baik menerima kenyataan bahwa properti secara bertahap kembali ke atribut hunian, mengurangi atribut keuangan. Proses ini tidak akan mudah, tetapi mungkin merupakan jalan yang tak terhindarkan.