Bureaux et résidentiel à Séoul, les grands formats se renforcent, les formats moyens et petits restent faibles

Les prix de vente des officines à Séoul ont continué à augmenter en avril 2026, mais la dynamique de cette hausse s’est concentrée principalement sur les surfaces grandes et moyennes, où la demande résidentielle est forte, plutôt que sur l’ensemble du marché.

Selon les données publiées le 26 avril, basées sur une enquête de KB Immobilier du 13 avril, le taux d’augmentation des prix d’achat et de vente des bureaux à Séoul en avril est de 0,13 %. Bien que cette hausse soit inférieure à celle de 0,16 % en mars, Séoul maintient une tendance haussière depuis février 2025, soit 15 mois consécutifs jusqu’en avril 2026. En apparence, le marché reste en hausse, mais en réalité, la différenciation entre les segments de surface est devenue très marquée.

En particulier, les bureaux de grande taille avec une surface utile supérieure à 85 m² ont augmenté de 0,70 %, ceux de taille moyenne à grande avec une surface utile comprise entre 60 m² et 85 m² ont augmenté de 0,39 %, montrant une dynamique de hausse relativement forte. En revanche, les bureaux de taille moyenne avec une surface utile comprise entre 40 m² et 60 m² ont diminué de 0,07 %, ceux de petite taille entre 30 m² et 40 m² ont baissé de 0,11 %, et les bureaux très petits de moins de 30 m² ont reculé de 0,05 %. Les bureaux de taille moyenne et petite ont commencé à baisser ce mois-ci, tandis que les très petits bureaux ont connu une baisse continue depuis cinq mois. Généralement, les grands bureaux ont une forte composante résidentielle, ce qui facilite l’attraction de la demande en tant que substitut à l’appartement, tandis que les petits bureaux sont davantage influencés par la demande d’investissement locatif, ce qui reflète cette tendance.

Du point de vue régional, le marché de la capitale et celui national ont respectivement augmenté de 0,04 % et 0,03 %, mais la dynamique de hausse dans la région de la capitale hors Séoul est plus faible. La province de Gyeonggi a reculé de 0,01 %, Incheon de 0,39 %, et les cinq grandes villes métropolitaines (Daejeon, Daegu, Busan, Gwangju, Ulsan) ont également diminué de 0,05 %. Le prix moyen national d’achat et de vente s’élève à 264,23 millions de won, celui de la région de la capitale à 274,43 millions de won, et celui des cinq grandes villes à 196 millions de won. Séoul affiche le prix le plus élevé à 308,49 millions de won, suivie de Gyeonggi à 265,05 millions de won, et Incheon à 165,39 millions de won. La divergence croissante entre l’évolution des prix à Séoul et dans d’autres régions constitue une caractéristique majeure de cette statistique.

Le marché de la location complète et le rendement locatif montrent également une différence régionale. En avril, le prix moyen de location totale des bureaux à l’échelle nationale est de 205,21 millions de won, celui de la région de la capitale de 215,16 millions de won, et celui des cinq grandes villes de 137,32 millions de won. À Séoul, il est de 236,49 millions de won, à Gyeonggi de 212,05 millions de won, et à Incheon de 134,93 millions de won. Le rendement locatif national est de 5,49 %, celui de la région de la capitale de 5,33 %, et celui des cinq grandes villes de 6,53 %. À Séoul, il est de 4,90 %, à Gyeonggi de 5,53 %, et à Incheon de 6,41 %. En général, les bureaux à Séoul, avec des prix plus élevés, offrent un rendement locatif plus faible, tandis que les régions où le coût est plus modéré ou Incheon présentent des rendements plus élevés, cette structure se poursuivant.

En résumé, le marché récent des bureaux peut être décrit comme une dynamique où « Séoul domine avec une forte demande résidentielle » tandis que « les régions hors de Séoul et les petites surfaces restent faibles ». En fonction des niveaux de taux d’intérêt, de la demande de substitution résidentielle et des conditions du marché locatif régional, même pour des bureaux de même type, la tendance des prix montre une différenciation claire. À l’avenir, les bureaux résidentiels de taille moyenne à grande à Séoul pourraient continuer à rester relativement stables, tandis que la reprise des petites unités d’investissement et des marchés hors de Séoul pourrait se faire de manière plus lente.