Les fonds communs de placement immobiliers émergent comme une opportunité d'investissement attrayante face aux changements du marché immobilier

Le secteur immobilier américain a montré une résilience surprenante en décembre 2024. Selon le U.S. Census Bureau et le U.S. Department of Housing and Urban Development, les ventes de nouvelles maisons ont bondi pour atteindre un taux annuel de 698 000 unités, marquant une hausse mensuelle de 3,6 % et dépassant de 6,7 % celles de décembre 2023. Par ailleurs, le Department of Commerce a révisé à la hausse les chiffres de novembre à 674 000 unités. Malgré des taux hypothécaires élevés tournant autour de 7 %, les constructeurs ont adapté leur stratégie en construisant des maisons à des prix plus abordables pour répondre aux préoccupations en matière d’accessibilité. Ce contexte de demande résiliente suscite un regain d’intérêt pour les fonds communs de placement immobiliers, qui peuvent bénéficier à la fois de la demande continue dans le secteur résidentiel et de l’évolution des conditions du marché.

Des niveaux d’inventaire record signalent une dynamique en mutation

Décembre 2024 a apporté un développement inattendu : l’inventaire de nouvelles maisons a atteint 494 000 unités, son niveau le plus élevé depuis 2007. Si certains analystes craignaient que cet excès d’offre ne décourage la construction future, les données racontent une histoire plus nuancée. L’abondance d’inventaire disponible reflète en réalité une demande sous-jacente soutenue — les constructeurs ne maintiendraient pas de tels niveaux d’offre sans confiance dans l’intérêt des acheteurs. Ce surplus, combiné à des taux hypothécaires modérés et à une construction axée sur l’accessibilité, crée un environnement favorable pour les investisseurs souhaitant s’exposer au secteur immobilier résidentiel via des véhicules diversifiés.

Pourquoi les fonds communs immobiliers méritent l’attention

Les fonds communs immobiliers offrent une manière attrayante de participer à cette dynamique de marché. Ces véhicules d’investissement orientent principalement le capital vers des REITs et des actifs immobiliers connexes, offrant à la fois diversification et potentiel de croissance à mesure que le paysage immobilier évolue. Plutôt que de miser sur des actions individuelles de propriétés ou de constructeurs, les investisseurs peuvent obtenir une exposition équilibrée à plusieurs segments du secteur immobilier — résidentiel, commercial, ou titres adossés à des hypothèques.

Trois fonds se distinguent en fonction de leur historique et de leurs avantages structurels : Fidelity Series Real Estate Income (FSREX), Westwood Real Estate Income (KIFAX), et Fidelity Real Estate Income (FRIFX). Chacun affiche un Zacks Mutual Fund Rank de 1 (Achat Fort) ou 2 (Achat), maintient des ratios de dépenses bien inférieurs à la moyenne du secteur, nécessite un investissement minimum inférieur à 5 000 $, et affiche de solides performances sur plusieurs années. Cette combinaison d’accessibilité, de faibles coûts et de rendements constants en fait des options favorables pour des portefeuilles de fonds immobiliers à long terme.

Comparatif des fonds : Performance et structure

Fidelity Series Real Estate Income (FSREX) est géré par Bill Maclay depuis mars 2019. Le fonds investit dans des actions privilégiées et ordinaires de REITs, des titres de dette immobilière, et des instruments adossés à des hypothèques. Au 31 juillet 2024, ses principales positions comprenaient AGNC Investment Corp. (2,0 %), Annaly Capital Management Inc. (1,7 %), et DigitalBridge Group Inc. (1,7 %). Le fonds a réalisé des rendements annualisés sur 3 ans et 5 ans de 1,6 % et 4,1 % respectivement, avec un ratio de dépenses net exceptionnellement faible de seulement 0,01 %. Sa note Zacks Rank #1 reflète une exécution de qualité constante.

Westwood Real Estate Income (KIFAX) adopte une approche différente sous la direction de John D. Palmer, qui gère le fonds depuis mai 2021. KIFAX privilégie les titres immobiliers générant des revenus, notamment les REITs, les partenariats en commandite de master, et les sociétés immobilières spécialisées. En juillet 2024, ses principales positions comprenaient Pebblebrook Hotel Trust (7,8 %), EPR Properties (4,0 %), et Saul Centers Inc. (3,9 %). Le fonds a obtenu des rendements sur 3 ans et 5 ans de 1,5 % et 3,1 %, avec un ratio de dépenses annuel de 1,27 % et une note Zacks Rank #2.

Fidelity Real Estate Income (FRIFX) complète l’offre de Fidelity Series avec une composition similaire de ses portefeuilles mais avec une orientation différente. Bill Maclay gère FRIFX depuis mai 2019. Les principales positions comprenaient American Tower Corp (2,5 %), AGNC Investment Corp (2,0 %), et Equity LifeStyle Properties Inc. (1,9 %) à la mi-2024. Les performances montraient des rendements annualisés sur 3 ans et 5 ans de 0,3 % et 3,5 %, avec un ratio de dépenses annuel plus modéré de 0,68 % et une note Zacks Rank #2.

Faire le bon choix

Chaque fonds présente des caractéristiques distinctes adaptées à différents profils d’investisseurs. La faiblesse des frais et les solides performances historiques de FSREX séduisent les investisseurs soucieux des coûts. KIFAX offre un potentiel de dividendes plus élevé grâce à une exposition à l’hôtellerie et à l’immobilier spécialisé. FRIFX équilibre accessibilité et diversification à travers des REITs de tours et de style de vie. La conjonction d’une demande saine pour le logement, d’un inventaire record en option, et d’une construction axée sur l’accessibilité crée un contexte attrayant pour l’exposition aux fonds immobiliers — ces trois fonds offrant des points d’entrée accessibles.