Comprendre vos options de refinancement de votre HELOC

Votre maison représente un actif financier important au-delà de sa fonction de simple logement. Grâce à une ligne de crédit hypothécaire (HELOC), les propriétaires peuvent puiser dans leur capital accumulé pour accéder à des fonds lorsque cela est nécessaire. Cet outil de prêt flexible a connu une croissance significative, avec plus de 807 000 HELOC contractés pour un total de $131 milliards en 2022, soit le volume le plus élevé depuis 2007, selon les données de CoreLogic. Pourtant, à mesure que ces produits gagnent en popularité, de nombreux emprunteurs découvrent le défi : les taux d’intérêt des HELOC ont tendance à dépasser ceux des prêts hypothécaires classiques, et lorsque la période de tirage se termine et que le remboursement commence, la charge financière peut devenir écrasante.

La bonne nouvelle ? Si vous avez du mal à faire face à des paiements en augmentation, le refinancement d’un HELOC constitue une solution viable. Comprendre vos options est la première étape pour prendre la bonne décision financière.

Comment fonctionne un HELOC

Avant d’explorer les voies de refinancement, il est utile de comprendre avec quoi vous travaillez. Un HELOC fonctionne comme une ligne de crédit garantie par la valeur nette de votre maison — imaginez une carte de crédit à limite élevée avec un accès renouvelable aux fonds empruntés. Pendant la phase initiale (généralement 10 ans), appelée la période de tirage, vous pouvez retirer de l’argent selon vos besoins et ne payer que les intérêts. Une fois cette période terminée, la phase de tirage se termine et vous entrez en mode remboursement, généralement sur 20 ans, durant laquelle vous devez rembourser le principal emprunté.

La complexité réside dans le fait que les taux des HELOC sont généralement variables plutôt que fixes. Combinés à des taux souvent supérieurs à ceux des prêts hypothécaires classiques, vos obligations mensuelles durant la phase de remboursement peuvent rivaliser avec un paiement hypothécaire traditionnel — atteignant parfois des niveaux inattendus.

Critères d’éligibilité au refinancement

Tout le monde ne peut pas bénéficier du refinancement d’un HELOC. Les prêteurs évaluent plusieurs facteurs clés :

Position de la valeur nette de la maison : La plupart des prêteurs limitent le montant prêté à 80 % de la valeur estimée de votre maison. Si votre prêt hypothécaire existant dépasse déjà ce seuil, l’approbation devient difficile ou impossible.

Historique de crédit : Une bonne solvabilité augmente considérablement vos chances. Un score FICO d’au moins 670 vous qualifie généralement, bien que des scores plus faibles ne vous excluent pas totalement — ils entraînent simplement des taux plus élevés.

Ratio d’endettement (DTI) : Les prêteurs préfèrent généralement que le total de vos dettes ne dépasse pas 43 % de votre revenu brut mensuel. Ce ratio indique votre capacité à gérer des obligations de paiement supplémentaires.

Trois voies pour le refinancement de votre HELOC

Voie 1 : Obtenir un HELOC de remplacement

L’approche la plus simple ressemble au refinancement hypothécaire : faire une nouvelle demande de HELOC auprès de votre prêteur actuel ou d’un concurrent, puis utiliser ces fonds pour rembourser votre ligne de crédit existante. Cette stratégie réinitialise votre période de tirage et vous permet de revenir à des paiements uniquement d’intérêts temporairement.

L’avantage : un répit sur vos factures mensuelles. Cependant, cette voie comporte un coût caché : sans une réduction disciplinée du principal, vous accumulerez beaucoup plus d’intérêts sur la durée du prêt. Vous prolongez essentiellement votre obligation sans réduire significativement le montant total dû.

Voie 2 : Convertir en prêt hypothécaire

Les prêts hypothécaires sur la valeur nette sont une structure de produit fondamentalement différente. Plutôt que d’avoir un accès continu aux fonds empruntés, un prêt hypothécaire sur la valeur nette fournit une somme forfaitaire à la clôture. Vous commencez immédiatement à payer des intérêts sur le montant total emprunté.

Ce qui rend cette option attractive : la plupart des prêts hypothécaires sur la valeur nette ont des taux fixes et des paiements mensuels fixes. Cette prévisibilité séduit les emprunteurs qui privilégient la suppression de la dette plutôt que la flexibilité de paiement. Bien que votre paiement mensuel ne baisse pas forcément beaucoup, la structure à taux fixe peut réduire considérablement le total des intérêts payés au fil du temps.

Voie 3 : Consolider dans votre prêt hypothécaire principal

Vous pouvez intégrer le solde de votre HELOC dans un nouveau prêt hypothécaire qui remplace votre prêt actuel, créant ainsi un paiement unique au lieu de gérer plusieurs prêts. Cette approche simplifie la gestion des factures mais présente un inconvénient critique : vous pourriez perdre un taux hypothécaire avantageux pour y parvenir.

Considérez ce scénario : si vous avez obtenu votre prêt hypothécaire lors d’une période de taux historiquement bas, le refinancement pourrait vous obliger à entrer dans un environnement de taux plus élevé aujourd’hui. Cependant, cet échange peut parfois avoir du sens mathématiquement. Selon les professionnels du prêt, alors que les taux des HELOC peuvent grimper jusqu’à 10 %, les taux hypothécaires ont en moyenne été inférieurs à 7 % en 2023. Fusionner un HELOC à taux élevé avec un prêt hypothécaire à taux plus bas pourrait en réalité réduire votre charge d’intérêt globale, surtout si votre ligne de crédit a un solde important.

Quand le refinancement n’est pas possible

Un capital insuffisant ou un crédit endommagé peuvent vous disqualifier des options de refinancement traditionnelles. Des approches alternatives incluent :

Modification de prêt : De nombreux prêteurs préfèrent modifier les conditions existantes — en abaissant les taux ou en prolongeant les périodes de paiement — plutôt que de faire face à une saisie. Les banques exigent généralement une ancienneté minimale avant d’envisager des modifications.

Stratégie de prêt personnel : Les banques, coopératives de crédit et prêteurs en ligne proposent des prêts personnels qui pourraient rembourser votre HELOC. Ces prêts offrent des taux fixes et des paiements prévisibles similaires à ceux des prêts sur la valeur nette, bien que les TAEG puissent être plus élevés et ne pas couvrir la totalité de votre solde si la ligne de crédit est importante.

Relocalisation stratégique : Vendre votre maison constitue le dernier recours, bien qu’elle élimine totalement l’obligation du HELOC. N’oubliez pas que les prêteurs détiennent un intérêt de sécurité sur votre propriété et peuvent saisir en cas de cessation de paiement.

Aller de l’avant

Un HELOC offre un accès puissant au capital, mais l’argent emprunté doit être remboursé. Que ce soit par un refinancement vers un nouveau HELOC, une conversion en prêt sur la valeur nette ou une consolidation dans votre prêt hypothécaire, des options existent pour ceux qui rencontrent des difficultés de paiement. Consulter un professionnel financier qualifié peut vous aider à déterminer la voie de refinancement qui correspond à votre situation spécifique et à vos objectifs financiers à long terme.