La véritable division : pourquoi certains centres commerciaux américains prospèrent tandis que d'autres s'effondrent

Le paysage des centres commerciaux en Amérique raconte une histoire brutale ces jours-ci. Les vitrines ferment plus vite que de nouvelles n'ouvrent, le trafic piéton a disparu, et les propriétaires s'efforcent de maintenir leurs propriétés à flot. Mais voici la vérité inconfortable : tous les centres commerciaux ne sont pas créés égaux. Certains traversent la tempête beaucoup mieux que d'autres, et la différence se résume à une seule métrique simple qui sépare les gagnants des blessés.

Les mathématiques derrière les classements des centres commerciaux

Chaque centre commercial fonctionne selon une hiérarchie tacite. En surface, cela semble assez simple, mais le véritable indicateur de la santé d'un centre commercial n'est pas celui que vous pourriez attendre. Les professionnels de l'immobilier ne jugent pas un centre commercial par ses noms en vedette—ils examinent les petits détaillants. La mesure spécifique ? Ventes par pied carré dans les magasins en ligne (ces magasins de moins de 10 000 pieds carrés).

Pensez-y logiquement. Un grand magasin Macy's attire bien des foules à travers ses portes, mais il ne paie pas de loyer au mètre carré qui reflète le véritable volume de trafic. Un magasin de bonbons de 3 000 pieds carrés, en revanche ? Cette entreprise vit ou meurt en fonction du trafic des passants. Si ce magasin de bonbons vend suffisamment de marchandises pour justifier un loyer élevé, cela vous dit quelque chose d'important : les acheteurs se présentent réellement.

Lorsque ces petits locataires génèrent $600 par pied carré en ventes annuelles (, comme un magasin réalisant $3 millions dans un espace de 5 000 pieds carrés ), cela indique un véritable trafic piéton organique. C'est le chiffre qui compte.

Comment fonctionne réellement le système de classification

En utilisant les données de ventes par pied carré provenant des magasins en ligne, les centres commerciaux américains sont classés en catégories - généralement A, B et C. Les propriétés de classe A atteignent systématiquement des chiffres plus élevés, maintiennent des taux de vacance bas et attirent des locataires de premier ordre. Les centres commerciaux de classe B se situent au milieu. Les propriétés de classe C ? Ce sont celles avec des vitrines vides, luttant contre les vacants et accueillant de plus en plus des détaillants à prix réduits ou non traditionnels.

Le fait marquant est que les facteurs qualitatifs comptent également. Les Apple Stores sont devenus un tampon de validation non officiel. Un emplacement Apple signale qu'une propriété fonctionne vraiment comme une Classe A—qu'elle attire suffisamment de clients pour justifier la stratégie de vente au détail sélective d'Apple. Pourtant, avec moins de 300 Apple Stores disséminés à travers les États-Unis, la plupart des centres commerciaux ne recevront jamais ce vote de confiance.

Qui gagne réellement

General Growth Properties se distingue en tant qu'opérateur de classe A par excellence. Les 100 meilleures propriétés de l'entreprise ont généré $582 en ventes au détail par pied carré, représentant 96 % du revenu net d'exploitation. Son portefeuille de détail consolidé plus large a atteint $499 par pied carré en 2017—un chiffre qui impose le respect dans l'industrie.

Pendant ce temps, CBL and Associates Properties évolue dans une toute autre catégorie. Les ventes par centre et par pied carré s'élevaient à seulement 372 $, positionnant fermement l'entreprise dans le territoire de Classe B et C. Le marché a pris note. L'action de CBL rapporte actuellement environ 17 % (en supposant la survie des dividendes), un rendement désespéré reflétant les préoccupations des investisseurs quant à la viabilité. Les détenteurs d'obligations sont encore plus sceptiques : la dette se négociant à 0,86 $ sur le dollar avec des rendements dépassant 8 % vous indique ce que l'argent institutionnel pense vraiment des chances de reprise.

La Spirale Que Personne Ne Peut Arrêter

Voici où les choses deviennent réellement problématiques. Les centres commerciaux fonctionnent sur des effets de réseau. Perdre un locataire ancre majeur, c'est non seulement perdre ce magasin, mais aussi perdre le trafic qu'il génère, ce qui rend plus difficile de justifier des loyers élevés pour les locataires en ligne. Beaucoup de ces petits détaillants ont des “clauses de location” dans leurs baux, exigeant des réductions de loyer si des magasins ancrés ferment ou si les vacances dépassent certains seuils.

Un locataire ancre parti peut déclencher une spirale descendante presque impossible à inverser.

Qu'est-ce qui remplace le grand magasin

Le marché des centres commerciaux de niveau inférieur est devenu créatif ( ou désespéré, selon votre point de vue ). Dave & Buster's, l'opérateur de bar sportif et de salle d'arcade, ouvre 14 nouveaux emplacements cette année, beaucoup dans des espaces laissés vacants par des grands magasins en faillite. L'entreprise cible les ménages avec des revenus moyens supérieurs à 75 000 $—exactement le démographique dont les centres commerciaux ont besoin. Ulta Beauty suit un plan similaire, s'étendant rapidement dans des emplacements vacants de centres commerciaux à travers le pays.

Dans un exemple révélateur, Ulta a récemment ouvert à Louisville, Kentucky, occupant un espace anciennement occupé par Forever 21, situé directement en dessous d'un emplacement de Dave & Buster's. Remplir les vides avec des divertissements et des cosmétiques est meilleur que l'alternative, mais cela signale quelque chose de profond : le magasin d'ancrage traditionnel est remplacé par des locataires expérientiels. Ce n'est pas une reprise - c'est une adaptation au déclin.

La conclusion inconfortable

À la fin de la journée, le problème structurel reste inchangé : trop de superficie de vente au détail, une demande des consommateurs insuffisante. Les grands magasins - les véritables moteurs de trafic - disparaissent et consolident leur présence restante dans de véritables propriétés de classe A. Cela laisse les centres commerciaux de classe B et C se battre pour la demande qui reste, ce qui signifie de plus en plus des locataires non traditionnels à des loyers inférieurs. L'industrie peut panser les blessures, mais personne ne sait réellement quand l'hémorragie s'arrête.