¡Las perspectivas del mercado inmobiliario en China se invierten! UBS advierte: los precios de las viviendas caerán durante al menos dos años y el invierno no ha terminado.

El jefe de investigación de bienes raíces de UBS en China, John Lam, quien ha mantenido una perspectiva inversa durante mucho tiempo, ha retirado su pronóstico alcista y se ha unido oficialmente al campamento pesimista de Wall Street, prediciendo que el período de recesión del mercado inmobiliario en China, que ha durado cuatro años, aún no ha terminado. Este informe contundente indica que la caída de los precios de la vivienda en China continuará al menos otros dos años antes de estabilizarse y recuperarse. La principal razón es que los compradores potenciales, mientras los precios de la vivienda siguen cayendo, están eligiendo cada vez más alquilar en lugar de comprar, lo que podría resultar en pérdidas generales para los compradores de vivienda en la última década.

Postura de UBS da un giro de 180 grados: de alcista a alerta

El cambio de postura de Lin Zhenhong ha sido objeto de mucha atención, ya que se hizo famoso por reducir drásticamente la calificación del Grupo Evergrande a principios de 2021, 11 meses antes de que Evergrande incumpliera formalmente. El año pasado, también se atrevió a ser alcista sobre la industria. A principios de este año, Lin Zhenhong pronosticó que, impulsados por las ciudades de primer nivel en China, los precios de las viviendas podrían “tender a estabilizarse” a principios de 2026. Sin embargo, el Grupo UBS adoptó una postura mucho más pesimista sobre el mercado inmobiliario chino en solo unos meses.

Lin Zhenhong señaló en su último informe que espera que la caída de los precios de la vivienda en China continúe al menos durante dos años más. Mencionó que un factor clave es que, durante el período de descenso continuo de los precios de la vivienda, los posibles compradores tienden cada vez más a alquilar. Afirmó que las personas que compraron viviendas en la última década podrían estar en una situación de pérdida, lo que “cambia fundamentalmente las expectativas de precios de la vivienda”. Esta inversión en las expectativas psicológicas es un cambio estructural más profundo que los datos de oferta y demanda.

La previsión de recuperación de Lin Zhenhong se basaba en la expectativa de que la situación de exceso de oferta de viviendas podría aliviarse después de que muchos desarrolladores con problemas de liquidez dejaran de adquirir terrenos. El año pasado, el área de nueva construcción de viviendas por parte de los desarrolladores disminuyó un 63% en comparación con el inicio de la desaceleración en 2021, superando la caída del 48% en el área de ventas, y esta tendencia continúa este año. A pesar de que los factores fundamentales del lado de la oferta (es decir, la caída en el inicio de nuevas construcciones) no han cambiado, Lin Zhenhong afirmó que la continua disminución de los precios de las viviendas ha socavado la creencia a largo plazo de los compradores de que “el sector inmobiliario es una inversión segura”, lo que ha llevado a más compradores potenciales a optar por esperar y ver.

La diferencia entre las tasas de alquiler y las hipotecas revela la crisis del mercado inmobiliario en China

Lin Zhenhong explicó más a fondo los factores que impulsan las preferencias de alquiler: la rentabilidad de los alquileres en las ciudades de primer nivel es mucho más baja que la tasa de interés de las hipotecas. Su informe de investigación muestra que en octubre la rentabilidad media de los alquileres en las ciudades de primer nivel de China fue del 1.81%, mientras que la tasa media nacional de las hipotecas fue del 3.07%. Ante una rentabilidad de alquiler significativamente inferior al coste de compra, más personas optan por esperar.

Este fenómeno de inversión revela la lógica profunda detrás de la caída de los precios de la vivienda en China. En condiciones normales, la tasa de rendimiento de los alquileres debería estar cerca o ligeramente por encima de la tasa de interés sin riesgo, para compensar los riesgos y costos de gestión que asume el propietario. Cuando la tasa de rendimiento de los alquileres (1.81%) es mucho menor que la tasa de interés hipotecaria (3.07%), significa que el pago mensual de la hipoteca para los compradores es mucho más alto que el alquiler de una vivienda equivalente, lo que hace que alquilar sea una opción más racional.

Él cree que el precio del alquiler es un “indicador temprano” de la dinámica de oferta y demanda en el mercado de vivienda, “porque estos datos no están sujetos a la intervención del gobierno”. Predice que, después de que los alquileres de vivienda se estabilicen, la caída de los precios de la vivienda en China dejará de ser. Este juicio tiene un importante significado prospectivo, ya que el alquiler refleja el verdadero valor de uso de la vivienda, y no la prima especulativa. Solo cuando los alquileres dejen de caer y se estabilicen, mostrando que la demanda real de vivienda se ha recuperado, los precios de la vivienda tendrán una base para tocar fondo.

Pronóstico de precios de vivienda en China 2026-2027

Lin Zhenhong prevé que, a menos que Pekín implemente medidas de estímulo significativas, los precios de los apartamentos de segunda mano en las principales ciudades chinas seguirán cayendo un 10% en 2026 y un 5% más en 2027. Actualmente, los precios de los apartamentos de segunda mano en las principales metrópolis han caído más de un tercio desde sus niveles máximos.

Predicción de la caída de los precios de la vivienda en China en los próximos dos años

2026 año: los precios de las viviendas de segunda mano en las ciudades de primer nivel caerán otro 10%, acumulando una caída total de más del 40%

2027 año: los precios de las casas de segunda mano en las principales ciudades caen otro 5%, entrando en la fase de construcción de fondo.

Condiciones previas: Supongamos que no se introduce ninguna política de estímulo significativa, el mercado se ajusta de forma natural.

Esta proyección de caída progresiva muestra que el mercado inmobiliario en China ha entrado en una fase de “despeje lento”, en lugar de un modo de “colapso rápido”. Los datos de octubre de 2025 validan aún más esta tendencia: los precios de las viviendas nuevas cayeron un 0.5% en comparación con el mes anterior, la mayor caída en un año. Es notable que las 70 grandes y medianas ciudades monitoreadas por la Oficina Nacional de Estadísticas registraron todas una caída en los precios, algo que ha sido extremadamente raro en los últimos años. Los precios de las viviendas de segunda mano en las ciudades de primer nivel cayeron un 4.4% interanual, las ciudades de segundo nivel cayeron un 5.2%, y la caída en las ciudades de tercer nivel se amplió al 5.7%.

Fitch Ratings prevé que la situación podría empeorar aún más, considerando que el área de ventas de nuevas viviendas podría caer entre un 15% y un 20% antes de que el mercado se estabilice. La agencia mantiene su perspectiva de crédito negativa para el mercado inmobiliario chino hasta 2025, debido a desafíos estructurales como el cambio en la estructura demográfica, la presión constante de la carga de vivienda y el gran volumen de inventario no vendido acumulado.

La semana pasada, Bloomberg informó que los responsables de la formulación de políticas están sopesando nuevas medidas para revertir la industria inmobiliaria, incluyendo la primera subvención a nivel nacional de los intereses de los préstamos hipotecarios. Además, un exministro de Finanzas chino que no se muerde la lengua advirtió recientemente que las perspectivas sombrías de las familias debido a la caída de los precios de la vivienda agravarán la presión deflacionaria en China.

El auge del mercado de alquiler transforma la cultura de la vivienda

Con la disminución continua del deseo de comprar vivienda, China está experimentando una profunda transformación en su cultura de vivienda. En la concepción tradicional, la vivienda ha sido considerada durante mucho tiempo como un requisito necesario para el matrimonio y la acumulación de riqueza, pero este modelo está siendo roto. Según datos, la tasa de propiedad de vivienda entre los adultos chinos de 25 a 34 años ha caído del 70% en 2010 al 50% en 2020.

Al mismo tiempo, el mercado de alquiler continúa calentándose. La rentabilidad media del alquiler en las principales ciudades ha aumentado al 2.2%–2.5%, superior al 1.8%–2.0% de 2023. En un momento de creciente incertidumbre en el mercado, cada vez más jóvenes en el ámbito laboral eligen posponer la compra de viviendas, lo que impulsa el aumento de la demanda de alquiler. Esta tendencia refleja la adaptación de la generación joven a la política de “la vivienda es para vivir, no para especular”, así como una evaluación racional del riesgo de caída continua en los precios de la vivienda.

Shanghái sigue siendo uno de los pocos puntos brillantes, con un aumento del 5.7% en el precio de las nuevas viviendas en octubre de 2025 en comparación con el año anterior; sin embargo, a pesar de esto, los precios de las viviendas de segunda mano en este centro financiero aún han registrado una caída, reflejando el patrón general de debilidad en la caída de los precios de la vivienda en China. La diferenciación entre los precios de nuevas y usadas viviendas muestra que la escasez en las áreas centrales de algunas ciudades aún se reconoce, pero la confianza general en el mercado aún no se ha recuperado.