خصائص أبناء العم واقتباسات السوق: صناديق الاستثمار العقاري للمكاتب تتجه نحو تعافي الربع الرابع مع تزايد زخم التأجير

يقف قطاع العقارات المكتبية عند نقطة تحول حاسمة مع تعزيز الظروف الأساسية عبر الأسواق الرئيسية. تعكس أسعار السوق وتوقعات المحللين الآن تفاؤلاً حذرًا بشأن مسار تعافي القطاع في الربع الرابع من عام 2025، مدفوعًا باتجاهات التوظيف ومبادرات عودة الشركات إلى المكاتب التي تفضل المساحات عالية الجودة. تقدم أربع شركات استثمار عقاري رئيسية—بوسطن بروبرتيز، كوزينز بروبرتيز، SL Green، وHighwoods Properties—وجهات نظر مميزة حول كيفية تطور سوق المكاتب، كل منها مع تعرض مختلف للتفاعلات الإقليمية وتفضيلات المستأجرين.

إشارات تعافي السوق تزداد قوة على الرغم من التحديات الهيكلية

وفقًا لأحدث تحليل من Cushman & Wakefield، تحول امتصاص المكاتب الوطني إلى الإيجابية في النصف الأخير من عام 2025، مما يمثل تحولًا كبيرًا من سنوات الضغط على فائض العرض. أظهرت العقارات من الفئة A طلبًا قويًا بشكل خاص، في حين استقر معدل الشواغر الإجمالي بالقرب من 20.5%—مما يمثل أدنى معدل زيادة ربع سنوية منذ عام 2020. يشير هذا الاستقرار إلى أن ديناميكيات السوق تتغير من ظروف متدهورة نحو التطبيع.

انخفض خط أنابيب البناء بشكل حاد، حيث تراجع بنحو 35% خلال عام 2025، مع تقليل عمليات الهدم وتحويل الأصول من المخزون القديم. لم يتبقَ أقل من 20 مليون قدم مربع قيد الإنشاء على المستوى الوطني، وهو قيد هيكلي يدعم ديناميكيات التأجير الأكثر ثباتًا. ارتفعت أسعار الإيجار المطلوب إلى حوالي 38.37 دولارًا لكل قدم مربع، والأهم من ذلك، تقلصت مخزونات التأجير الفرعي بشكل كبير—مما ضيق المساحة المتاحة الفعالة وأزال العرض الوهمي الذي كان يضغط على المعنويات.

بالنظر إلى المستقبل، تؤكد أسعار السوق من المستثمرين المؤسساتيين بشكل متزايد أن معدل الشواغر قد بلغ ذروته مع تسارع الطلب من قبل المستأجرين على الأصول الممتازة. قد يساهم تراجع أسعار الفائدة وأسواق رأس المال في تخفيف الضغوط التمويلية على شركات الاستثمار العقاري ذات الموقع الجيد، على الرغم من أن إعادة توجيه الأصول بشكل انتقائي وديناميكيات تكاليف البناء ستستمر في إعادة تشكيل العرض.

أربع شركات استثمار عقاري، مواقف سوقية مميزة

تمثل الشركات الأربع التي ستعلن عن أرباح الربع الرابع استراتيجيات متنوعة ضمن قطاع المكاتب الذي يتعافى. تسيطر شركة بوسطن بروبرتيز على السوق باعتبارها أكبر شركة استثمار عقاري مكتبي مدرجة علنًا في الولايات المتحدة، تدير محفظة تبلغ 54.6 مليون قدم مربع عبر 187 عقارًا مركزة في ستة أسواق رئيسية. أكملت الشركة مؤخرًا أكثر من مليار دولار في تصفية أصول حتى منتصف يناير 2026، مما يمثل تقدمًا كبيرًا نحو خطتها لبيع أصول بقيمة 1.9 مليار دولار على مدى عدة سنوات.

تتبنى شركة كوزينز بروبرتيز نهجًا معاكسًا، حيث تركز محفظتها بالكامل في أسواق Sun Belt ذات النمو العالي. تستفيد أصول الفئة A التابعة للشركة من الاتجاهات السكانية الإقليمية، وطلب المستأجرين على المرافق الحديثة، وقلة المعروض الجديد. يعزز قلة بدايات البناء الجديدة والنشاط المحدود في التطوير المستمر من ديناميكية “الهروب إلى الجودة” التي تفضل أصولها الحالية.

تعمل شركة SL Green كأكثر اللاعبين تركيزًا في سوق مانهاتن، حيث تمتلك حوالي 30.7 مليون قدم مربع عبر 53 مبنى. تستثمر الشركة عبر العقارات المملوكة، وأدوات الدين، والأسهم الممتازة—نهج متنوع يعكس تعقيد السوق. ومع ذلك، أدت المنافسة الشديدة في مانهاتن إلى تقديم تنازلات في الإيجارات، مما يخلق تحديات لنمو الإيرادات على الرغم من الزخم الإيجاري الإيجابي الأساسي.

تحافظ شركة Highwoods Properties على جذور عميقة في أسواق Sun Belt ذات النمو العالي بما في ذلك أتلانتا، تشارلوت، دالاس، ناشفيل، رالي، وتامبا. تملك الشركة وتطور بنشاط أصول مكاتب في أرقى المناطق التجارية، مما يضعها في موقع يمكنها من الاستفادة من اتجاهات التوسع الإقليمي على المدى الطويل وهجرة المستأجرين نحو المرافق المميزة.

كوزينز بروبرتيز: أسعار السوق والموقف الاستراتيجي

من بين الشركات الأربع، تجذب كوزينز بروبرتيز اهتمامًا خاصًا من المشاركين في السوق الذين يراقبون فرصة مكاتب Sun Belt. تؤكد أسعار السوق الحالية مزايا كوزينز: تركيبة المحفظة التي تفضل أصول الفئة A، والتعرض الجغرافي للأسواق التي تشهد نموًا مستدامًا في التوظيف، وتنويع قاعدة المستأجرين الذي يضمن استقرار التدفقات النقدية.

تحظى مبادرات إعادة تدوير رأس المال للشركة بتعليقات إيجابية من المحللين، مع تمكين ميزانيتها الصحية من مرونة استراتيجية خلال فترة الانتقال السوقي. من المقرر أن تعلن كوزينز عن أرباح الربع الرابع لعام 2025 في 5 فبراير بعد إغلاق السوق. يتوقع إجماع أبحاث Zacks Equity أن تصل الإيرادات الفصلية إلى 248.65 مليون دولار (نمو بنسبة 12.91% على أساس سنوي) وFFO لكل سهم إلى 71 سنتًا (زيادة بنسبة 2.9% على أساس سنوي).

هذه المقاييس والتوجيهات المستقبلية ستوفر أسعار سوق حاسمة—إشارات تساعد المستثمرين على تقييم ما إذا كانت مواقف كوزينز في Sun Belt تترجم إلى سرعة تأجير أعلى، وتحقيق إيجارات، وقوة أرباح مقارنة بالمنافسين الذين يركزون على الأسواق الرئيسية.

محفزات موسم الأرباح: ما هو على المحك

ستعلن جميع الشركات الأربع عن نتائجها خلال فترة أسبوعين، مما يوفر لمحة شاملة عن صحة قطاع المكاتب في الربع الرابع. تعلن شركة بوسطن بروبرتيز في 27 يناير مع توقعات لإيرادات ربع سنوية تبلغ 814.66 مليون دولار (نمو بنسبة 2.06% على أساس سنوي) وFFO الأساسي لكل سهم بقيمة 1.80 دولار (نمو بنسبة 0.6% على أساس سنوي). تصنف حاليًا في تصنيف Zacks Rank #3 (احتفاظ).

تكتسب نتائج SL Green في 28 يناير أهمية متزايدة نظرًا لتركيز الشركة في مانهاتن والضغوط التنافسية. تشير التوقعات إلى إيرادات ربع سنوية تبلغ 147.03 مليون دولار، مما يدل على مكاسب بنسبة 5.32% على أساس سنوي، لكن تقديرات FFO لكل سهم عند 1.10 دولار تشير إلى تراجع مقلق بنسبة 24.14% على أساس سنوي. تحتل الشركة تصنيف Zacks Rank #5 (بيع قوي)، مما يعكس مخاوف السوق بشأن أساسيات مانهاتن.

تتبعها شركة Highwoods في 10 فبراير مع توقعات لإيرادات ربع سنوية تبلغ 208.23 مليون دولار (نمو بنسبة 1.31% على أساس سنوي) وFFO ثابت عند 85 سنتًا لكل سهم على أساس سنوي. تحمل الشركة تصنيف Zacks Rank #4 (بيع)، مما يشير إلى مخاوف معتدلة بشأن مسار النمو.

خلاصة للمستثمرين

يدخل قطاع شركات الاستثمار العقاري المكتبي فترة اختبار حاسمة حيث ستحدد تنفيذ الشركات الفردية، وتخصيص رأس المال، والموقع الإقليمي أداء القطاع. تزداد أسعار السوق تقديرًا لشركات الاستثمار العقاري التي تظهر قوة تسعير، وزخم التأجير، والوضوح الاستراتيجي. تضع تعرضات كوزينز العالية للنمو في Sun Belt ومرونتها الرأسمالية في موقع يمكنها من الاستفادة من التحول الهيكلي للقطاع، بينما يواجه المنافسون المتمركزون في الأسواق الرئيسية ديناميكيات أرباح أكثر تعقيدًا مع تزايد أهمية التباين الإقليمي في تحليل المستثمرين.