لماذا تستحق صناديق الاستثمار العقاري ذات الإيجار الصافي الثلاثي اهتمامك في عام 2026

لقد تغيرت بشكل كبير مشهد الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري ذات الصيغة الثلاثية الصافية (Triple Net Lease REITs). بعد مواجهة تحديات في عامي 2022-2023 عندما جعل ارتفاع أسعار الفائدة عمليات شراء العقارات أكثر تكلفة وتراجعت عوائد الأرباح الموزعة مقارنةً بشهادات الإيداع ذات العائد الأعلى وسندات الخزانة، تستعيد هذه الأدوات التي تولد الدخل مكانتها. مع تنفيذ الاحتياطي الفيدرالي لستة تخفيضات متتالية في أسعار الفائدة حتى عام 2024-2025، أصبحت صناديق الاستثمار العقاري ذات الصيغة الثلاثية الصافية أكثر جاذبية مرة أخرى—وقد يكون من الحكمة إنشاء مراكز قبل أن يعود المستثمرون الباحثون عن الدخل بكثافة ويزيدوا من تقييماتها.

فهم ميزة الصيغة الثلاثية الصافية

تشتري صناديق الاستثمار العقاري العقارات وتوزع دخل الإيجارات على المساهمين مع الحفاظ على وضعها المعفى من الضرائب من خلال دفع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة كأرباح موزعة. تستحق نموذج الصيغة الثلاثية الصافية اهتمامًا خاصًا لأنه ينقل تكاليف الصيانة والتأمين وضرائب العقارات مباشرة إلى المستأجرين—وليس إلى صندوق الاستثمار العقاري نفسه. هذا الميزة الهيكلية تخلق تدفقات نقدية أكثر توقعًا وتسمح لصناديق الاستثمار العقاري بتوليد أرباح مستقرة وقابلة للقياس تجعلها أدوات موثوقة للدخل، حتى خلال فترات اقتصادية غير مؤكدة.

يظهر جمال هذا النموذج عندما تفحص كيف تتعامل هذه الصناديق مع التحديات الاقتصادية الكلية. من خلال تأمين التزامات طويلة الأمد للمستأجرين واستخدام اتفاقيات إيجار مرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك (CPI)، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري ذات الصيغة الثلاثية الصافية تثبيت نمو الإيرادات الذي يتماشى مع التضخم دون الحاجة إلى إعادة استثمار مستمر في صيانة العقارات.

Realty Income: عقارات تجزئة مقاومة للركود

مع أكثر من 15,500 عقار تجاري تمتد عبر الولايات المتحدة وأوروبا، تعمل Realty Income كواحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري في العالم من خلال التركيز على تجار التجزئة المقاومين للركود. تشمل قائمة مستأجريها شركات راسخة مثل 7-Eleven، Dollar General، و Walgreens—شركات تحافظ على حركة عملاء ثابتة بغض النظر عن الدورات الاقتصادية. حتى عندما واجه بعض المستأجرين الأضعف إغلاق متاجرهم في السنوات الأخيرة، توسع المستأجرون الأقوياء بشكل كبير لملء الفراغ، مع الحفاظ على معدل إشغال لم ينخفض عن 98.7% في الربع الأخير.

كونها صندوق استثمار عقاري بصيغة الثلاثية الصافية، فإن قاعدة مستأجري Realty Income تتولى نفقات العقار، مما يمكّن من توليد تدفقات نقدية متوقعة. تتوقع الشركة أن تصل الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) إلى 4.25-4.27 دولارات للسهم في 2025، مما يدعم بشكل مريح دفع أرباح مستقبلية قدرها 3.22 دولارات للسهم. وتداول عند حوالي 14 مرة من AFFO السابق، تقدم Realty Income عائدًا واحتفاظًا بالقيمة—حيث زاد عائدها المستقبلي بنسبة 5.3% منذ طرحها العام في 1994، مع 132 زيادة متتالية في التوزيعات.

Vici Properties: استقرار مدعوم بالترفيه من خلال ربط CPI

تدير Vici صندوق استثمار عقاري تجريبي، وتملك 93 كازينو ومنتجعًا عبر الولايات المتحدة وكندا مع مستأجرين كبار مثل Caesar’s Entertainment، MGM Resorts، وPenn Entertainment. على الرغم من أن أماكن الترفيه قد تبدو عرضة للتراجع الاقتصادي، حافظت Vici على معدل إشغال مثالي بنسبة 100% منذ ظهورها في 2018 من خلال استراتيجية متعمدة: ربط عقود الإيجار متعددة العقود مباشرة بمؤشر أسعار المستهلك (CPI).

يمثل هذا النهج المرتبط بمؤشر CPI ميزة رئيسية لهيكل الصيغة الثلاثية الصافية لدى Vici. مع ارتفاع التضخم، تتبع زيادات الإيجار تلقائيًا، مما يحمي قدرة Vici على دفع الأرباح. رفعت الشركة أرباحها الفصلية سنويًا منذ أن أصبحت عامة، وتبلغ حاليًا عائدًا قدره 6.1% للمستقبل. تتوقع الإدارة أن ينمو AFFO لعام 2025 بنسبة 4%-5% ليصل إلى 2.36-2.37 دولارًا للسهم، مع تغطية سهلة للأرباح المستقبلية البالغة 1.80 دولار. عند تقييمات حالية حوالي 16 مرة من AFFO السابق، تظل Vici ذات سعر جذاب للمستثمرين الباحثين عن الدخل.

Digital Realty: استغلال اتجاهات النمو في الذكاء الاصطناعي والسحابة

تدير Digital Realty أكثر من 300 مركز بيانات تخدم أكثر من 5000 عميل عبر أكثر من 50 منطقة حضرية، وتوفر بنية تحتية حيوية لأكثر من نصف شركات فورتشن 500، بما في ذلك IBM، Oracle، وMeta. على الرغم من أن هذا الصندوق العقاري بصيغة الثلاثية الصافية واجه تحديات خلال السنوات الأربع الماضية—مثل تصفية مرافق “غير أساسية” أقدم، وإدارة ارتفاع تكاليف الفوائد، والتأثر بقوة الدولار—إلا أن المسار الآن يتحسن.

يعتمد محرك النمو الخاص بالشركة على التوسع المستمر في بنية تحتية السحابة وأسواق الذكاء الاصطناعي. تتوقع الإدارة أن يرتفع FF0 الأساسي بالدولار الثابت بنسبة 8%-9% ليصل إلى 7.25-7.30 دولارات للسهم في 2025، مع تغطية مريحة للأرباح البالغة 4.88 دولارات. من المتوقع أن تتوسع معدلات الإشغال بنسبة 100-200 نقطة أساس خلال عام 2025 مع تصحيح عمليات Digital Realty وتستفيد من طفرة الذكاء الاصطناعي والحوسبة عالية الأداء. سيجد المستثمرون الباحثون عن التعرض للذكاء الاصطناعي مع توليد الدخل وتقليل التقلبات مقارنة بأسهم التكنولوجيا النقية أن ملف Digital Realty متوازن وجذاب بشكل خاص.

الحجة لصناديق الاستثمار العقاري ذات الصيغة الثلاثية الصافية في بيئة انخفاض أسعار الفائدة

يخلق التحول في السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي فرصة مهمة لصناديق الاستثمار العقاري ذات الصيغة الثلاثية الصافية. تقلل أسعار الفائدة المنخفضة من تكاليف شراء العقارات مع جعل الأصول ذات العائد الموزع أكثر تنافسية مقارنةً بالبدائل ذات الدخل الثابت. الصناديق الثلاثة المذكورة أعلاه—كل منها يعمل وفقًا لهيكل الصيغة الثلاثية الصافية—مهيأة للاستفادة من هذا البيئة بينما تظل تقييماتها أدنى من المتوسطات التاريخية.

تقدم Realty Income استقرارًا دفاعيًا من خلال التجزئة المقاومة للركود. تربط Vici حماية من التضخم عبر عقود الإيجار المرتبطة بمؤشر CPI. تلتقط Digital Realty النمو الهيكلي من توسع الذكاء الاصطناعي والسحابة. قبل أن يعاود المستثمرون الباحثون عن الدخل المرتبط بأسعار الفائدة التحول بقوة إلى القطاع، قد يكون من الحكمة إنشاء مراكز في هذه الصناديق المختارة بعناية من صناديق الاستثمار العقاري ذات الصيغة الثلاثية الصافية لبناء محفظة مرنة وتوليد دخل.