فهم خيارات إعادة التمويل لخط ائتمان المنزل (HELOC) الخاص بك

منزلُك يُمثلُ أصولًا ماليةً مهمةً تتجاوزُ وظيفته الأساسية كمأوى. من خلال خط ائتمان على قيمة المنزل (HELOC)، يمكنُ لمالكي المنازلِ الاستفادةُ من رأس مالهم المتراكم للوصولِ إلى الأموالِ عند الحاجة. هذا الأداةُ المرنةُ للاقتراضِ شهدت نموًا كبيرًا، حيثُ قام المقترضونُ بسحبِ أكثر من 807,000 خط ائتمان على قيمة المنزل بإجمالي $131 مليار( في النصف الأول من عام 2022 — وهو أعلى حجم منذ عام 2007، وفقًا لبيانات CoreLogic. ومع تزايدِ شعبيةِ هذه المنتجات، يكتشفُ العديدُ من المقترضينَ التحديَ: معدلاتُ فائدةِ HELOC تميلُ إلى أن تتجاوزَ معدلاتِ الرهن العقاري العادية، وعندما ينتهي فترة السحب ويبدأ السداد، قد يشعرُ العبءُ المالي بأنه مرهق.

الأخبارُ السارةُ؟ إذا كنتَ تواجهُ صعوبةً مع ارتفاعِ المدفوعات، فإن إعادة التمويلِ لخط ائتمان على قيمة المنزلِ يُعدُ حلاً ممكنًا. فهمُ خياراتك هو الخطوةُ الأولى لاتخاذِ القرارِ الماليِ الصحيحِ.

كيف يعملُ خط ائتمان على قيمة المنزل (HELOC)

قبل استكشافِ طرقِ إعادة التمويلِ، من المفيدِ فهمُ ما تتعاملُ معه. يعملُ HELOC كخطِ ائتمانٍ مدعومٍ برأس مال منزلك — تخيل بطاقةَ ائتمانٍ ذات حدٍ مرتفعٍ مع وصولٍ دائِرٍ للأموالِ المقترضةِ. خلالَ المرحلةِ الأولى )عادةً 10 سنوات###، والتي تُسمى فترة السحب، يمكنك سحبُ الأموالِ حسب الحاجةِ ودفعِ فوائد فقط. بمجرد انتهاءِ هذه الفترةِ، تنتهي مرحلةُ السحبِ وتبدأُ مرحلةُ السدادِ، والتي عادةً تستمرُ لمدةِ 20 سنة، حيثُ يتعينُ عليكَ سدادُ المبلغِ الأصليِ الذي اقترضته.

يُعقدُ الأمرُ بسببِ أن معدلاتِ فائدةِ HELOC عادةً تكونُ متغيرةً وليست ثابتةً. بالإضافةِ إلى ذلك، غالبًا ما تكونُ المعدلاتُ أعلى من معدلاتِ الرهن العقاري العادية، مما قد يجعلُ التزاماتك الشهرية خلالَ مرحلةِ السدادِ تتساوى مع دفعةِ رهنٍ عقاريٍ تقليديٍ — وأحيانًا تصلُ إلى مستوياتٍ غير متوقعةٍ.

متطلباتُ الأهليةِ لإعادةِ التمويلِ

ليسَ الجميعُ مؤهلًا لإعادةِ تمويلِ HELOC. يقيمُ المقرضونَ عدةَ عواملَ رئيسيةً:

وضعُ رأس مال المنزلِ: معظمُ المقرضينَ يحدونَ التمويلَ بنسبةِ 80% من قيمةِ المنزلِ المُقدرةِ. إذا كان رهنُك العقاري الحالي يتجاوزُ هذا الحد، فالحصولُ على الموافقةِ يصبحُ صعبًا أو مستحيلًا.

تاريخُ الائتمانِ: يُحسنُ الائتمانُ القويُ من فرصِك بشكلٍ كبيرٍ. عادةً، يُعتبرُ درجةُ FICO لا تقلُ عن 670 مؤهلةً، على الرغمِ من أن الدرجاتِ الأدنى لا تُلغيك تمامًا — فهي ببساطةُ تؤدي إلى معدلاتٍ أعلى.

نسبةُ الدين إلى الدخلِ: يُفضلُ المقرضونَ عادةً المقترضينَ الذين لا تتجاوزُ ديونُهم الإجماليةُ 43% من الدخلِ الشهريِ الإجماليِ. تُظهرُ هذه النسبةُ قدرتكَ على التعاملِ معِ التزاماتِ دفعٍ إضافيةٍ.

ثلاثُ طرقٍ لإعادةِ التمويلِ لخطِ ائتمانِ المنزلِ (HELOC)

الطريق 1: الحصولُ على HELOC بديل

النهجُ المباشرُ يُشابهُ إعادةَ تمويلِ الرهنِ العقاريِ: قدم طلبًا لخطِ ائتمانٍ جديدٍ عبرَ مقرضك الحالي أو منافسٍ، ثم استخدمُ تلكَ العائداتِ لإلغاءِ خطِ الائتمانِ الحاليِ. يُعيدُ هذا الاستراتيجيةُ ضبطَ فترةِ السحبِ ويُعيدُك مؤقتًا إلى دفعاتِ الفوائدِ فقط.

الميزةُ هي توفيرُ مساحةٍ على فواتيرك الشهريةِ. ومع ذلك، يحملُ هذا الطريقُ تكلفةً خفيةً: بدونِ تقليلِ منهجيٍ للمبلغِ الأصليِ، ستتراكمُ فوائدُ أكثرَ بكثيرٍ على مدى عمرِ القرضِ. أنتَ في الأساسِ تُمددُ التزامك دون تقليلِ المبلغِ الإجماليِ المستحقِ بشكلٍ معنويٍ.

الطريق 2: التحويلُ إلى قرضِ رأس مالِ المنزلِ

قروضُ رأس مالِ المنزلِ تمثلُ هيكليةَ منتجٍ مختلفةٍ جوهريًا. بدلاً من الوصولِ المستمرِ للأموالِ المقترضةِ، يوفرُ قرضُ رأس مالِ المنزلِ مبلغًا واحدًا عند الإغلاقِ. تبدأُ فورًا في دفعِ فوائدٍ على المبلغِ الكاملِ المقترضِ.

حيثُ يصبحُ هذا جذابًا: غالبًا ما تتميزُ قروضُ رأس مالِ المنزلِ بمعدلاتِ فائدةٍ ثابتةٍ ومدفوعاتٍ شهريةٍ ثابتةٍ. يُعجبُ هذا التوقعُ المقترضينَ الذين يُعطونُ أولويةً لإلغاءِ الديونِ على مرونةِ الدفعِ. على الرغمِ من أن دفعتكَ الشهريةَ قد لا تنخفضُ بشكلٍ كبيرٍ، إلا أن الهيكليةَ ذاتَ المعدلِ الثابتِ يمكنُ أن تقللَ بشكلٍ كبيرٍ من إجماليِ الفوائدِ المدفوعةِ مع مرورِ الوقتِ.

الطريق 3: دمجُه في رهنك العقاريِ الأساسيِ

يمكنُ أن تدمجَ رصيدَ HELOC في رهنٍ عقاريٍ جديدٍ يُبدلُ رهنك الحالي، مما يُنشئُ دفعةً موحدةً بدلًا من إدارةِ عدةِ قروضٍ. يُوفرُ هذا النهجُ تبسيطًا للفواتيرِ، لكنهُ يحملُ عيبًا حاسمًا: قد تتخلى عن سعرِ فائدةٍ مميزٍ للرهنِ العقاريِ لتحقيقِ ذلك.

فكرْ في هذا السيناريو: إذا حصلتَ على رهنٍ عقاريٍ خلالَ فترةِ معدلاتٍ منخفضةٍ تاريخيًا، قد يجبرُك إعادةُ التمويلِ على الانتقالِ إلى بيئةِ معدلاتٍ أعلى اليومَ. ومع ذلك، فإن هذا المقايضةَ أحيانًا يكونُ منطقيًا حسابيًا. وفقًا للمهنيينَ في الإقراضِ، بينما ترتفعُ معدلاتُ HELOC أحيانًا إلى 10%، فإن معدلاتِ الرهنِ العقاريِ كانت أدنى من 7% خلال عام 2023. دمجُ HELOC عاليِ المعدلِ مع رهنٍ عقاريٍ أقلِ يمكنُ أن يقللَ من عبءِ الفوائدِ الإجماليِ، خاصةً إذا كان رصيدُ خطِ الائتمانِ كبيرًا.