مسارات التكيف بعد انفجار فقاعة العقارات في مختلف الدول، ماذا يعني ذلك للصين؟

من المنظور التاريخي العالمي، عندما ينفجر فقاعة العقارات، فإن التصحيح ليس حدثًا قصير الأمد، بل هو عملية طويلة ومتكررة. سواء كان انهيار سوق العقارات في اليابان في التسعينات من القرن الماضي، أو تراجع أسعار المنازل بعد الأزمة المالية في الولايات المتحدة، فإن التوقف الظاهر عن الانخفاض يظهر غالبًا مبكرًا، لكن عملية تصفية السوق الحقيقية تتطلب سنوات، بل أكثر من عقد من الزمن. كأصول ذات رافعة مالية عالية وسيولة منخفضة، فإن وتيرة تصحيحها بطيئة بطبيعتها، ويصعب إتمام الإصلاح بسرعة من خلال سياسة واحدة أو تحفيز قصير الأمد.

على سبيل المثال، في اليابان، بعد أن وصلت أسعار العقارات إلى الذروة في 1991، لم تشهد انخفاضًا حادًا مفاجئًا، بل مرت بفترة طويلة من التراجع التدريجي. كانت هناك بعض الانتعاشات السعرية، لكن كل مرة كانت تنتكس فيها الأسعار، كانت تُقمع بواسطة مخزونات وديون جديدة، مما أدى في النهاية إلى تراجع هيكلي استمر لأكثر من عشرين عامًا. وفي الولايات المتحدة، بعد الأزمة المالية في 2008، ظهرت سمات مشابهة، على الرغم من استقرار الأسعار الاسمية بسرعة، إلا أن استعادة الأسعار الحقيقية بعد استبعاد التضخم استغرقت وقتًا طويلًا أيضًا.

(المصادر: )

بالعودة إلى الصين، دخل انفجار فقاعة العقارات عامه الرابع. ووفقًا للبيانات وردود الفعل السوقية الحالية، لم يتم بعد رؤية إشارات واضحة لوقف الانخفاض. في الربع الأخير من العام الماضي وإلى الربع الأول من هذا العام، شهد مؤشر الريادة في وسط الصين ارتفاعًا طفيفًا، وتحسنت مشاعر السوق بشكل واضح، وارتفعت التوقعات بـ“وقف الانخفاض واستقرار السوق”. ويعتقد بعض الآراء أن هذا يعتبر علامة على ظهور نتائج السياسات، ويُفسر أحيانًا على أنه بداية دورة جديدة في سوق العقارات.

ومع ذلك، سرعان ما تم دحض هذا التفاؤل بالواقع. بعد بداية الربع الثاني، لم ينجح سوق العقارات في الاستمرار في التعافي، بل أظهر علامات تسارع في التراجع. هذا التغير يدل على أن الانتعاش السابق كان رد فعل قصير الأمد نتيجة للتحفيز السياسي، وليس انعكاسًا جوهريًا للأساسيات. لم يتم معالجة قضايا رئيسية مثل ضغط المخزون، ورافعة السكان، وتغير الهيكل السكاني بشكل جذري.

من منظور الخبرة الدولية، فإن النقطة الحاسمة الحقيقية في سوق العقارات ليست أبدًا نتيجة للمشاعر أو الشعارات، وإنما تعتمد على ثلاثة عوامل رئيسية: ما إذا كانت المخزونات قد خرجت بالكامل، وما إذا كانت الديون والرافعات قد تم امتصاصها بشكل منهجي، وما إذا كان هناك نمو هيكلي جديد في جانب الطلب. على الأقل في المرحلة الحالية، لا تزال هذه الثلاثة الشروط غير متوافقة في سوق العقارات الصيني.

لذا، فإن الحكم الأقرب إلى القوانين التاريخية هو أن سوق العقارات في الصين لا يزال في مرحلة تصحيح طويلة الأمد. وبدلاً من التوقع المتكرر بسرعة “وقف الانخفاض”، من الأفضل تقبل أن العقارات ستعود تدريجيًا إلى خصائصها السكنية، مع تقليل الاعتماد على الخصائص المالية. لن تكون هذه العملية سهلة، لكنها قد تكون مسارًا لا مفر منه.